Die Untervermietung kann für Mieter ein zulässiges Mittel sein, ungenutzten Wohnraum vorübergehend zu überlassen. Sie bewegt sich jedoch innerhalb klarer rechtlicher Leitplanken: Das Mietverhältnis ist grundsätzlich auf die eigene Nutzung angelegt; eine Weiterüberlassung an Dritte bedarf – je nach Gestaltung – der Zustimmung des Vermieters. Zudem stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang ein Mieter aus der Untervermietung einen finanziellen Vorteil ziehen darf.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.01.2026 (Az. VIII ZR 228/23)
Sachverhalt in Grundzügen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte über einen Fall zu befinden, in dem eine Wohnung nach Darstellung der Entscheidung mit Zustimmung des Vermieters teilweise bzw. zeitweise untervermietet wurde. Dabei stand im Mittelpunkt, dass der Mieter von den Untermietern Zahlungen verlangte, die über seine eigene mietvertragliche Belastung hinausgingen. Der Vermieter machte daraus Ansprüche hergeleitet und wandte sich gegen eine Untervermietung, die aus seiner Sicht wirtschaftlich zu einer Gewinnerzielung des Mieters führte.
Zentrale rechtliche Wertung
Nach der veröffentlichten Berichterstattung zur Entscheidung stellt der BGH klar, dass die Gestattung der Untervermietung nicht dazu dient, dem Mieter eine zusätzliche Einnahmequelle zu eröffnen. Die Untervermietung soll vielmehr typischerweise dazu beitragen, die eigene Mietbelastung zu reduzieren oder auszugleichen, wenn der Mieter die Wohnung nicht in vollem Umfang selbst nutzen kann.
Im Kern wird damit ein wirtschaftlicher Rahmen markiert: Die Einräumung des Rechts zur Untervermietung bedeutet nicht ohne Weiteres, dass der Mieter gegenüber dem Untermieter ein Entgelt vereinnahmen darf, das einen Überschuss gegenüber den eigenen Kosten begründet. Die Gestattung der Untervermietung und deren Bedingungen sind daher im Lichte des jeweiligen Mietvertrags sowie der konkreten Erlaubnis des Vermieters zu beurteilen.
Bedeutung für die Vertragsbeziehungen zwischen Vermieter, Mieter und Untermieter
Abgrenzung zwischen Kostendeckung und Überschuss
Die Entscheidung hebt nach der Quelle darauf ab, dass Untervermietung im Ausgangspunkt nicht auf Gewinn ausgerichtet ist. Maßgeblich ist dabei, welche Zahlungen der Mieter selbst schuldet und in welchem Verhältnis diese zu den von Untermietern verlangten Beträgen stehen. Soweit die Untervermietung in ihrer wirtschaftlichen Ausgestaltung über einen Ausgleich der eigenen Belastung hinausgeht, kann dies rechtlich relevant werden.
Zustimmung zur Untervermietung als Auslegungs- und Streitpunkt
Zugleich wird deutlich, dass eine erteilte Erlaubnis zur Untervermietung nicht zwangsläufig jede konkrete Ausgestaltung abdeckt. Entscheidend ist, ob Inhalt und Reichweite der Zustimmung auch die vereinbarten Konditionen einschließen oder ob die Untervermietung – etwa aufgrund einer wirtschaftlichen Überhöhung der Untermiete – außerhalb des erlaubten Rahmens liegt.
Einordnung und Quelle
Die vorstehende Darstellung beruht auf der Meldung „Mieter darf mit Untervermietung keinen Gewinn machen (28.01.2026)“ auf urteile.news zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23: https://urteile.news/BGH_VIII-ZR-22823_Mieter-darf-mit-Untervermietung-keinen-Gewinn-machen~N35727. Eine abschließende Bewertung hängt stets von den konkreten Vertragsunterlagen und den Umständen des Einzelfalls ab.
Beratungsanlass im Immobilienrecht
Fragen zur zulässigen Ausgestaltung von Untervermietungen, zur Reichweite erteilter Erlaubnisse oder zu möglichen Ansprüchen zwischen den Beteiligten betreffen häufig Schnittstellen von Vertragsgestaltung und Risikosteuerung im Immobilienbereich. Wenn hierzu Klärungsbedarf besteht, kann eine vertiefte Prüfung im Rahmen einer Rechtsberatung im Immobilienrecht durch MTR Legal Rechtsanwälte in Betracht kommen.
