El Bundesfinanzhof (BFH, Tribunal Fiscal Federal) ha desestimado por infundado el recurso contra la inadmisión de la casación interpuesto por una oficina tributaria en un procedimiento relativo a la exención del impuesto sobre sucesiones aplicable a una vivienda familiar (BFH, resolución de 27 de mayo de 2026 – II B 41/25 [número de expediente]). La cuestión decisiva es si el heredero destinó el inmueble sin demora a su uso como vivienda propia. El plazo de seis meses desarrollado a estos efectos por la jurisprudencia no constituye un límite temporal rígido. Lo determinante sigue siendo, más bien, una valoración global de las circunstancias de cada caso concreto.
Exención fiscal de una vivienda familiar heredada
Una vivienda familiar utilizada por los padres puede transmitirse a un hijo con exención del impuesto sobre sucesiones si se cumplen los requisitos del § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG (Ley alemana del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones). Uno de los requisitos esenciales consiste en que el adquirente destine el inmueble sin demora a su uso como vivienda propia.
Sin demora significa que la decisión debe adoptarse y ejecutarse sin dilación culpable. La jurisprudencia ha establecido un período de seis meses como plazo generalmente razonable. Sin embargo, de ello no se desprende que toda ocupación efectiva posterior excluya necesariamente la exención fiscal.
Valoración global en lugar de un límite temporal rígido
El Finanzgericht (Tribunal Fiscal), en su condición de órgano jurisdiccional encargado de determinar los hechos, examina todas las circunstancias para establecer si el inmueble fue destinado oportunamente al uso propio. La intención de habitar personalmente la vivienda familiar es un proceso interno. Por ello, debe deducirse de hechos externamente perceptibles.
En particular, pueden ser relevantes las siguientes circunstancias:
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El adquirente inició con prontitud actuaciones concretas para preparar el uso propio.
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Contactó con un asesor energético o con empresas de construcción y oficios en relación con las obras necesarias.
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La ocupación efectiva se retrasó debido a obras de gran envergadura en el inmueble.
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Un derecho de habitación existente limitó inicialmente la posibilidad jurídica o efectiva de utilizar el inmueble.
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La decisión sobre el uso puede acreditarse mediante actuaciones objetivas realizadas dentro del período pertinente.
Por tanto, el momento de la ocupación no es el único factor que determina la exención fiscal. También resulta decisivo cuándo se adoptó la decisión de destinar el inmueble al uso propio y si su ejecución posterior se debió a circunstancias no causadas culpablemente por el adquirente.
El derecho de habitación y la reforma retrasaron la mudanza
En el caso resuelto, el hijo se mudó con su esposa a la casa heredada de sus padres casi dos años después de la apertura de la sucesión. La madre seguía siendo titular de un derecho de habitación y utilizó el inmueble desde enero de 2022 hasta su traslado a un centro asistencial en junio de 2022.
Posteriormente se llevaron a cabo amplias obras de reforma. No obstante, la preparación de estas actuaciones ya había comenzado antes de que la madre abandonara la casa. El hijo y su esposa ya se habían puesto en contacto en abril de 2022 con un asesor energético y con otros profesionales de distintos oficios.
Datos divergentes sobre el domicilio y el cambio de empadronamiento
En septiembre de 2022, el hijo se empadronó en la dirección de la vivienda familiar con efectos retroactivos desde el 1 de julio de 2022. Su esposa efectuó el cambio de empadronamiento el 15 de noviembre de 2022, con efectos retroactivos desde el inicio de ese mes. Sin embargo, la ocupación efectiva no tuvo lugar hasta finales de 2023.
En su declaración del impuesto sobre sucesiones de agosto de 2022, el hijo todavía había indicado su domicilio anterior. En ese momento tampoco solicitó la exención fiscal correspondiente a la vivienda familiar.
Reclamación contra la liquidación modificada del impuesto sobre sucesiones
En la primera liquidación del impuesto sobre sucesiones, la oficina tributaria aplicó inicialmente un valor estimado del inmueble. Después de que se determinara por separado el valor pertinente a efectos del impuesto sobre sucesiones, la autoridad modificó la liquidación e incrementó la cuota del impuesto.
El hijo presentó una reclamación contra la liquidación modificada. En este contexto, también solicitó la exención fiscal correspondiente a la vivienda familiar heredada.
El Finanzgericht reconoció la exención fiscal
El Niedersächsische Finanzgericht (Tribunal Fiscal de Baja Sajonia) estimó la pretensión del hijo mediante sentencia de 14 de mayo de 2025 – 3 K 80/24 (número de expediente). Según su valoración, el período para destinar sin demora el inmueble al uso propio no comienza hasta que el heredero se encuentra jurídicamente en condiciones de ocuparlo. Esto puede exigir, en particular, que hayan dejado de ejercerse los derechos incompatibles de la persona titular de un derecho de habitación.
La oficina tributaria demandada impugnó la resolución mediante un recurso contra la inadmisión de la casación. El BFH desestimó dicho recurso por infundado. Por tanto, no hubo procedimiento de casación y el procedimiento de impugnación ha concluido.
La mudanza tardía no excluyó la exención
Para el BFH, lo determinante fue que la cuestión de si el inmueble se había destinado sin demora al uso propio depende de la valoración de los hechos concretos. El plazo de seis meses constituye un marco orientativo relevante, pero no un plazo de exclusión aplicable sin excepciones.
En el caso controvertido, la decisión de utilizar personalmente el inmueble se había manifestado externamente dentro de ese período. En particular, los contactos entablados ya en abril de 2022 con un asesor energético y con empresas de construcción y oficios respaldaban la conclusión de que el inmueble debía acondicionarse para su uso como vivienda propia. Por ello, el hecho de que la ocupación efectiva se retrasara hasta finales de 2023 como consecuencia de las obras de reforma no impedía aplicar la exención fiscal.
Relevancia de los retrasos relacionados con el inmueble
Si una vivienda familiar no puede ocuparse dentro de un plazo de seis meses, deben examinarse las causas del retraso. Las obras de gran envergadura necesarias para utilizar el inmueble pueden justificar una ocupación posterior. Sigue siendo necesario que la decisión de destinarlo al uso propio se haya adoptado oportunamente y pueda acreditarse mediante circunstancias externas.
En cambio, la mera intención de mudarse al inmueble en algún momento posterior no basta por sí sola. Se requieren hechos concretos que permitan deducir la decisión de destinarlo al uso como vivienda propia.
El efecto de un derecho de habitación sigue sin resolverse
En su resolución, el BFH no decidió definitivamente si un derecho de habitación existente aplaza con carácter general el inicio del período pertinente para adoptar la decisión de uso propio. Tal valoración no era necesaria en el procedimiento concreto.
La madre ya se había trasladado a un centro asistencial en junio de 2022 y, por tanto, dentro de los seis meses posteriores a la apertura de la sucesión. En ese momento, su derecho de habitación ya no se oponía a la decisión del hijo de utilizar el inmueble como vivienda familiar. Por ello, sigue sin resolverse si el BFH confirmaría en otro supuesto la interpretación del Niedersächsische Finanzgericht sobre el inicio del plazo.
El caso concreto determina la exención del impuesto sobre sucesiones
La resolución pone de manifiesto que el tratamiento fiscal de una vivienda familiar heredada no depende exclusivamente de la fecha de su ocupación efectiva. Resultan decisivos el momento y el carácter manifiestamente vinculante de la decisión de uso propio, así como las razones de su ejecución tardía. A este respecto, los derechos de habitación, las obras de reforma, los cambios de empadronamiento y otras actuaciones objetivas pueden tener una ponderación diferente.
Por tanto, los requisitos del § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG deben examinarse atendiendo a los hechos concretos. En cuestiones relativas a la calificación fiscal de una vivienda familiar heredada, MTR Legal asesora a sus clientes en el marco del asesoramiento jurídico en materia tributaria.
