Vedtak fra den føderale høyesterett av 23.01.2025 – Az.: V ZB 10/24
For eiendommer kan en forkjøpsrett innvilges. Her skiller man mellom en subjektivt-rettslig og en subjektivt-personlig forkjøpsrett. Det må tas hensyn til at den ene forkjøpsretten ikke uten videre kan omgjøres til den andre, som et vedtak fra BGH datert 23. januar 2025 viser (Az.: V ZB 10/24).
Den subjektivt-rettslige forkjøpsretten gis til den gjeldende eieren av en bestemt eiendom. Følgelig kan den også overføres eller arves. Den subjektivt-personlige forkjøpsretten er derimot knyttet til en bestemt person som blir innvilget forkjøpsrett. Den er ikke overførbar, ifølge MTR Legal advokater, som bl.a. gir råd innen eiendomsrett.
BGH gjorde det klart i sitt vedtak at forkjøpsretten ikke enkelt lar seg omgjøre. Det er heller nødvendig å først oppløse den eksisterende forkjøpsretten og deretter etablere en ny forkjøpsrett. Dette gjelder også når den begunstigede personen allerede er eier av den tjenende eiendommen.
Tinglysingskontoret avviser omgjøring
I den aktuelle saken hadde eieren av en eiendom gitt eieren av en naboeiendom en subjektivt-rettslig forkjøpsrett for alle tilfeller. De to eierne avtalte med en notariell dokument å endre den eksisterende forkjøpsretten til en subjektivt-personlig forkjøpsrett slik at den skulle tilkomme eieren av naboeiendommen. Denne forkjøpsretten ville verken kunne arves eller overføres.
Tinglysingskontoret gjorde imidlertid slutt på planene deres og avviste forespørselen om endring. Appellretten i München bekreftet tinglysingskontorets beslutning og avviste eiernes klage. OLG begrunnet dette med at partene ønsket en innholdsmessig uforenlig omgjøring. En omgjøring kan kun skje ved opphevelse og nybestilling av forkjøpsretten. BGH bekreftet OLG Münchens beslutning.
Opphevelse og nyetablering av forkjøpsrett nødvendig
BGH forklarte at den planlagte omgjøringen av forkjøpsretten ikke utgjør en endring i innholdet av en rett i henhold til § 877 BGB. For en forkjøpsrett som gjelder til fordel for den respektive eieren av en eiendom, kan ikke endres ved en lovendring til en forkjøpsrett til fordel for en bestemt person. Det er heller nødvendig å oppheve den eksisterende og etablere en ny forkjøpsrett. Det spiller ingen rolle om den begunstigede personen allerede er eier av den tjenende eiendommen.
En innholdsendring i henhold til § 877 BGB er utelukket fra starten av når innehaveren av eiendomsretten skal endres. Slik er det også når en subjektivt-rettslig forkjøpsrett endres til en subjektivt-personlig forkjøpsrett, fastslo BGH. Her endres retten fra å tilhøre den respektive eieren av den begunstigede eiendommen, til en rettighet for en bestemt person. Dette endres ikke selv om den begunstigede personen allerede er eier av den tjenende eiendommen. Ved salg av denne eiendommen vil konsekvensene av endringen av forkjøpsretten bli tydelige. Kjøperen av eiendommen ville opprinnelig også motta forkjøpsretten til den andre eiendommen. Ved en endring til en subjektivt-personlig forkjøpsrett forblir forkjøpsretten imidlertid hos personen og er løsrevet fra naboeiendommen, ifølge BGH.
Ingen rangbevarende omgjøring
Den subjektivt-rettslige og den subjektivt-personlige forkjøpsretten representerer to forskjellige rettigheter. En omgjøring kan derfor ikke anses som en simpel endring av innholdet i en rettighet, fortsatte dommerne i Karlsruhe. En forkjøpsrett som eksisterer til fordel for den respektive eieren av en eiendom, kan ikke skilles fra eiendommen. Dersom det var tillatt å endre en subjektivt-rettslig forkjøpsrett til en subjektivt-personlig forkjøpsrett, ville forkjøpsretten miste sin tilknytning til eiendommen. Dette er ikke forenlig med § 1103 Abs. 1 BGB, gjorde BGH klart.
En rangbevarende omgjøring av forkjøpsretten er ikke mulig etter BGHs beslutning.
MTR Legal advokater gir råd innenfor eiendomsrett.
Du kan gjerne kontakte oss!
