Par un arrêt du 17 juillet 2026 (V ZR 162/25, référence de l’affaire), le Bundesgerichtshof (BGH, Cour fédérale de justice allemande) s’est penché sur les conditions dans lesquelles un copropriétaire peut exiger de la Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE, syndicat des copropriétaires) qu’elle autorise l’installation d’un climatiseur split sur son balcon. La décision porte principalement sur les exigences applicables à une modification de l’immeuble relevant des parties communes conformément au § 20, al. 3, du Wohnungseigentumsgesetz (WEG, loi allemande sur la copropriété), ainsi que sur la question de savoir à quel moment une telle mesure porte une atteinte juridiquement significative aux autres copropriétaires. Par sa décision, le BGH renforce les droits des copropriétaires souhaitant réaliser des travaux et précise que de simples craintes relatives à d’éventuelles nuisances sonores ou autres immissions ne font en principe pas obstacle à l’octroi d’une autorisation.
Installation d’un climatiseur split sur un balcon
Les demandeurs étaient membres d’une communauté de copropriétaires. Ils souhaitaient faire installer un climatiseur split sur le balcon rattaché à leur appartement. Dans un tel appareil, le dispositif de refroidissement proprement dit se trouve à l’intérieur de l’appartement, tandis qu’une unité extérieure est installée sur le balcon. Le raccordement des deux unités nécessite le passage de conduites impliquant de percer la façade extérieure.
Autorisation de la communauté des copropriétaires nécessaire
La façade extérieure faisant partie des parties communes, l’installation projetée devait être autorisée par une décision de l’assemblée des copropriétaires conformément au § 20, al. 1, WEG.
Lors de l’assemblée des copropriétaires, les demandeurs ont donc soumis une proposition de décision en ce sens. Celle-ci n’a toutefois pas obtenu la majorité. Les autres copropriétaires craignaient notamment :
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des nuisances dues au bruit généré par le climatiseur,
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la chaleur produite par l’air évacué,
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un éventuel écoulement d’eau de condensation,
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des répercussions sur l’aspect visuel de la copropriété et
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une éventuelle dépréciation des appartements voisins.
Remplacement de la décision d’autorisation par une décision judiciaire
Après le rejet de leur demande, les demandeurs ont introduit devant l’Amtsgericht Pankow (tribunal cantonal de Pankow) une action en substitution de décision conformément au § 44, al. 1, deuxième phrase, WEG (Az. 7 C 24/24 WEG, référence de l’affaire). Celui-ci a d’abord rejeté l’action. Saisi de l’appel des demandeurs, le Landgericht Berlin II (tribunal régional de Berlin II) (Az. 56 S 40/24 WEG, référence de l’affaire) a réformé la décision de première instance et remplacé la décision d’autorisation sollicitée par une décision judiciaire. Il a, à cette occasion, fixé des prescriptions concrètes concernant la configuration et le fonctionnement du climatiseur split.
La communauté des copropriétaires défenderesse a formé contre cette décision un pourvoi en Revision, autorisé par le Landgericht, devant le Bundesgerichtshof.
Décision du Bundesgerichtshof
Le Bundesgerichtshof a rejeté le pourvoi en Revision de la communauté défenderesse, confirmant ainsi la décision du Landgericht Berlin II. Selon le BGH, les copropriétaires peuvent en principe exiger que l’installation d’un climatiseur split sur leur balcon soit autorisée par une décision de l’assemblée. Cela vaut également lorsque l’installation nécessite de percer la façade extérieure et constitue donc une intervention sur les parties communes.
Le BGH a tout d’abord précisé que l’installation du climatiseur constitue une modification des parties communes au sens du § 20, al. 1, WEG. La climatisation ne faisant pas partie des modifications bénéficiant d’un régime privilégié en vertu du § 20, al. 2, WEG, l’éventuel droit à autorisation est régi par le § 20, al. 3, WEG.
Selon cette disposition, un copropriétaire peut exiger une modification si tous les copropriétaires dont les droits sont affectés par la mesure au-delà de ce qui est inévitable dans le cadre d’une cohabitation ordonnée y consentent.
Dans ce contexte, le BGH a précisé la notion d’atteinte juridiquement significative. Une telle atteinte existe lorsqu’un copropriétaire peut raisonnablement se sentir lésé selon la perception communément admise. À cet égard, il convient de mettre en balance les droits de propriété protégés par l’Art. 14 GG (Grundgesetz, Loi fondamentale allemande), tant des copropriétaires souhaitant réaliser les travaux que de ceux qui n’y consentent pas.
Dans le cas concret, cela signifiait que les effets redoutés du climatiseur ne constituaient pas un motif suffisant pour refuser l’autorisation.
Motifs du Bundesgerichtshof
Les développements du BGH relatifs aux éventuelles nuisances sonores revêtent une importance particulière. La communauté défenderesse avait notamment fait valoir que le fonctionnement ultérieur du climatiseur pourrait entraîner d’importantes nuisances sonores.
Le BGH n’a pas suivi cette argumentation. En principe, les bruits susceptibles d’être générés ultérieurement par l’utilisation d’un climatiseur split ne font généralement pas obstacle à un droit à autorisation fondé sur le § 20, al. 3, WEG. Il n’en va autrement que s’il est déjà établi, au moment où la décision d’autorisation est prise, que les immissions prévisibles entraîneront une atteinte juridiquement significative aux droits d’autres copropriétaires.
Aucune réserve liée aux nuisances sonores
Tel n’était pas le cas en l’espèce. S’agissant des climatiseurs split autorisés sur le marché allemand, il peut en principe être admis qu’ils sont susceptibles de respecter les exigences pertinentes en matière de protection contre le bruit. De simples craintes relatives à d’éventuelles nuisances sonores ne suffisent donc pas à empêcher l’installation.
La distinction temporelle entre la modification de l’immeuble et l’utilisation ultérieure de l’appareil est également déterminante. L’autorisation de l’installation ne signifie pas que le copropriétaire concerné peut ensuite utiliser le climatiseur sans aucune restriction et indépendamment des intérêts de ses voisins.
Si des nuisances sonores intolérables devaient effectivement survenir après l’installation, les copropriétaires concernés pourraient toujours faire valoir les actions appropriées pour les faire cesser. La communauté peut également, le cas échéant, adopter ultérieurement des règles relatives à l’utilisation de l’appareil. Il n’est donc pas nécessaire de régler définitivement, dès la décision d’autorisation, tous les conflits d’usage envisageables.
Les valeurs indicatives de la TA Lärm (réglementation administrative technique allemande relative à la protection contre le bruit) servent à apprécier le caractère acceptable des nuisances. Le BGH considère que l’appareil autorisé sur le marché allemand peut en principe respecter la TA Lärm et que la fenêtre de chambre la plus proche se trouve à plusieurs mètres du balcon des demandeurs. Si ces valeurs indicatives devaient néanmoins être dépassées lors du fonctionnement, les voies de recours des voisins resteraient intactes.
Selon le BGH, il en va de même de la chaleur redoutée de l’air évacué et d’un éventuel écoulement d’eau de condensation. Dans ce cas également, il reste possible de faire cesser ultérieurement les atteintes qui ne peuvent être raisonnablement tolérées. Conformément au § 21, al. 1, WEG, le copropriétaire souhaitant réaliser les travaux doit supporter les éventuels coûts consécutifs.
Le BGH n’identifie aucune perte de valeur des appartements voisins
Les autres objections de la communauté n’ont pas davantage convaincu le BGH. Aucune atteinte visuelle significative à l’aspect général du bâtiment n’avait été établie. L’unité extérieure devait être installée sur le balcon et être en outre habillée. Aucun élément concret ne permettait non plus de conclure que l’installation pourrait réduire la valeur locative ou la valeur de vente des appartements voisins.
Enfin, le BGH n’a pas non plus jugé problématique l’absence de prescriptions expresses imposant un calcul statique préalable. L’autorisation judiciaire prévoyait déjà que l’installation devait être effectuée par des entreprises spécialisées agréées, dans le respect des dispositions légales et des règles reconnues de la technique. Les éventuels calculs statiques nécessaires étaient ainsi suffisamment pris en compte.
Conclusion et portée pratique de l’arrêt
L’arrêt du BGH du 17 juillet 2026 renforce la position des copropriétaires individuels vis-à-vis de leur communauté lorsqu’ils souhaitent procéder à une modification des parties communes.
La décision montre clairement que la simple éventualité d’atteintes futures ne suffit pas pour rejeter un droit à autorisation fondé sur le § 20, al. 3, WEG. Il faut au contraire que des circonstances concrètes permettent à d’autres copropriétaires de se sentir raisonnablement lésés selon la perception communément admise.
Il convient de souligner tout particulièrement la distinction entre l’installation matérielle d’une climatisation et son fonctionnement ultérieur. La communauté ne peut pas refuser l’installation au seul motif qu’elle redoute d’éventuels conflits d’usage futurs. Les immissions intolérables qui se produiraient effectivement peuvent également faire l’objet d’actions en justice a posteriori.
L’arrêt ne consacre toutefois aucun droit absolu à l’installation d’une climatisation. Les caractéristiques concrètes de la construction et des lieux restent déterminantes. En particulier, des atteintes visuelles significatives ou des immissions intolérables dont la survenance est déjà établie peuvent toujours faire obstacle à une autorisation.
Dans l’ensemble, par cette décision, le BGH poursuit l’orientation du droit allemand de la copropriété consistant à mieux prendre en considération les intérêts individuels liés à la modernisation et à l’usage, sans pour autant négliger les intérêts patrimoniaux légitimes des autres copropriétaires.
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