Le Bundesfinanzhof (BFH, Cour fédérale des finances) a rejeté comme non fondé le recours d’un Finanzamt contre le refus d’autoriser un pourvoi en Revision dans une procédure portant sur l’exonération de droits de succession applicable à un logement familial (BFH, décision du 27 mai 2026 – II B 41/25, numéro de dossier). Le point déterminant est de savoir si l’héritier a affecté sans délai le bien immobilier à son propre usage d’habitation. Le délai de six mois dégagé à cet effet par la jurisprudence ne constitue pas une limite temporelle rigide. Il convient plutôt de procéder à une appréciation globale des circonstances propres à chaque cas d’espèce.
Exonération fiscale d’un logement familial hérité
Un logement familial occupé par les parents peut être transmis à un enfant en exonération de droits de succession dans les conditions prévues par le § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG (loi allemande relative aux droits de succession et de donation). L’une des conditions essentielles est que l’acquéreur affecte sans délai le bien immobilier à son propre usage d’habitation.
Sans délai signifie que la décision doit être prise et mise en œuvre sans retard imputable à l’intéressé. La jurisprudence considère généralement qu’une période de six mois est appropriée. Il n’en résulte toutefois pas que toute installation effective postérieure exclut nécessairement l’exonération fiscale.
Une appréciation globale plutôt qu’une limite temporelle rigide
Le Finanzgericht (tribunal des finances), en sa qualité de juge du fond, apprécie au regard de l’ensemble des circonstances si l’affectation à l’usage personnel est intervenue en temps utile. L’intention d’occuper soi-même le logement familial relève d’un processus interne. Elle doit donc être déduite de faits objectivement perceptibles.
Les circonstances suivantes peuvent notamment être pertinentes :
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L’acquéreur a engagé à un stade précoce des démarches concrètes afin de préparer son propre usage du bien.
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Il a contacté un conseiller en énergie ou des entreprises artisanales en vue des travaux nécessaires.
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L’installation effective est retardée en raison de travaux importants sur le bien immobilier.
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Un droit d’habitation existant limite initialement la possibilité juridique ou matérielle d’utiliser le bien.
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La décision d’utiliser le bien peut être établie au moyen d’actes objectifs accomplis au cours de la période déterminante.
La date de l’installation ne détermine donc pas à elle seule l’octroi de l’exonération fiscale. Il importe également de savoir à quel moment la décision d’occuper personnellement le bien a été prise et si sa mise en œuvre ultérieure a été retardée par des circonstances qui ne sont pas imputables à l’acquéreur.
Le droit d’habitation et les travaux ont retardé l’installation
Dans l’affaire jugée, le fils ne s’est installé avec son épouse dans la maison parentale héritée que près de deux ans après l’ouverture de la succession. La mère disposait toujours d’un droit d’habitation et a occupé le bien immobilier de janvier 2022 jusqu’à son déménagement dans un établissement de soins en juin 2022.
D’importants travaux de rénovation ont ensuite été réalisés. La préparation de ces travaux avait toutefois déjà commencé avant que la mère ne quitte la maison. Le fils et son épouse avaient pris contact dès avril 2022 avec un conseiller en énergie ainsi qu’avec plusieurs artisans.
Indications divergentes concernant l’adresse et la déclaration de domicile
En septembre 2022, le fils a déclaré rétroactivement son domicile à l’adresse du logement familial à compter du 1er juillet 2022. Son épouse a effectué sa déclaration de changement de domicile le 15 novembre 2022, avec effet rétroactif au début du mois. Leur installation effective n’est néanmoins intervenue qu’à la fin de l’année 2023.
Dans sa déclaration de droits de succession d’août 2022, le fils avait encore indiqué son ancienne adresse. À cette date, il n’avait pas non plus demandé à bénéficier de l’exonération fiscale applicable au logement familial.
Réclamation contre l’avis rectificatif de droits de succession
Dans le premier avis de droits de succession, le Finanzamt (administration fiscale allemande) avait initialement retenu une valeur foncière estimative. Après la détermination séparée de la valeur à prendre en compte pour les droits de succession, l’administration a rectifié l’avis et augmenté le montant des droits de succession.
Le fils a formé une réclamation contre l’avis rectificatif. Dans ce cadre, il a également demandé à bénéficier de l’exonération fiscale applicable au logement familial hérité.
Le Finanzgericht a reconnu l’exonération fiscale
Par un jugement du 14 mai 2025 – 3 K 80/24 (numéro de dossier), le Niedersächsisches Finanzgericht (tribunal des finances de Basse-Saxe) a donné gain de cause au fils. Selon son appréciation, le délai prévu pour affecter sans délai le bien à son propre usage d’habitation ne commence à courir que lorsque l’héritier est juridiquement en mesure d’occuper le bien immobilier. Cela peut notamment supposer que les droits contraires d’un titulaire d’un droit d’habitation ne soient plus exercés.
Le Finanzamt défendeur a contesté cette décision en formant un recours contre le refus d’autoriser un pourvoi en Revision. Le BFH a rejeté ce recours comme non fondé. Aucun pourvoi en Revision n’a donc eu lieu ; la procédure de recours est close.
L’installation tardive n’excluait pas l’exonération
Pour le BFH, le point déterminant était que la question de l’affectation sans délai à l’usage personnel dépend de l’appréciation des faits concrets. Le délai de six mois constitue à cet égard un repère important, mais non un délai de forclusion applicable sans exception.
Dans l’affaire en cause, la décision d’utiliser personnellement le bien avait été manifestée de manière objectivement perceptible au cours de cette période. En particulier, les contacts établis dès avril 2022 avec un conseiller en énergie et des entreprises artisanales étayaient l’hypothèse selon laquelle le bien immobilier devait être aménagé en vue d’un usage d’habitation personnel. Le fait que les travaux de rénovation aient retardé l’installation effective jusqu’à la fin de l’année 2023 ne faisait donc pas obstacle à l’exonération fiscale.
Importance des retards liés au bien immobilier
Lorsqu’un logement familial ne peut être occupé dans un délai de six mois, les causes du retard sont déterminantes. Des travaux importants sur le bien immobilier, nécessaires à son utilisation, peuvent justifier une installation ultérieure. Il reste nécessaire que la décision d’occuper personnellement le bien ait été prise en temps utile et qu’elle puisse être établie au moyen de circonstances extérieures.
La simple intention de s’installer éventuellement dans le bien immobilier à une date ultérieure ne suffit en revanche pas à elle seule. Des faits concrets révélant la décision d’affecter le bien à son propre usage d’habitation sont nécessaires.
L’effet d’un droit d’habitation reste indéterminé
Dans sa décision, le BFH n’a pas tranché définitivement la question de savoir si un droit d’habitation existant reporte de manière générale le début de la période déterminante pour la décision d’occuper personnellement le bien. Une telle appréciation n’était pas nécessaire dans la procédure concernée.
La mère avait emménagé dans un établissement de soins dès juin 2022, soit dans les six mois suivant l’ouverture de la succession. À cette date, son droit d’habitation ne faisait donc plus obstacle à la décision du fils d’utiliser le bien comme logement familial. La question de savoir si le BFH confirmerait, dans une autre configuration factuelle, la position du Niedersächsisches Finanzgericht concernant le point de départ du délai reste donc ouverte.
L’exonération de droits de succession dépend du cas d’espèce
La décision souligne que le traitement fiscal d’un logement familial hérité ne dépend pas exclusivement de la date de l’installation effective. Sont déterminants le moment auquel la décision d’occuper personnellement le bien a été prise, le caractère manifeste de l’engagement qui en découle ainsi que les raisons d’une mise en œuvre tardive. Les droits d’habitation, les travaux de rénovation, les déclarations de changement de domicile et d’autres actes objectifs peuvent à cet égard revêtir une importance variable.
Les conditions du § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG doivent donc être appréciées au regard des faits concrets. Pour toute question concernant le traitement fiscal d’un logement familial hérité, MTR Legal accompagne ses clients dans le cadre de ses conseils juridiques en droit fiscal.
