El grupo inmobiliario Degag ha recaudado alrededor de 275 millones de euros de inversores a través de derechos de disfrute. Ahora, los aproximadamente 4,700 inversores temen por su dinero invertido. Como anunció la Deutsche Grundbesitz Holding AG (Degag) a mediados de diciembre, suspende los pagos de intereses y reembolsos a los inversores.
Degag justifica la suspensión de pagos basándose en la subordinación contractual de las reclamaciones de los inversores. Esto demuestra a los inversores que han invertido en una inversión de capital extremadamente arriesgada. Debido a la cláusula de subordinación, no pueden hacer valer sus derechos de pago si ello puede hacer que la empresa caiga en insolvencia. Si la insolvencia efectivamente se produce, los inversores podrían quedar sin nada, ya que sus reclamaciones se considerarían subordinadas a las de todos los demás acreedores. Sin embargo, tales cláusulas de subordinación no siempre se acuerdan de manera efectiva. Esto es algo que debe verificarse, según la firma de abogados MTR Legal Rechtsanwälte, que tiene muchos años de experiencia en derecho de mercados de capitales y en hacer valer las reclamaciones de los inversores.
Los inversores participan a través de derechos de disfrute
El modelo de negocio de Degag Gruppe consistía en comprar propiedades en deterioro y, tras su rehabilitación, volver a alquilarlas o venderlas. Los inversores podrían participar a través de derechos de disfrute de Degag Kapital GmbH, Degag Wi8 GmbH y Degag Bestand und Neubau 1 GmbH y, a cambio, deberían recibir pagos anuales de intereses. Después de que el concepto pareciera funcionar, surgieron problemas recientemente.
Así, a finales de 2023, una entidad crediticia se retiró de la refinanciación del parque de viviendas. El intento de realizar una financiación puente ha fracasado. Esto finalmente hizo necesaria la suspensión de los pagos de intereses y reembolsos a los inversores, explicó un miembro de la junta de Degag al Handelsblatt.
BaFin: Incumplimiento de pagos inminente
Debido a este desarrollo, las inversiones de los inversores están en peligro. La autoridad supervisora financiera BaFin publicó las notificaciones correspondientes de las emisoras Degag Kapital GmbH, Degag Wi8 GmbH y Degag Bestand und Neubau 1 GmbH sobre incumplimientos de pagos inminentes el 20 de diciembre de 2024. En las notificaciones casi idénticas se indica que el dinero de los inversores se ha invertido en empresas inmobiliarias relacionadas. Actualmente, hay demandas pendientes de las emisoras contra las empresas inmobiliarias y no se puede descartar un impago de estas demandas. Esto podría tener un impacto negativo en los pagos a los inversores. Los pagos no están asegurados. Por lo tanto, no se pudieron realizar los pagos a los inversores que vencieron el 16 de diciembre de 2024 de manera oportuna.
Varios derechos de disfrute afectados
En la Degag Kapital GmbH se ven afectadas por el incumplimiento de pago las participaciones en derechos de disfrute de la Serie L con un plazo mínimo de 5 o 10 años, así como el derecho de disfrute DEGAG WohnInvest 7 también con un plazo de 5 o 10 años.
En la Degag Wi8 GmbH los inversores de los derechos de disfrute DEGAG WohnInvest 8 con un plazo de 5 y 10 años deben temer por su dinero. En la Degag Bestand und Neubau 1 GmbH se trata finalmente de los derechos de disfrute DEGAG Wohnkonzept 1 y Wohnkonzept 2.
Stiftung Warentest advierte sobre riesgos
Stiftung Warentest había incluido los derechos de disfrute de Degag Gruppe en su lista de advertencias desde agosto de 2024. Los derechos de disfrute son una inversión de alto riesgo en la que los inversores aportan capital de riesgo de características similares al capital social. Este riesgo se ve agravado por la subordinación. Esto hace que para los inversores sea difícil, en caso de problemas, hacer valer sus reclamaciones.
Que este riesgo no solo es teórico ahora queda más que claro. Para prevenir pérdidas financieras, los inversores pueden agotar sus posibilidades legales. Pueden haber surgido, por ejemplo, derechos a indemnización contra los asesores o intermediarios de inversión. Estos debieron haber informado a los inversores sobre todos los aspectos que pudieran ser relevantes para una decisión de inversión. Por supuesto, esto incluye el alto riesgo de los derechos de disfrute y, en particular, la subordinación acordada. Si en la asesoría de inversión se minimizaron o ignoraron los riesgos, los inversores pueden haber adquirido derechos a indemnización. También debe verificarse si la subordinación fue efectivamente acordada.
MTR Legal Rechtsanwälte dispone de larga experiencia en derecho de mercados de capitales y asesora a los inversores afectados por Degag.
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