Treuepflicht endet bei Einsatz weiteren Vermögens
Die Parteien eines schwebend unwirksamen Vertrags müssen sich grundsätzlich darum bemühen, die Voraussetzungen für dessen Wirksamwerden herbeizuführen. Diese vertragliche Treuepflicht verlangt jedoch nicht, dass eine Partei dafür erhebliches Vermögen einsetzt, das nicht Gegenstand des Vertrags ist. Dies ergibt sich aus einem Hinweisbeschluss des OLG Frankfurt am Main, Hinweisbeschluss vom 13. August 2026 – 3 U 53/26.
Grundstückskauf unter aufschiebender Bedingung
Die Klägerin hatte ein im Außenbereich einer Gemeinde im Hochtaunuskreis gelegenes Grundstück für 1,3 Millionen Euro an die beklagte Immobilienentwicklungsgesellschaft verkauft. Bei Abschluss des Kaufvertrags im Jahr 2018 handelte es sich um eine Grünfläche mit Steinbruch. Die Beklagte beabsichtigte, das Grundstück zu entwickeln und zu bebauen.
Der Kaufvertrag sollte unter anderem erst mit Erteilung einer Baugenehmigung wirksam werden. Eine dafür erforderliche Verkehrsanbindung bestand bei Vertragsschluss nicht. Die von der Beklagten vorgesehene Erschließung konnte in der Folgezeit nicht umgesetzt werden.
Erschließung nur über weiteres Grundstück möglich
Entwicklungskonzept der Gemeinde verändert die Ausgangslage
Die Gemeinde verabschiedete 2022 ein Entwicklungskonzept. Danach ließ sich das verkaufte Grundstück nur noch unter Einbeziehung eines weiteren Grundstücks erschließen, das ebenfalls der Klägerin gehörte. Die Klägerin erklärte sich mit einer Nutzung dieser zusätzlichen Fläche nicht einverstanden und trat vom Kaufvertrag zurück.
Für die weitere Beurteilung waren damit insbesondere folgende Umstände maßgeblich:
- Der Kaufvertrag war von der Erteilung einer Baugenehmigung abhängig.
- Die notwendige Verkehrsanbindung fehlte bereits bei Vertragsschluss.
- Die ursprünglich von der Beklagten beabsichtigte Erschließung erwies sich als nicht realisierbar.
- Nach der vier Jahre später erfolgten Planung der Gemeinde setzte die Erschließung die Nutzung eines weiteren Grundstücks der Klägerin voraus.
- Dieses weitere Grundstück gehörte nicht zum Kaufgegenstand.
Streit um die eingetragene Vormerkung
Zur Sicherung des Anspruchs der Beklagten auf Übertragung des Eigentums war eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen worden. Nach ihrem Rücktritt verlangte die Klägerin von der Beklagten die Erteilung der für die Löschung erforderlichen Bewilligung.
Das Landgericht Frankfurt am Main gab der Klage statt und verurteilte die Beklagte entsprechend dem Antrag der Klägerin. Gegen dieses Urteil legte die Beklagte Berufung ein.
Kein Anspruch auf Einsatz vertragsfremden Vermögens
Rücktritt ließ die gesicherte Leistungspflicht entfallen
Der zuständige 3. Zivilsenat des OLG Frankfurt am Main sah die Berufung ebenfalls als unbegründet an. Nach seiner Beurteilung konnte die Klägerin die Löschung der Vormerkung verlangen. Der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch der Beklagten auf Eigentumsübertragung bestand infolge des Rücktritts nicht mehr.
Das Gericht stellte heraus, dass die Parteien eines schwebend unwirksamen Vertrags grundsätzlich gehalten sind, auf dessen Wirksamwerden hinzuwirken. Diese Pflicht besteht jedoch nicht unbegrenzt. Treten außergewöhnliche neue Umstände ein, aufgrund derer einer Partei das Festhalten am Vertrag nicht mehr zugemutet werden kann, endet die entsprechende Treuepflicht.
Einen solchen Umstand sah der Senat in der späteren Planung der Gemeinde. Erst aufgrund des vier Jahre nach Vertragsschluss beschlossenen Entwicklungskonzepts war die Erschließung davon abhängig, dass die Klägerin auch ihr weiteres Grundstück zur Verfügung stellte.
Rücksichtnahmepflicht erfasst nicht jedes Vermögensopfer
Nach Auffassung des Senats verpflichtet die Rücksichtnahme auf die Interessen der anderen Vertragspartei nicht dazu, zur Verwirklichung des Vertragszwecks erhebliches Vermögen einzusetzen, das vom Vertrag nicht erfasst wird. Genau dies wäre hier erforderlich gewesen. Die Klägerin hätte die Erschließung ermöglichen müssen, indem sie die Nutzung ihres weiteren Grundstücks duldete.
Fünf Jahre nach Abschluss des Kaufvertrags war nach der Beurteilung des Gerichts absehbar, dass die Gemeinde ohne ein für die Klägerin unzumutbares Vermögensopfer nicht positiv über die Genehmigung entscheiden würde. Unter diesen Umständen war der Klägerin ein weiteres Festhalten am Kaufvertrag nicht zuzumuten.
Rücknahme der Berufung und Rechtskraft
Nach dem Hinweisbeschluss des Oberlandesgerichts nahm die Beklagte ihre Berufung zurück. Dadurch wurde das vorausgegangene Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 26. März 2025 – 2-23 O 193/20 rechtskräftig.
Die Entscheidung verdeutlicht die Grenzen vertraglicher Mitwirkungs- und Treuepflichten bei einem unter Bedingungen abgeschlossenen Grundstückskauf. Wer Fragen zu Grundstückskaufverträgen, aufschiebenden Bedingungen, Vormerkungen oder Rücktrittsrechten hat, findet bei MTR Legal eine Rechtsberatung im Immobilienrecht.
