Ressurser for sameie i fare
For sameie, hvis reserver har blitt investert i obligasjoner fra DR Deutsche Rücklagen GmbH, er det neste dårlige nyhet. DR Deutsche Rücklagen GmbH er insolvent. Tingretten i Frankfurt åpnet foreløpig insolvensbehandling av selskapet den 4. mars 2025 (Saksnr.: 810 IN 212/25 D-77).
Flere eiendomsforvaltere skal ha investert reserver fra sameie i risikofylte obligasjoner fra DR Deutsche Rücklagen GmbH. Dette skal delvis dreie seg om seks- til syvsifrede beløp. Etter DR Deutsche Rücklagen GmbHs konkurs må sameiene nå frykte at reservene, som blant annet var ment for nødvendige reparasjons- og renoveringstiltak på felleseiendommen, nå er tapt. For å beskytte seg mot de truende økonomiske tapene, kan sameiene få sine rettslige muligheter vurdert, ifølge forretningsadvokatfirmaet MTR Legal, som blant annet gir råd innen eiendomsrett og kapitalmarkedsrett.
Obligasjoner fra DR Deutsche Rücklagen
DR Deutsche Rücklagen GmbH hadde utstedt obligasjonene DR Rücklagen Obligation 2026, DR Rücklagen Obligation 2029 og DR Rücklagen Obligation 2031. Ifølge opplysningene på selskapets nettside skulle obligasjonene være spesielt sikre og også gi høy avkastning. Selskapet rettet tilbudet særlig til forvaltere av sameier.
Ressurser for sameie kan imidlertid ikke investeres i risikable finansielle produkter. De må investeres på en måte som er sikker for forvaltning og pengene må være raskt tilgjengelige. Hvorvidt obligasjonene fra DR Deutsche Rücklagen oppfylte disse kravene, er tvilsomt. Allerede i desember 2024 kunne selskapet tilsynelatende ikke betale forfallne rentebetalinger til investorene. På grunn av de økonomiske vanskelighetene skulle obligasjonsvilkårene med hensyn til løpetid og rentebetingelser endres. Investors beslutning om endringen av obligasjonsvilkårene skulle tas på et kreditorfond den 13. februar 2025.
Men det kom ikke til det. Kreditorfond ble avlyst på kort varsel og det ble innlevert en insolvensbegjæring samt åpning av insolvensbehandlingen.
Ressurser må investeres sikkert
Berørte sameie må frykte betydelige økonomiske tap. For dem stilles spørsmålet om eiendomsforvalterne overhodet fikk investere deres reserver i DR Deutsche Rücklagen-obligasjoner. Det taler imot, at reservene må investeres sikkert, dvs. uten stor risiko. Det var sannsynligvis ikke tilfelle med deltakelse i obligasjonene. Finanstilsynet BaFin hadde allerede den 21. februar 2024 offentliggjort en advarsel fordi DR Deutsche Rücklagen GmbH tilsynelatende hadde utstedt sin obligasjon ”Rücklagen Obligation 2026” uten nødvendig verdipapirprospektrum. I Tyskland kan verdipapirene kun tilbys offentlig med et av BaFin godkjent prospekt.
Kun få uker senere ga BaFin DR Deutsche Rücklagen GmbH beskjed om å avslutte og avvikle deres kredittvirksomhet. Selskapet hadde angivelig drevet med kredittvirksomhet uten nødvendig tillatelse fra BaFin, da de ga partiariske lån til prosjektsselskaper i byggebransjen og utviklere. Slike lån anses som risikofylte. Det var altså indikasjoner på at obligasjonene fra DR Deutsche Rücklagen tilsynelatende ikke var en sikker investering.
Dessuten hadde obligasjonene løpetider til 2026, 2029 eller 2031. Spesielle oppsigelsesrettigheter var begrensede. Ressurser for sameie må likevel være investert slik at de er raskt tilgjengelige.
Eiendomsforvaltere, som mot sameiernes viten og vilje har brutt ved å investere i obligasjoner fra DR Deutsche Rücklagen GmbH, kan ha brutt sin plikt.
Krav om erstatning fra investorene
I tillegg kan det også oppstå krav om erstatning mot selskapet selv og mot investeringsrådgiverne. De burde ha informert investorene ordentlig om de eksisterende risikoene ved investeringene. Hvis risikoene ble skjult eller bagatellisert, kan investorene ha rett til erstatning.
Skulle tingretten i Frankfurt åpne insolvensbehandlingen over DR Deutsche Rücklagen GmbH regulært, kan investorene melde sine krav hos insolvensforvalteren, for å kompensere sine tap i det minste delvis over insolvenskvoten.
MTR Legal gir råd i kapitalmarkedsrett und eiendomsrett og står klare som kontaktpunkt og med å hevde sine rettigheter for berørte sameier.
Ta gjerne kontakt med oss!
