Con sentenza del 17 luglio 2026 (V ZR 162/25), il Bundesgerichtshof (BGH, Corte federale di giustizia) ha esaminato a quali condizioni un condomino possa esigere dalla Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE, comunità dei condomini) l’autorizzazione a installare un climatizzatore split sul proprio balcone. La decisione verte sui requisiti previsti per una modifica edilizia delle parti comuni ai sensi del § 20, comma 3, WEG (legge tedesca sulla proprietà immobiliare), nonché sulla questione di quando tale intervento arrechi agli altri condomini un pregiudizio giuridicamente rilevante. Con la sua decisione, il BGH rafforza i diritti dei condomini intenzionati a realizzare interventi edilizi e chiarisce che i meri timori relativi a possibili immissioni acustiche o di altra natura non ostano, in linea di principio, al rilascio dell’autorizzazione.
Installazione di un climatizzatore split sul balcone
I ricorrenti erano membri di una comunità condominiale. Intendevano far installare un climatizzatore split sul balcone appartenente al loro appartamento. In un apparecchio di questo tipo, l’effettiva tecnologia di raffreddamento si trova all’interno dell’appartamento, mentre un’unità esterna viene collocata sul balcone. Per collegare le due unità è necessario posare delle tubazioni, operazione che presuppone la perforazione della facciata esterna.
Necessaria l’autorizzazione della comunità condominiale
Poiché la facciata esterna rientra nelle parti comuni, l’installazione prevista necessitava, ai sensi del § 20, comma 1, WEG, dell’autorizzazione mediante una delibera della comunità condominiale.
Durante l’assemblea condominiale, i ricorrenti presentarono pertanto una corrispondente proposta di delibera, che tuttavia non ottenne la maggioranza. Gli altri condomini temevano in particolare:
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pregiudizi dovuti alla rumorosità del climatizzatore,
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il calore generato dall’aria espulsa,
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l’eventuale fuoriuscita di acqua di condensa,
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ripercussioni sull’aspetto estetico del complesso residenziale e
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una possibile diminuzione del valore degli appartamenti adiacenti.
Delibera autorizzativa sostituita da una decisione giudiziaria
Dopo il rigetto della proposta, i ricorrenti promossero dinanzi all’Amtsgericht Pankow (Tribunale distrettuale di Pankow; 7 C 24/24 WEG) un’azione per la sostituzione giudiziale della delibera ai sensi del § 44, comma 1, seconda frase, WEG. In un primo momento, il giudice respinse l’azione. A seguito dell’appello dei ricorrenti, il Landgericht Berlin II (Tribunale regionale di Berlino II; 56 S 40/24 WEG) riformò la decisione di primo grado e sostituì la delibera autorizzativa richiesta con una decisione giudiziaria. A tal fine furono stabilite prescrizioni specifiche per la configurazione e il funzionamento del climatizzatore split.
Contro tale decisione, la comunità condominiale convenuta propose dinanzi al Bundesgerichtshof il ricorso per cassazione ammesso dal Landgericht.
Decisione del Bundesgerichtshof
Il Bundesgerichtshof respinse il ricorso per cassazione della comunità convenuta, confermando così la decisione del Landgericht Berlin II. Secondo il BGH, i condomini possono, in linea di principio, esigere che l’installazione di un climatizzatore split sul proprio balcone venga autorizzata mediante delibera. Ciò vale anche quando l’installazione richieda la perforazione della facciata esterna e, pertanto, un intervento sulle parti comuni.
Il BGH ha innanzitutto chiarito che l’installazione del climatizzatore costituisce una modifica edilizia delle parti comuni ai sensi del § 20, comma 1, WEG. Poiché l’impianto di climatizzazione non rientra tra le modifiche edilizie privilegiate previste dal § 20, comma 2, WEG, l’eventuale diritto all’autorizzazione è disciplinato dal § 20, comma 3, WEG.
In base a tale disposizione, un condomino può esigere una modifica edilizia qualora vi acconsentano tutti i condomini i cui diritti siano pregiudicati dall’intervento oltre la misura inevitabile nell’ambito di una convivenza ordinata.
In tale contesto, il BGH ha precisato il concetto di pregiudizio giuridicamente rilevante. Un simile pregiudizio sussiste quando, secondo la comune percezione, un condomino possa comprensibilmente sentirsi leso. A tal fine, occorre bilanciare le posizioni proprietarie, tutelate dall’Art. 14 GG (Legge fondamentale tedesca), sia dei condomini intenzionati a realizzare l’intervento sia di quelli contrari.
Nel caso concreto, ciò significava che gli effetti temuti del climatizzatore non costituivano un motivo sufficiente per negare l’autorizzazione.
Motivazione del Bundesgerichtshof
Particolare rilievo assumono le considerazioni del BGH sulle possibili immissioni acustiche. La comunità convenuta aveva sostenuto, in particolare, che il successivo funzionamento del climatizzatore avrebbe potuto causare notevoli disturbi da rumore.
Il BGH non ha accolto tale argomentazione. In linea di principio, i rumori presumibilmente prodotti durante il successivo utilizzo di un climatizzatore split non ostano, di regola, al diritto all’autorizzazione previsto dal § 20, comma 3, WEG. La conclusione è diversa soltanto qualora, già al momento della decisione sull’autorizzazione, sia certo che le immissioni previste causeranno un pregiudizio giuridicamente rilevante agli altri condomini.
Nessuna riserva per i disturbi da rumore
Nel caso in esame non ricorreva una situazione del genere. Per i climatizzatori split autorizzati sul mercato tedesco si può, in linea di principio, presumere che siano in grado di rispettare i requisiti applicabili in materia di protezione dal rumore. I meri timori relativi a emissioni sonore potenzialmente moleste non sono pertanto sufficienti a impedire l’installazione.
È inoltre determinante la separazione temporale tra la modifica edilizia e il successivo utilizzo dell’apparecchio. L’autorizzazione all’installazione non significa che il condomino interessato possa poi utilizzare il climatizzatore senza limitazioni e indipendentemente dagli interessi dei vicini.
Qualora, dopo l’installazione, si verifichino effettivamente immissioni acustiche intollerabili, i condomini interessati potranno continuare a esercitare le corrispondenti azioni inibitorie. Anche la comunità potrà eventualmente adottare a posteriori disposizioni relative all’utilizzo. Non è quindi necessario disciplinare in via definitiva, già nell’ambito della delibera autorizzativa, tutti i possibili conflitti relativi all’utilizzo.
Il parametro per valutare la tollerabilità è costituito dai valori indicativi della TA Lärm (istruzione tecnica tedesca per la protezione dal rumore). Il BGH presume che l’apparecchio autorizzato per il mercato nazionale possa, in linea di principio, rispettare la TA Lärm e che la finestra della camera da letto più vicina si trovi a diversi metri dal balcone dei ricorrenti. Qualora, nonostante ciò, durante il funzionamento vengano superati tali valori indicativi, resta impregiudicata la tutela giuridica dei vicini.
Secondo il BGH, lo stesso vale per il temuto calore dell’aria espulsa e per l’eventuale fuoriuscita di acqua di condensa. Anche in questi casi, eventuali pregiudizi intollerabili possono essere contrastati a posteriori. Ai sensi del § 21, comma 1, WEG, gli eventuali costi conseguenti devono essere sostenuti dal condomino intenzionato a realizzare l’intervento.
Il BGH esclude una perdita di valore degli appartamenti adiacenti
Neppure le ulteriori obiezioni della comunità hanno convinto il BGH. Non era stato dimostrato alcun rilevante pregiudizio estetico dell’edificio nel suo complesso. L’unità esterna avrebbe dovuto essere collocata sul balcone e dotata di un ulteriore rivestimento. Non sussistevano neppure elementi concreti per ritenere che l’installazione potesse ridurre il valore locativo o di vendita degli appartamenti adiacenti.
Infine, il BGH non ha ritenuto problematico neppure il fatto che mancassero prescrizioni espresse relative a un previo calcolo statico. L’autorizzazione giudiziale prevedeva già che l’installazione dovesse essere eseguita da imprese specializzate abilitate, nel rispetto delle disposizioni di legge e delle regole tecniche riconosciute. In tal modo, gli eventuali calcoli statici necessari risultavano sufficientemente contemplati.
Conclusioni e rilevanza pratica della sentenza
La sentenza del BGH del 17 luglio 2026 rafforza la posizione dei singoli condomini nei confronti della loro comunità quando intendono realizzare una modifica edilizia delle parti comuni.
La decisione chiarisce che la mera possibilità di futuri pregiudizi non è sufficiente per negare il diritto all’autorizzazione ai sensi del § 20, comma 3, WEG. Devono invece sussistere circostanze concrete in base alle quali, secondo la comune percezione, gli altri condomini possano comprensibilmente sentirsi lesi.
Va sottolineata in particolare la distinzione tra l’installazione edilizia di un impianto di climatizzazione e il suo successivo funzionamento. La comunità non può negare l’installazione per il solo fatto di temere possibili conflitti futuri legati all’utilizzo. Le immissioni intollerabili che si manifestino effettivamente possono essere contestate legalmente anche a posteriori.
La sentenza non sancisce tuttavia un diritto illimitato all’installazione di un impianto di climatizzazione. Restano determinanti le specifiche caratteristiche edilizie e locali. In particolare, rilevanti pregiudizi estetici o immissioni intollerabili già accertate possono continuare a ostare all’autorizzazione.
Nel complesso, con questa decisione il BGH prosegue l’orientamento del diritto condominiale volto a tenere maggiormente conto degli interessi individuali alla modernizzazione e all’utilizzo, senza perdere di vista i legittimi interessi proprietari degli altri condomini.
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