Il Bundesfinanzhof (BFH, Corte tributaria federale tedesca) ha respinto in quanto infondato il ricorso contro la mancata ammissione dell’impugnazione proposto da un Finanzamt (ufficio delle imposte tedesco) in un procedimento relativo all’esenzione dall’imposta di successione per una casa familiare (BFH, ordinanza del 27 maggio 2026 – II B 41/25, numero di ruolo). È determinante stabilire se l’erede abbia destinato senza indugio l’immobile a propria abitazione. Il termine di sei mesi elaborato a tal fine dalla giurisprudenza non costituisce un limite temporale rigido. Resta invece decisiva una valutazione complessiva delle circostanze del singolo caso.
Esenzione fiscale per una casa familiare ereditata
Una casa familiare utilizzata dai genitori può essere trasferita a un figlio in esenzione dall’imposta di successione qualora ricorrano i presupposti del § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG (legge tedesca sull’imposta di successione e donazione). Un requisito essenziale consiste nel fatto che l’acquirente destini senza indugio l’immobile a propria abitazione.
Senza indugio significa che la decisione deve essere adottata e attuata senza colpevole ritardo. Nella giurisprudenza si è consolidato come periodo generalmente congruo un termine di sei mesi. Da ciò, tuttavia, non consegue che ogni successivo trasferimento effettivo nell’immobile escluda necessariamente l’esenzione fiscale.
Valutazione complessiva anziché un limite temporale rigido
Il Finanzgericht (Tribunale tributario tedesco), quale giudice di merito, valuta sulla base di tutte le circostanze se la destinazione ad abitazione propria sia avvenuta tempestivamente. L’intenzione di abitare personalmente la casa familiare costituisce un fatto interiore. Deve pertanto essere desunta da circostanze esteriormente riconoscibili.
Possono assumere particolare rilievo le seguenti circostanze:
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L’acquirente ha intrapreso tempestivamente iniziative concrete per preparare l’utilizzo personale.
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Ha contattato un consulente energetico o imprese artigiane in relazione ai lavori necessari.
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Il trasferimento effettivo nell’immobile è ritardato a causa di interventi di ampia portata sull’immobile.
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Un diritto di abitazione esistente limita inizialmente la possibilità giuridica o effettiva di utilizzare l’immobile.
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La decisione di utilizzo può essere ricostruita sulla base di fatti oggettivi verificatisi entro il periodo rilevante.
Ai fini dell’esenzione fiscale non è pertanto decisivo soltanto il momento del trasferimento nell’immobile. È determinante anche quando sia stata assunta la decisione di adibirlo ad abitazione propria e se la successiva attuazione sia dipesa da circostanze non imputabili a colpa dell’acquirente.
Il diritto di abitazione e i lavori di ristrutturazione hanno ritardato il trasferimento
Nel caso deciso, il figlio si trasferì insieme alla moglie nella casa dei genitori ereditata soltanto quasi due anni dopo l’apertura della successione. La madre continuava a essere titolare di un diritto di abitazione e utilizzò l’immobile da gennaio 2022 fino al suo trasferimento in una struttura assistenziale nel giugno 2022.
Successivamente furono eseguiti ampi lavori di ristrutturazione. La preparazione di tali interventi era tuttavia già iniziata prima che la madre lasciasse la casa. Il figlio e sua moglie avevano già contattato nell’aprile 2022 un consulente energetico e altri artigiani.
Indicazioni divergenti sull’indirizzo e sul cambio di residenza
Nel settembre 2022 il figlio registrò retroattivamente la propria residenza, con decorrenza dal 1° luglio 2022, all’indirizzo della casa familiare. Sua moglie effettuò il cambio di residenza il 15 novembre 2022, retrodatandolo all’inizio del mese. Il trasferimento effettivo nell’immobile avvenne tuttavia soltanto alla fine del 2023.
Nella dichiarazione dell’imposta di successione dell’agosto 2022, il figlio aveva ancora indicato il proprio indirizzo precedente. In quel momento non aveva neppure richiesto l’esenzione fiscale per la casa familiare.
Opposizione contro l’avviso modificato relativo all’imposta di successione
Nel primo avviso relativo all’imposta di successione, il Finanzamt aveva inizialmente applicato un valore immobiliare stimato. Dopo che il valore rilevante ai fini dell’imposta di successione era stato determinato separatamente, l’autorità modificò l’avviso e aumentò l’imposta di successione.
Il figlio presentò opposizione contro l’avviso modificato. In tale contesto richiese anche l’esenzione fiscale per la casa familiare ereditata.
Il Finanzgericht ha riconosciuto l’esenzione fiscale
Il Niedersächsische Finanzgericht (Tribunale tributario della Bassa Sassonia) accolse le ragioni del figlio con sentenza del 14 maggio 2025 – 3 K 80/24 (numero di ruolo). Secondo la sua valutazione, il periodo per destinare senza indugio l’immobile ad abitazione propria inizia soltanto quando l’erede è giuridicamente in grado di trasferirvisi. Ciò può presupporre, in particolare, che non vengano più esercitati diritti incompatibili spettanti al titolare di un diritto di abitazione.
Il Finanzamt convenuto impugnò la decisione mediante un ricorso contro la mancata ammissione dell’impugnazione. Il BFH respinse tale ricorso in quanto infondato. Non si svolse pertanto alcun giudizio di revisione; il procedimento di reclamo si è concluso.
Il trasferimento tardivo non ha escluso l’esenzione
Per il BFH è stato determinante che la questione della destinazione senza indugio ad abitazione propria dipenda dalla valutazione delle circostanze concrete del caso. Il termine di sei mesi costituisce un importante parametro orientativo, ma non un termine di decadenza applicabile senza eccezioni.
Nel caso controverso, la decisione di utilizzare personalmente l’immobile era divenuta esteriormente riconoscibile entro tale periodo. In particolare, i contatti avviati già nell’aprile 2022 con un consulente energetico e con imprese artigiane corroboravano la conclusione secondo cui l’immobile dovesse essere predisposto per essere adibito ad abitazione propria. Il fatto che il trasferimento effettivo fosse stato ritardato fino alla fine del 2023 a causa dei lavori di ristrutturazione non ostava pertanto all’esenzione fiscale.
Rilevanza dei ritardi dovuti alle condizioni dell’immobile
Se una casa familiare non può essere occupata entro sei mesi, assumono rilievo le cause del ritardo. Interventi di ampia portata sull’immobile, necessari per il suo utilizzo, possono giustificare un trasferimento successivo. Resta necessario che la decisione di adibire l’immobile ad abitazione propria sia stata adottata tempestivamente e possa essere accertata sulla base di circostanze esterne.
La mera intenzione di trasferirsi eventualmente nell’immobile in un momento successivo non è invece di per sé sufficiente. Sono necessari fatti concreti dai quali emerga la decisione di destinare l’immobile a propria abitazione.
Gli effetti di un diritto di abitazione restano irrisolti
Con la propria ordinanza, il BFH non ha deciso in via definitiva se un diritto di abitazione esistente posticipi in generale l’inizio del periodo rilevante per la decisione di adibire l’immobile ad abitazione propria. Una simile valutazione non era necessaria nel procedimento concreto.
La madre si era già trasferita in una struttura assistenziale nel giugno 2022 e, quindi, entro sei mesi dall’apertura della successione. A quel momento, il suo diritto di abitazione non ostava più alla decisione del figlio di utilizzare l’immobile come casa familiare. Resta pertanto irrisolto se, in una diversa fattispecie, il BFH confermerebbe l’orientamento del Niedersächsische Finanzgericht in merito alla decorrenza del termine.
Il singolo caso determina l’esenzione dall’imposta di successione
L’ordinanza chiarisce che il trattamento fiscale di una casa familiare ereditata non dipende esclusivamente dalla data dell’effettivo trasferimento nell’immobile. Sono determinanti il momento e il carattere vincolante, esteriormente riconoscibile, della decisione di adibire l’immobile ad abitazione propria, nonché le ragioni della sua attuazione tardiva. Diritti di abitazione, lavori di ristrutturazione, cambi di residenza e altri fatti oggettivi possono assumere, a tal fine, un peso diverso.
I presupposti del § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG devono pertanto essere valutati alla luce delle circostanze concrete. Per le questioni relative all’inquadramento fiscale di una casa familiare ereditata, MTR Legal assiste i propri clienti nell’ambito della consulenza legale in materia tributaria.
