Les investisseurs du fonds Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds sont confrontés à une modification majeure de leur placement. Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (Aachener Grundvermögen) a résilié la gestion du fonds immobilier spécialisé avec effet au 30 juin 2026 à 24 h 00, conformément au § 99 al. 1 Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB, Code allemand des investissements). La liquidation du fonds a ainsi été engagée.
Le fonds Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds a été créé en 2011 et investissait principalement dans des immeubles à usage commercial, notamment des immeubles de commerces et de bureaux situés dans les centres-villes allemands ainsi que dans d’autres pays européens. Le fonds se distingue par la composition de son cercle d’investisseurs : il s’adressait à des fondations allemandes dotées de la personnalité juridique et exonérées d’impôt.
Augmentation des demandes de rachat des investisseurs
Pour justifier la cessation de la gestion du fonds, Aachener Grundvermögen indique que, malgré les efforts de commercialisation déployés, le fonds n’a pas atteint la taille économique nécessaire pour pouvoir être durablement exploité de manière viable en tant que fonds destiné au grand public.
Cette évolution s’explique notamment par les demandes de rachat formulées par les investisseurs et les besoins de liquidités qui en ont résulté. Dans le cas d’un fonds immobilier ouvert, un problème structurel se pose : alors que les investisseurs ont en principe la possibilité de demander le rachat de leurs parts, les immeubles ne peuvent pas être cédés rapidement et sans difficulté. Si les liquidités ne suffisent pas à satisfaire les demandes de rachat tout en garantissant une gestion régulière des immeubles, la situation de trésorerie du fonds peut subir une pression considérable.
La résiliation de la gestion signifie désormais que le concept actuel du fonds ne sera pas poursuivi. L’accent sera mis sur la réalisation du portefeuille immobilier, puis sur la distribution des actifs du fonds aux investisseurs.
Comment se déroule la liquidation du fonds ?
Le § 99 al. 1 KAGB constitue le fondement juridique de la résiliation de la gestion du fonds. Selon cette disposition, une société de gestion de portefeuille est autorisée à résilier la gestion d’un fonds spécialisé. À la prise d’effet de la résiliation naît l’obligation légale de liquider le fonds spécialisé et de distribuer les actifs restants aux investisseurs.
La liquidation se déroule en principe en plusieurs étapes.
Fin de la gestion ordinaire du fonds
La gestion ordinaire du fonds prendra fin avec la résiliation au 30 juin 2026. La stratégie d’investissement suivie jusqu’à présent ne sera plus poursuivie. Il ne s’agira notamment plus d’assurer la gestion et le développement à long terme du portefeuille immobilier dans le cadre d’un fonds appelé à perdurer, mais de procéder à sa réalisation dans des conditions économiquement appropriées.
Vente des immeubles
La cession des immeubles détenus par le fonds constitue l’élément essentiel de la liquidation. Les immeubles doivent être évalués, proposés sur le marché et vendus à des acquéreurs appropriés. Il est déterminant que les ventes soient réalisées dans des conditions économiques adéquates et que les intérêts des investisseurs soient pris en considération.
Le processus de vente peut toutefois prendre beaucoup de temps. S’agissant notamment des grands immeubles commerciaux, le prix de vente susceptible d’être obtenu dépend de l’évolution générale du marché immobilier, des conditions de financement des acquéreurs potentiels, de l’état des biens et de leur situation locative respective.
Distribution du produit des ventes
Le produit des ventes immobilières est d’abord versé dans les actifs du fonds. Ces ressources doivent notamment servir à régler les engagements financiers existants, les frais courants de gestion des immeubles ainsi que les autres obligations du fonds. Les frais directement liés à la liquidation et aux ventes immobilières peuvent également réduire les actifs disponibles.
Seuls les actifs subsistant après ces règlements peuvent être distribués aux investisseurs. En vertu du § 258 al. 4 KAGB, en cas de résiliation de la gestion d’un fonds immobilier spécialisé, des acomptes semestriels prélevés sur le produit des cessions doivent en principe être versés aux investisseurs. Cela suppose que les fonds ne soient plus nécessaires à la gestion régulière des immeubles ou à la couverture d’autres obligations.
Les investisseurs ne récupéreront donc pas nécessairement la totalité de leur capital investi en une seule fois. Il faut plutôt s’attendre à des versements échelonnés dans le temps, en fonction de l’avancement de la réalisation des actifs.
Clôture de la liquidation
La liquidation ne sera achevée qu’une fois que l’ensemble des actifs du fonds aura été réalisé, que toutes les dettes et tous les frais de liquidation auront été pris en compte et que les actifs restants auront été distribués aux investisseurs. À l’heure actuelle, il n’est pas possible de déterminer de manière fiable la date exacte de la clôture définitive.
Que signifie la liquidation pour les investisseurs ?
Pour les fondations concernées, la liquidation entraîne des conséquences économiques et financières directes.
Fin du rachat ordinaire des parts du fonds
L’une des principales conséquences est que les investisseurs ne peuvent plus demander le rachat de leurs parts dans le cadre des possibilités ordinaires de rachat dont ils bénéficiaient jusqu’à présent. La liquidation ne saurait être assimilée à un rachat ordinaire de parts de fonds. Les investisseurs doivent au contraire attendre la réalisation des actifs du fonds et recevront, dans le cadre de la liquidation, leur quote-part respective des actifs restants.
Les ordres de rachat déjà passés auparavant peuvent également être affectés par la cessation de la gestion du fonds. Le traitement concret des demandes de rachat déjà déposées dépend des dispositions légales et contractuelles applicables ainsi que des informations destinées aux investisseurs.
Pour les investisseurs institutionnels, cela signifie avant tout une restriction considérable de leur capacité à planifier leurs liquidités.
Risque de pertes financières
Un autre aspect essentiel réside dans le risque que les investisseurs ne récupèrent pas intégralement le capital initialement investi. En définitive, les prix de vente pouvant être obtenus pour les immeubles seront déterminants. Si les immeubles devaient être cédés à des prix inférieurs à leur valeur vénale antérieure, cela pourrait avoir une incidence négative sur les actifs restants du fonds.
À cela s’ajoutent les engagements financiers, les coûts de transaction, les frais courants de gestion et les autres frais de liquidation. Le montant des remboursements finalement possibles ne sera donc établi qu’après la réalisation complète et l’arrêté des comptes des actifs du fonds.
Conséquences sur l’activité des fondations et la gestion de leur patrimoine
La liquidation revêt une importance particulière pour les fondations dont la gestion patrimoniale est axée sur des rendements à long terme et sur le financement continu de leur objet statutaire. La disparition des distributions régulières du fonds et la disponibilité limitée du capital investi peuvent considérablement compliquer leur planification financière.
Les fondations devront, le cas échéant, adapter leur planification de trésorerie, trouver d’autres sources de revenus ou réexaminer les mesures de soutien prévues.
Il convient à cet égard de tenir compte du fait que les fondations sont régulièrement soumises à des exigences particulières concernant la préservation durable de leur patrimoine de dotation et la viabilité économique de leurs placements. La liquidation peut donc non seulement entraîner une perte financière, mais également avoir des répercussions sur la réalisation de l’objet statutaire de la fondation concernée.
De quels recours juridiques disposent les investisseurs institutionnels ?
Même si la résiliation de la gestion du fonds est en principe prévue par la loi, cela ne signifie pas que les investisseurs doivent en accepter toutes les conséquences sans contestation.
Les investisseurs institutionnels devraient notamment vérifier si la liquidation est correctement menée et s’ils peuvent éventuellement faire valoir des droits à l’encontre de la société de gestion de portefeuille ou d’autres intervenants.
Plusieurs fondements juridiques peuvent être envisagés à cet égard.
Contrôle de la régularité de la gestion du fonds
Il convient tout d’abord d’examiner si la société de gestion de portefeuille a respecté ses obligations légales et contractuelles pendant toute la durée de vie du fonds.
Les sociétés de gestion de portefeuille sont soumises à de nombreuses obligations légales. Celles-ci comprennent notamment l’obligation de gérer régulièrement les actifs du fonds, de préserver les intérêts des investisseurs et de respecter les prescriptions légales du KAGB.
Un examen juridique peut notamment porter sur les questions suivantes :
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Les actifs du fonds ont-ils été gérés conformément aux conditions d’investissement et à la stratégie d’investissement définie ?
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Les risques liés aux investissements immobiliers et à la situation de trésorerie ont-ils fait l’objet d’une surveillance appropriée ?
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Une réaction en temps utile a-t-elle eu lieu face à l’augmentation des demandes de rachat et à la détérioration de la situation de trésorerie ?
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Les investisseurs ont-ils été informés en temps utile et de manière exhaustive des principales évolutions économiques ?
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Les autres mesures envisageables pour éviter une liquidation ont-elles été suffisamment examinées ?
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Les intérêts des investisseurs ont-ils été dûment pris en compte lors de la décision de résiliation et de la réalisation ultérieure du portefeuille immobilier ?
L’évolution des demandes de rachat et la question de savoir à partir de quel moment une situation économiquement problématique était identifiable peuvent notamment revêtir de l’importance pour l’examen d’une éventuelle responsabilité.
Toutefois, une évolution négative du fonds ou sa liquidation ultérieure ne suffit pas, à elle seule, à fonder un droit à des dommages-intérêts. Il est au contraire déterminant d’établir l’existence de manquements concrets et le lien de causalité entre ceux-ci et le préjudice subi.
Examen d’éventuelles demandes de dommages-intérêts contre la société de gestion de portefeuille
Une autre possibilité consiste à examiner l’existence de droits à des dommages-intérêts. Ceux-ci peuvent notamment être fondés sur les obligations légales de la société de gestion de portefeuille prévues par le KAGB ainsi que sur les règles générales de la responsabilité civile.
Un tel droit peut, par exemple, être envisagé si la société de gestion de portefeuille a manqué à ses obligations légales et que ce manquement a causé un préjudice financier aux investisseurs.
Les points susceptibles d’être examinés comprennent :
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des erreurs dans l’administration et la gestion des actifs du fonds ;
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une prise en compte insuffisante des risques de liquidité ;
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des réactions tardives à des évolutions économiques défavorables identifiables ;
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des informations insuffisantes ou erronées fournies aux investisseurs ;
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des manquements lors de la réalisation des actifs immobiliers ;
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des conflits d’intérêts ou des décisions inappropriées prises au détriment des investisseurs.
S’agissant précisément des ventes immobilières, il sera déterminant de savoir si les actifs ont été réalisés dans des conditions de marché appropriées.
Une vente à un prix inférieur à la dernière valeur vénale constatée ne constitue pas automatiquement un manquement à une obligation. Il convient plutôt d’examiner si les prix de vente obtenus étaient appropriés au regard des conditions concrètes du marché et si les intérêts des investisseurs ont été suffisamment pris en compte.
Examen d’éventuels recours pour manquement aux obligations d’information et de conseil
Sous certaines conditions, les investisseurs institutionnels peuvent également faire valoir des droits fondés sur un conseil en investissement erroné ou sur une information insuffisante. Il convient toutefois de distinguer à cet égard la société de gestion de portefeuille, le distributeur du fonds et, le cas échéant, les autres intermédiaires en placement.
Si une erreur de conseil ou une irrégularité du prospectus peut être démontrée, la conséquence juridique vise généralement à remettre les parties dans la situation antérieure à la souscription :
Il convient notamment d’examiner :
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Quelles informations ont été mises à la disposition des fondations avant leur décision d’investissement ?
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Les risques spécifiques d’un fonds immobilier ouvert ont-ils été suffisamment expliqués ?
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Les éventuelles suspensions de rachat et les problèmes de liquidité ont-ils été signalés ?
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Les informations relatives à l’horizon d’investissement, à la liquidité et à la structure des risques étaient-elles exactes ?
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Les exigences particulières de la fondation concernant la disponibilité de son patrimoine ont-elles été prises en compte ?
Une analyse différenciée est particulièrement nécessaire dans le cas des investisseurs institutionnels.
Les fondations disposent souvent de leurs propres structures de gestion patrimoniale, de comités d’investissement ou de conseillers externes. Il n’en résulte toutefois pas automatiquement que toutes les obligations d’information et de conseil cessent de s’appliquer.
Inversement, l’expérience institutionnelle, les compétences professionnelles et les connaissances concrètes de l’investisseur concerné peuvent jouer un rôle considérable dans l’appréciation juridique.
Droits liés à la réalisation des actifs du fonds
Des mécanismes juridiques de protection au bénéfice des investisseurs subsistent également pendant la liquidation. La réalisation des actifs immobiliers et la distribution ultérieure des actifs du fonds doivent notamment intervenir dans le respect des intérêts des investisseurs.
Les investisseurs devraient donc prêter une attention particulière aux points suivants :
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la traçabilité des évaluations immobilières ;
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le caractère approprié des prix de vente obtenus ;
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la transparence des processus de vente ;
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le montant et la composition des frais de liquidation ;
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l’utilisation du produit des ventes ;
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le calcul et le montant des acomptes ;
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l’égalité de traitement des investisseurs.
Les investisseurs ont un intérêt légitime à être informés de l’évolution du fonds et des principales étapes de la liquidation.
En cas de doutes concrets quant à la régularité de la liquidation, un examen juridique devrait être effectué.
Particularités concernant les investisseurs institutionnels et les fondations
L’appréciation juridique de la situation du fonds Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds doit tenir compte du statut particulier de ses investisseurs.
Contrairement aux fonds classiques destinés aux investisseurs particuliers, le fonds s’adresse à des fondations allemandes dotées de la personnalité juridique et exonérées d’impôt. Cette catégorie d’investisseurs poursuit généralement une stratégie patrimoniale à long terme. La décision d’investissement ne vise souvent pas uniquement à générer un rendement, mais également à garantir durablement la capacité financière de la fondation.
Il en résulte plusieurs particularités :
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Examen individuel de la décision d’investissement : Il convient d’examiner dans quelles conditions la fondation concernée a investi dans le fonds. À cet égard, il faut notamment tenir compte des directives d’investissement, des décisions prises par les organes compétents de la fondation et, le cas échéant, des relations de conseil externes.
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Importance de l’horizon d’investissement à long terme. La liquidation peut avoir pour conséquence que le capital investi reste immobilisé beaucoup plus longtemps que prévu initialement. Cela peut devenir particulièrement problématique lorsque la fondation dépend de distributions régulières pour financer ses mesures de soutien.
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Responsabilité au regard du droit des fondations : Les organes responsables de la fondation doivent évaluer les conséquences de la liquidation sur la gestion patrimoniale et la réalisation de l’objet statutaire de la fondation. Une adaptation de la stratégie patrimoniale peut, le cas échéant, s’avérer nécessaire. Parallèlement, les éventuels droits à des dommages-intérêts devraient être examinés afin de ne pas laisser sans suite des pertes patrimoniales évitables.
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Absence de limitation automatique des droits des investisseurs en raison de leur statut institutionnel : Le fait qu’il s’agisse d’investisseurs institutionnels ne signifie pas que ceux-ci doivent renoncer à la protection légale prévue par le KAGB ou à d’éventuels recours de droit civil. Le statut institutionnel et la configuration concrète des contrats peuvent toutefois présenter des particularités qui doivent être prises en compte dans l’appréciation juridique.
Les investisseurs devraient faire examiner leurs droits dans le cadre de la liquidation
La liquidation du fonds Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds confronte les fondations concernées à des défis économiques et juridiques considérables.
La résiliation de la gestion du fonds au 30 juin 2026 signifie que la structure actuelle du fonds ne sera pas maintenue. Les immeubles devront au contraire être cédés et le produit des ventes devra être distribué aux investisseurs après prise en compte de l’ensemble des dettes et des frais.
Pour les investisseurs, cela signifie tout d’abord une disponibilité limitée de leur capital investi. À cela s’ajoute le risque que les remboursements définitifs soient inférieurs au montant initialement investi.
Les investisseurs institutionnels ne devraient toutefois pas considérer cette situation exclusivement comme la conséquence inévitable d’un marché immobilier économiquement difficile. Il est au contraire recommandé de procéder à un examen juridique complet de la gestion du fonds, des informations communiquées aux investisseurs et, en particulier, de l’évolution de la situation de trésorerie au cours des dernières années.
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