Mediante sentencia de 24 de junio de 2026 (Az. IV ZR 141/25), el Bundesgerichtshof (BGH, Tribunal Supremo Federal alemán) examinó cuándo comienza el plazo de diez años del § 2325 Abs. 3 Satz 2 BGB (Código Civil alemán) en caso de transmisión de un inmueble a cambio del pago de una renta vitalicia. La cuestión central era si el derecho a una renta vitalicia concedido al causante, garantizado adicionalmente mediante una carga real sobre el inmueble transmitido, implica que el causante continúa aprovechando económicamente el inmueble y que, por ello, el plazo de diez años aún no comienza a correr.
El BGH resolvió que la promesa de una renta vitalicia no constituye, en principio, un uso continuado del inmueble transmitido por parte del causante. Esto también se aplica cuando la renta vitalicia está garantizada mediante una carga real sobre el inmueble. De este modo, el BGH ha precisado los requisitos para el inicio del plazo de diez años en las transmisiones de inmuebles a cambio de rentas vitalicias.
Litigio sucesorio entre hermanos
La sentencia tuvo su origen en un litigio sucesorio entre dos hermanos. La demandante reclamó frente a su hermano, heredero único testamentario de la madre de ambos, derechos de complemento de la legítima.
En vida, la madre ya había transmitido a su hijo la propiedad de un total de cuatro inmuebles mediante contrato notarial de cesión de 20 de noviembre de 1995. En uno de esos inmuebles había un edificio residencial arrendado.
Renta vitalicia mensual para la causante
Como contraprestación por la transmisión de los inmuebles, el hijo se obligó a pagar a su madre una renta vitalicia mensual de 1.500 DM. Para garantizar este derecho, se constituyó una carga real sobre el inmueble en el que se encontraba el edificio residencial. Del contrato de cesión se desprendía que la base para los pagos de la renta eran los ingresos por alquiler del edificio residencial, por un importe aproximado de 1.900 DM mensuales. La transmisión de la propiedad y la inscripción de la carga real en el registro de la propiedad se produjeron el 7 de marzo de 1996.
Con efectos desde el 28 de octubre de 2013, la madre renunció frente a su hijo a los pagos futuros de la renta vitalicia y autorizó la cancelación de la carga real inscrita en el registro de la propiedad. La madre falleció el 17 de abril de 2021.
¿Constituye la transmisión del inmueble una donación?
La hija sostenía que la transmisión de los inmuebles a su hermano había constituido, al menos parcialmente, una donación. Dado que el valor de los inmuebles superaba el valor capitalizado de la renta vitalicia acordada, existía una denominada donación mixta por el importe excedente.
Por este motivo, la hija solicitó inicialmente, mediante una demanda escalonada, que se determinara el valor del inmueble transmitido y el valor capital de la renta vitalicia acordada. Sobre esta base debía determinarse posteriormente la cuantía del derecho de complemento de la legítima.
El Landgericht Weiden (Tribunal Regional de Weiden) estimó la demanda mediante sentencia parcial de 21 de junio de 2024 (Az. 11 O 108/23). El Oberlandesgericht Nürnberg (Tribunal Superior Regional de Núremberg) también desestimó el recurso de apelación del hijo mediante sentencia de 27 de junio de 2025 (Az. 1 U 1335/24 Erb). A continuación, el demandado interpuso recurso de casación ante el Bundesgerichtshof.
Sentencia del Bundesgerichtshof
El Bundesgerichtshof estimó el recurso de casación del demandado y anuló la sentencia del Oberlandesgericht Nürnberg. Declaró que, en el momento de la apertura de la sucesión, la transmisión de los inmuebles efectuada mediante el contrato de cesión de 20 de noviembre de 1995 ya no estaba sujeta al complemento de la legítima conforme al § 2325 Abs. 1 BGB. Según el BGH, el plazo de diez años del § 2325 Abs. 3 Satz 2 BGB ya había comenzado con la inscripción de la transmisión de la propiedad el 7 de marzo de 1996. Por tanto, había expirado el 7 de marzo de 2006, es decir, más de diez años antes del fallecimiento de la causante.
La promesa de renta vitalicia no retrasa el inicio del plazo
La promesa de renta vitalicia no provocó que se retrasara el inicio del plazo. La garantía adicional de la renta vitalicia mediante una carga real tampoco alteró esta conclusión.
El BGH formuló al respecto el siguiente criterio jurisprudencial oficial: La promesa de renta vitalicia hecha al causante en relación con la transmisión de un inmueble —incluso cuando está garantizada mediante una carga real sobre el inmueble transmitido— no supone que el causante continúe utilizando el inmueble de una forma jurídicamente relevante y, por tanto, no impide considerar que se ha producido una prestación que da inicio al plazo en el sentido del § 2325 Abs. 3 Satz 2 BGB.
Desestimación de la demanda de determinación del valor
Por consiguiente, se desestimó la demanda de determinación del valor. No obstante, existía una particularidad en relación con la posterior renuncia de la madre a la renta vitalicia: según el BGH, esta renuncia constituía a su vez una donación cuyo plazo de diez años no había comenzado a correr hasta el 28 de octubre de 2013. En consecuencia, este plazo todavía no había expirado en el momento de la apertura de la sucesión.
Sin embargo, como la demandante no había formulado una pretensión autónoma de determinación del valor respecto de esta renuncia a la renta, dicha circunstancia no podía llevar al éxito de su demanda en la primera fase del presente procedimiento.
Fundamentación de la sentencia del BGH
El Bundesgerichtshof basó esencialmente su decisión en la interpretación del concepto de prestación en el sentido del § 2325 Abs. 3 Satz 2 BGB, así como en la finalidad del plazo legal de diez años.
Requisitos para el inicio del plazo de diez años
Conforme al § 2325 Abs. 3 Satz 2 BGB, una donación no se tiene en cuenta, en principio, al calcular el derecho de complemento de la legítima cuando han transcurrido diez años desde la entrega del bien donado.
El BGH aclaró en primer lugar que, para el inicio de este plazo, no resulta determinante únicamente la pérdida de la titularidad jurídica. Además, el causante debe renunciar a seguir utilizando de manera sustancial el bien donado. Por tanto, una donación solo se considera ejecutada cuando el causante renuncia al disfrute efectivo del bien donado.
Esto se corresponde con la jurisprudencia anterior del BGH, en particular en los casos en los que el causante se había reservado un usufructo o un derecho de habitación al transmitir un inmueble.
Si el causante se reserva tales derechos, puede continuar ejerciendo facultades sustanciales de dominio sobre el bien transmitido. En estos casos, el plazo de diez años no comienza, por regla general, hasta que se renuncia a los correspondientes derechos de uso.
Ausencia de uso continuado por la promesa de renta vitalicia
La cuestión decisiva en el presente caso era si la renta vitalicia acordada también podía considerarse un uso continuado del inmueble de este tipo. El Oberlandesgericht Nürnberg había respondido afirmativamente. Argumentó que la renta vitalicia se basaba en los ingresos por alquiler del inmueble transmitido y que, además, estaba garantizada mediante una carga real. Desde un punto de vista económico, la madre había seguido beneficiándose de los rendimientos del inmueble.
El BGH rechazó expresamente este criterio. Según el tribunal, una promesa de renta vitalicia no implica que el anterior propietario siga ostentando sobre el inmueble una posición de dominio similar a la del propietario.
Por el contrario, con la transmisión del inmueble, el causante pierde la facultad de
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utilizar personalmente el inmueble,
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decidir sobre su uso por parte de terceros o
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impedir su posterior enajenación o gravamen.
El derecho a la renta vitalicia únicamente constituye un derecho de crédito a percibir pagos dinerarios periódicos. Este derecho existe con independencia de la situación económica del inmueble.
En particular, el adquirente no está obligado a financiar efectivamente los pagos de la renta vitalicia con los rendimientos del inmueble transmitido. También puede efectuar los pagos con cargo a su restante patrimonio. Esta conclusión tampoco se ve alterada por un acuerdo contractual conforme al cual la cuantía de la renta vitalicia se base en los ingresos por alquiler del inmueble.
Por tanto, el BGH se centró en la posición de dominio jurídica y efectiva del causante y no únicamente en la consideración económica de los flujos de dinero anteriores y posteriores a la transmisión del inmueble.
Distinción entre renta vitalicia y usufructo
Otro aspecto esencial de la decisión es la distinción entre un derecho a una renta vitalicia y un usufructo reservado. El BGH destacó que ambas posiciones jurídicas deben valorarse de manera diferente.
En caso de usufructo, el causante se reserva un derecho real de uso sobre el inmueble transmitido. Puede seguir obteniendo los frutos del inmueble y, por ejemplo, percibir directamente los ingresos por alquiler.
En cambio, en el caso de una renta vitalicia, el causante obtiene un derecho de crédito autónomo frente al adquirente. Los pagos de la renta constituyen la contraprestación acordada por la transmisión del inmueble y no deben considerarse un uso continuado de este.
Por consiguiente, el BGH distingue entre el aprovechamiento económico de un inmueble en virtud de un derecho de uso reservado y la percepción de una contraprestación por la transmisión de la propiedad. El hecho de que el causante siga obteniendo ventajas económicas de la transmisión del inmueble mediante la renta vitalicia no basta para impedir el inicio del plazo.
La carga real no da lugar a una valoración diferente
Según el BGH, la constitución de una carga real tampoco conducía a un resultado diferente. Una carga real sirve para garantizar determinadas prestaciones periódicas con cargo al inmueble. Si el obligado incumple sus obligaciones de pago, el beneficiario puede dirigirse contra el inmueble e instar su ejecución.
Sin embargo, la carga real no confiere al beneficiario facultades de uso sobre el inmueble gravado. En particular, no le autoriza a utilizar personalmente el inmueble ni a decidir sobre su uso por parte de terceros. Dado que la carga real únicamente sirve para garantizar el derecho de crédito, no establece una relación de dominio persistente del causante con el inmueble.
En consecuencia, tampoco la combinación de la promesa de renta vitalicia y la carga real podía impedir el inicio del plazo de diez años.
Finalidad del plazo de diez años
El BGH fundamentó asimismo su decisión en la finalidad de la norma legal. El § 2325 BGB pretende impedir que el causante menoscabe el derecho a la legítima de sus familiares cercanos mediante donaciones efectuadas en vida. En cambio, el plazo de diez años del § 2325 Abs. 3 BGB tiene por objeto proteger al donatario. En particular, pretende aportar seguridad jurídica e impedir que este pueda verse expuesto durante un periodo ilimitado a reclamaciones de complemento de la legítima.
El legislador quiso excluir, en principio, tales donaciones del caudal relicto ficticio una vez transcurridos diez años, siempre que el causante hubiera soportado efectivamente las consecuencias esenciales de la donación. Según el BGH, no sería compatible con este objetivo legislativo hacer depender el inicio del plazo de diez años únicamente de una valoración económica de los importes monetarios percibidos antes y después de la transmisión del inmueble.
Este enfoque generaría una considerable inseguridad jurídica. En particular, resultaría difícil prever en qué condiciones una contraprestación por la transmisión del inmueble aún debería considerarse un uso continuado del inmueble.
Por ello, debía ser decisivo si el causante había renunciado efectivamente a su posición de dominio similar a la del propietario sobre el bien donado. En el presente caso, esto se produjo con la inscripción del cambio de titularidad en el registro de la propiedad el 7 de marzo de 1996.
Donación autónoma mediante la renuncia a la renta vitalicia
Por último, el BGH examinó la posterior renuncia de la madre a los pagos pendientes de la renta vitalicia. El tribunal aclaró que esta renuncia también constituía una donación autónoma en el sentido del § 2325 Abs. 1 BGB.
Mediante la renuncia a los futuros pagos de la renta, el hijo obtuvo una ventaja patrimonial sin tener que realizar a cambio una contraprestación equivalente. Respecto de esta donación, el plazo de diez años no comenzó hasta que la renuncia surtió efectos el 28 de octubre de 2013. Como la madre había fallecido ya el 17 de abril de 2021, en ese momento todavía no habían transcurrido diez años.
Por tanto, en principio, la renuncia a la renta vitalicia podría haber dado lugar a un derecho de complemento de la legítima. Sin embargo, la demandante únicamente había solicitado la determinación del valor de la transmisión original de los inmuebles y del derecho a la renta vitalicia acordado en aquel momento. Sus pretensiones no incluían una determinación autónoma del valor de la posterior renuncia a la renta.
Por este motivo, el BGH pudo desestimar íntegramente la demanda en la primera fase.
Resumen y relevancia de la decisión
Mediante su sentencia de 24 de junio de 2026, el BGH ha efectuado una importante aclaración para la práctica del Derecho sucesorio. La decisión pone de manifiesto que, al valorar el inicio del plazo de diez años conforme al § 2325 Abs. 3 Satz 2 BGB, no deben tenerse en cuenta únicamente las ventajas económicas que el causante continúa obteniendo después de la transmisión de un inmueble.
Por el contrario, resulta decisivo si el causante ha renunciado efectivamente a su posición de dominio similar a la del propietario sobre el bien transmitido.
Una promesa de renta vitalicia no constituye, en principio, un uso continuado del inmueble. Esto también se aplica cuando la cuantía de la renta vitalicia está vinculada a los ingresos por alquiler del inmueble y el derecho está garantizado mediante una carga real.
De este modo, el BGH diferencia claramente la renta vitalicia de un usufructo o un derecho de habitación reservados. Mientras que estos derechos de uso pueden retrasar el inicio del plazo de diez años, un mero derecho a una renta vitalicia no se opone, en principio, al inicio del plazo.
Por ello, la sentencia reviste una importancia considerable para la configuración de transmisiones inmobiliarias en el marco de la sucesión anticipada. Aporta mayor seguridad jurídica al pactar rentas vitalicias y facilita la valoración del momento en que comienza a correr el plazo de diez años aplicable al complemento de la legítima.
Al mismo tiempo, la decisión demuestra que, al configurar el contrato y al ejercitar posteriormente derechos de complemento de la legítima, debe distinguirse entre la transmisión original del inmueble y una renuncia posterior a las contraprestaciones acordadas. Ambas operaciones pueden constituir donaciones autónomas y dar lugar, cada una de ellas, al inicio de su propio plazo.
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