Par arrêt du 24 juin 2026 (Az. IV ZR 141/25, référence de l’affaire), le Bundesgerichtshof (BGH, Cour fédérale de justice allemande) s’est penché sur la question de savoir à quel moment commence à courir le délai de dix ans prévu au § 2325 Abs. 3 Satz 2 BGB (Code civil allemand) en cas de transfert d’un bien immobilier contre le paiement d’une rente viagère. La question centrale était de savoir si le droit à une rente viagère accordé au de cujus, en outre garanti par une Reallast (charge foncière réelle) grevant le bien immobilier transféré, avait pour effet que celui-ci continuait à jouir économiquement du bien et que, par conséquent, le délai de dix ans ne commençait pas encore à courir.
Le BGH a jugé qu’une promesse de rente viagère ne constitue en principe pas une jouissance continue du bien immobilier transféré par le de cujus. Il en va de même lorsque la rente viagère est garantie par une Reallast grevant le bien immobilier. Le BGH a ainsi précisé les conditions de départ du délai de dix ans applicable aux transferts immobiliers contre constitution d’une rente viagère.
Litige successoral entre frère et sœur
L’arrêt concernait un litige successoral entre un frère et une sœur. La demanderesse faisait valoir à l’encontre de son frère, institué légataire universel par testament de leur mère commune, des droits à complément de réserve héréditaire.
Du vivant de la mère, celle-ci avait déjà transféré à son fils, par contrat notarié de cession du 20 novembre 1995, la propriété de quatre biens immobiliers au total. L’un de ces biens comportait un immeuble d’habitation donné en location.
Rente viagère mensuelle en faveur de la défunte
En contrepartie du transfert des biens immobiliers, le fils s’était engagé à verser à sa mère une rente viagère mensuelle de 1 500 DM. Afin de garantir cette créance, une Reallast avait été constituée sur le bien sur lequel se trouvait l’immeuble d’habitation. Il ressortait du contrat de cession que les loyers tirés de l’immeuble d’habitation, d’un montant d’environ 1 900 DM par mois, constituaient la base des versements de la rente. Le transfert de propriété ainsi que l’inscription de la Reallast au registre foncier sont intervenus le 7 mars 1996.
Avec effet au 28 octobre 2013, la mère a renoncé, à l’égard de son fils, aux versements ultérieurs de la rente viagère et a consenti à la radiation de la Reallast inscrite au registre foncier. La mère est décédée le 17 avril 2021.
Le transfert immobilier constitue-t-il une donation ?
La fille estimait que le transfert des biens immobiliers à son frère constituait, au moins en partie, une donation. La valeur des biens immobiliers étant supérieure à la valeur capitalisée de la rente viagère convenue, l’excédent devait selon elle être qualifié de donation mixte.
Dans le cadre d’une Stufenklage (action par étapes), la fille demandait donc, dans un premier temps, la détermination de la valeur du bien immobilier transféré ainsi que de la valeur en capital de la rente viagère convenue. Sur cette base devait ensuite être déterminé le montant du complément de réserve héréditaire.
Le Landgericht Weiden (tribunal régional de Weiden) a fait droit à la demande par jugement partiel du 21 juin 2024 (Az. 11 O 108/23, référence de l’affaire). L’Oberlandesgericht Nürnberg (tribunal régional supérieur de Nuremberg) a également rejeté l’appel du fils par arrêt du 27 juin 2025 (Az. 1 U 1335/24 Erb, référence de l’affaire). Le défendeur a alors formé un pourvoi en Revision devant le Bundesgerichtshof.
Arrêt du Bundesgerichtshof
Le Bundesgerichtshof a accueilli le pourvoi en Revision du défendeur et annulé l’arrêt de l’Oberlandesgericht Nürnberg. Il a jugé que, à la date d’ouverture de la succession, le transfert immobilier réalisé par le contrat de cession du 20 novembre 1995 n’était plus soumis à l’obligation de rapport aux fins du complément de réserve prévue au § 2325 Abs. 1 BGB. Selon le BGH, le délai de dix ans prévu au § 2325 Abs. 3 Satz 2 BGB avait commencé à courir dès l’inscription du transfert de propriété, le 7 mars 1996. Il avait donc expiré le 7 mars 2006, soit plus de dix ans avant le décès de la défunte.
La promesse de rente viagère ne reporte pas le point de départ du délai
La promesse de rente viagère n’avait pas eu pour effet de reporter le point de départ du délai. La garantie supplémentaire de la rente viagère par une Reallast n’y changeait rien.
Le BGH a formulé à cet égard le principe directeur officiel suivant (traduction libre) : la promesse de rente viagère consentie au de cujus dans le cadre du transfert d’un bien immobilier ne conduit pas — même lorsqu’elle est garantie par une Reallast grevant le bien transféré — à une jouissance continue du bien immobilier par le de cujus juridiquement pertinente et ne fait donc pas obstacle à l’existence d’une prestation faisant courir le délai au sens du § 2325 Abs. 3 Satz 2 BGB.
Rejet de la demande d’évaluation
La demande d’évaluation a donc été rejetée. Une particularité résultait toutefois de la renonciation ultérieure de la mère à la rente viagère : selon le BGH, cette renonciation constituait elle-même une donation, dont le délai de dix ans n’avait commencé à courir que le 28 octobre 2013. À la date d’ouverture de la succession, ce délai n’avait donc pas encore expiré.
La demanderesse n’ayant toutefois pas présenté de demande autonome d’évaluation concernant cette renonciation à la rente, cet élément ne pouvait lui permettre d’obtenir gain de cause, dans la présente procédure, au premier stade de l’action.
Motifs de l’arrêt du BGH
Le Bundesgerichtshof a essentiellement fondé sa décision sur l’interprétation de la notion de prestation au sens du § 2325 Abs. 3 Satz 2 BGB ainsi que sur la finalité du délai légal de dix ans.
Conditions du point de départ du délai de dix ans
Conformément au § 2325 Abs. 3 Satz 2 BGB, une donation n’est en principe pas prise en compte dans le calcul du complément de réserve héréditaire lorsque dix années se sont écoulées depuis la prestation portant sur le bien donné.
Le BGH a tout d’abord précisé que la seule perte de la qualité juridique de propriétaire n’est pas déterminante pour le point de départ de ce délai. Le de cujus doit également renoncer à continuer de jouir, pour l’essentiel, du bien donné. Une donation n’est donc considérée comme exécutée que lorsque le de cujus abandonne la jouissance effective du bien donné.
Cela correspond à la jurisprudence antérieure du BGH, notamment dans les affaires où le de cujus s’était réservé un usufruit ou un droit d’habitation lors du transfert d’un bien immobilier.
Lorsque le de cujus se réserve de tels droits, il peut continuer à exercer des prérogatives essentielles de maîtrise sur le bien transféré. Dans ces cas, le délai de dix ans ne commence en principe à courir qu’à la renonciation aux droits de jouissance correspondants.
Absence de jouissance continue résultant de la promesse de rente viagère
Dans la présente affaire, il était déterminant de savoir si la rente viagère convenue pouvait également être considérée comme une telle jouissance continue du bien immobilier. L’Oberlandesgericht Nürnberg l’avait admis. Il avait estimé que la rente viagère était calculée en fonction des loyers du bien immobilier transféré et qu’elle était en outre garantie par une Reallast. D’un point de vue économique, la mère aurait donc continué à bénéficier des revenus du bien immobilier.
Le BGH a expressément rejeté cette analyse. Selon la juridiction, une promesse de rente viagère n’a pas pour effet de maintenir l’ancien propriétaire dans une position de maîtrise du bien immobilier comparable à celle d’un propriétaire.
Du fait du transfert immobilier, le de cujus perd au contraire le pouvoir de
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utiliser lui-même le bien immobilier,
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décider de son utilisation par des tiers ou
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empêcher sa revente ou la constitution de charges sur celui-ci.
Le droit à la rente viagère ne crée qu’une créance de nature obligationnelle portant sur des versements périodiques en numéraire. Cette créance existe indépendamment de la situation économique du bien immobilier.
En particulier, l’acquéreur n’est pas tenu de financer effectivement les versements de la rente viagère au moyen des revenus du bien immobilier transféré. Il peut tout aussi bien effectuer les paiements à partir de ses autres actifs. Une stipulation contractuelle selon laquelle le montant de la rente viagère est calculé en fonction des loyers du bien immobilier n’y change rien.
Le BGH s’est ainsi fondé sur la position juridique et factuelle de maîtrise du de cujus, et non sur la seule analyse économique des flux financiers antérieurs et postérieurs au transfert immobilier.
Distinction entre rente viagère et usufruit
Un autre aspect essentiel de la décision réside dans la distinction entre un droit à une rente viagère et un usufruit réservé. Le BGH a souligné que ces deux situations juridiques doivent être appréciées différemment en droit.
En cas d’usufruit, le de cujus se réserve un droit réel de jouissance sur le bien immobilier transféré. Il peut continuer à percevoir les fruits du bien et, par exemple, encaisser directement les loyers.
Dans le cas d’une rente viagère, le de cujus dispose en revanche d’une créance autonome à l’encontre de l’acquéreur. Les versements de la rente constituent la contrepartie convenue du transfert immobilier et ne doivent pas être considérés comme une jouissance continue du bien immobilier.
Le BGH distingue donc entre la jouissance économique d’un bien immobilier fondée sur un droit de jouissance réservé et la perception d’une contrepartie au transfert de propriété. Le fait que le de cujus continue à tirer des avantages économiques du transfert immobilier grâce à la rente viagère ne suffit pas à suspendre le point de départ du délai.
La Reallast ne justifie pas une appréciation différente
Selon le BGH, la constitution d’une Reallast n’aboutissait pas davantage à une autre conclusion. Une Reallast sert à garantir certaines prestations périodiques au moyen du bien immobilier. Si le débiteur ne respecte pas ses obligations de paiement, le bénéficiaire peut exercer ses droits sur le bien immobilier et en poursuivre la réalisation.
La Reallast ne confère toutefois au bénéficiaire aucun pouvoir de jouissance sur le bien immobilier grevé. En particulier, elle ne l’autorise ni à utiliser lui-même le bien immobilier ni à décider de son utilisation par des tiers. Dès lors que la Reallast sert uniquement à garantir la créance de paiement, elle ne crée aucun lien de maîtrise persistant entre le de cujus et le bien immobilier.
Par conséquent, même la combinaison d’une promesse de rente viagère et d’une Reallast ne pouvait empêcher le délai de dix ans de commencer à courir.
Finalité du délai de dix ans
Le BGH a également motivé sa décision par la finalité de la disposition légale. Le § 2325 BGB vise à empêcher que le de cujus ne vide de sa substance le droit à la réserve héréditaire de ses proches par des donations effectuées de son vivant. Le délai de dix ans prévu au § 2325 Abs. 3 BGB vise en revanche à protéger le donataire. Il doit notamment assurer la sécurité juridique et éviter que celui-ci puisse être confronté, pendant une durée illimitée, à des demandes de complément de réserve héréditaire.
Le législateur a voulu qu’après l’expiration d’un délai de dix ans, de telles donations soient en principe exclues de la masse successorale fictive lorsque le de cujus a effectivement supporté les conséquences essentielles de la donation. Selon le BGH, il serait incompatible avec cet objectif législatif de faire dépendre le point de départ du délai de dix ans de la seule analyse économique des sommes versées avant et après le transfert immobilier.
Une telle approche entraînerait une insécurité juridique considérable. Il serait notamment difficile de prévoir dans quelles conditions une contrepartie du transfert immobilier devrait encore être considérée comme une jouissance continue du bien immobilier.
Il faut donc déterminer si le de cujus a effectivement abandonné sa position de maîtrise, comparable à celle d’un propriétaire, sur le bien donné. Dans la présente affaire, tel avait été le cas lors de la transcription du transfert de propriété au registre foncier, le 7 mars 1996.
Donation autonome résultant de la renonciation à la rente viagère
Enfin, le BGH s’est penché sur la renonciation ultérieure de la mère aux versements de rente viagère restant dus. La juridiction a précisé que cette renonciation constituait également une donation autonome au sens du § 2325 Abs. 1 BGB.
Du fait de la renonciation aux versements ultérieurs de la rente, le fils a bénéficié d’un avantage patrimonial sans devoir fournir de contrepartie correspondante. Pour cette donation, le délai de dix ans n’a commencé à courir qu’à la prise d’effet de la renonciation, le 28 octobre 2013. La mère étant décédée dès le 17 avril 2021, dix années ne s’étaient pas encore écoulées à cette date.
Un droit à complément de réserve héréditaire aurait donc, en principe, pu être envisagé au titre de la renonciation à la rente viagère. La demanderesse avait toutefois uniquement sollicité l’évaluation du transfert immobilier initial et du droit à la rente viagère alors convenu. L’évaluation autonome de la renonciation ultérieure à la rente ne faisait pas l’objet de ses demandes.
Pour cette raison, le BGH a pu rejeter l’intégralité de l’action dès le premier stade.
Synthèse et portée de la décision
Par son arrêt du 24 juin 2026, le BGH a apporté une clarification importante pour la pratique du droit des successions. La décision montre que, pour apprécier le point de départ du délai de dix ans prévu au § 2325 Abs. 3 Satz 2 BGB, il ne faut pas se fonder uniquement sur les avantages économiques que le de cujus continue à percevoir après le transfert d’un bien immobilier.
Il est au contraire déterminant de savoir si le de cujus a effectivement abandonné sa position de maîtrise, comparable à celle d’un propriétaire, sur le bien transféré.
Une promesse de rente viagère ne constitue en principe pas une jouissance continue du bien immobilier. Il en va de même lorsque le montant de la rente viagère est indexé sur les loyers du bien immobilier et que la créance est garantie par une Reallast.
Le BGH distingue ainsi clairement la rente viagère d’un usufruit ou d’un droit d’habitation réservé. Alors que de tels droits de jouissance peuvent reporter le point de départ du délai de dix ans, un simple droit à une rente viagère ne fait en principe pas obstacle au déclenchement du délai.
Cet arrêt revêt donc une importance considérable pour l’organisation des transferts immobiliers dans le cadre d’une transmission anticipée du patrimoine successoral. Il renforce la sécurité juridique lors de la constitution de rentes viagères et facilite l’appréciation du moment auquel commence à courir le délai de dix ans applicable au complément de réserve héréditaire.
La décision montre également que, lors de la rédaction des contrats et de l’exercice ultérieur de demandes de complément de réserve héréditaire, il convient de distinguer le transfert immobilier initial d’une renonciation ultérieure aux contreparties convenues. Ces deux opérations peuvent constituer des donations autonomes et faire chacune courir un délai distinct.
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