Mediante sentencia de 17 de julio de 2026 (V ZR 162/25, número de expediente), el Bundesgerichtshof (BGH, Tribunal Federal de Justicia de Alemania) abordó la cuestión de en qué condiciones un propietario puede exigir a la Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE, comunidad de propietarios) que autorice la instalación de un equipo de aire acondicionado tipo split en su balcón. La resolución se centra en los requisitos aplicables a una alteración de los elementos comunes conforme al § 20, apartado 3, WEG (Wohnungseigentumsgesetz, Ley alemana de Propiedad Horizontal), así como en la cuestión de cuándo una medida de este tipo perjudica de manera jurídicamente relevante a otros propietarios. Con su resolución, el BGH refuerza los derechos de los propietarios que desean realizar obras y aclara que los meros temores relativos a posibles ruidos y otras inmisiones no se oponen, por regla general, a la autorización.
Instalación de un equipo de aire acondicionado tipo split en el balcón
Los demandantes formaban parte de una comunidad de propietarios. Tenían la intención de instalar un equipo de aire acondicionado tipo split en el balcón perteneciente a su vivienda. En un equipo de este tipo, el sistema de refrigeración propiamente dicho se encuentra dentro de la vivienda, mientras que en el balcón se instala una unidad exterior. Para conectar ambas unidades es necesario tender conductos, lo que requiere perforar la fachada exterior.
Es necesaria la aprobación de la comunidad de propietarios
Dado que la fachada exterior forma parte de los elementos comunes, la instalación prevista requería, conforme al § 20, apartado 1, WEG, la autorización mediante acuerdo de la comunidad de propietarios.
Por ello, los demandantes presentaron en la junta de propietarios la correspondiente propuesta de acuerdo. Sin embargo, esta no obtuvo la mayoría necesaria. Los demás propietarios temían, en particular:
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molestias derivadas del ruido generado por el equipo de aire acondicionado,
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el calor del aire expulsado,
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la posible salida de agua de condensación,
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efectos sobre la apariencia visual del conjunto residencial y
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una posible pérdida de valor de las viviendas colindantes.
El acuerdo de autorización fue sustituido por una resolución judicial
Tras la desestimación de la solicitud, los demandantes interpusieron una acción judicial de sustitución de acuerdo conforme al § 44, apartado 1, frase 2, WEG ante el Amtsgericht Pankow (Tribunal de Distrito de Pankow; Az. 7 C 24/24 WEG, número de expediente). Este desestimó inicialmente la demanda. A raíz del recurso de apelación interpuesto por los demandantes, el Landgericht Berlin II (Tribunal Regional de Berlín II; Az. 56 S 40/24 WEG, número de expediente) modificó la resolución de primera instancia y sustituyó mediante resolución judicial el acuerdo de autorización solicitado. A tal efecto, estableció requisitos concretos para la configuración y el funcionamiento del equipo de aire acondicionado tipo split.
La comunidad de propietarios demandada recurrió esta resolución ante el Bundesgerichtshof mediante el recurso de casación admitido por el Landgericht.
Resolución del Bundesgerichtshof
El Bundesgerichtshof desestimó el recurso de casación de la comunidad demandada y confirmó así la resolución del Landgericht Berlin II. Según el BGH, los propietarios pueden exigir, por regla general, que se les autorice mediante acuerdo la instalación de un equipo de aire acondicionado tipo split en su balcón. Esto también se aplica cuando la instalación requiere perforar la fachada exterior y, por tanto, intervenir en los elementos comunes.
El BGH aclaró en primer lugar que la instalación del equipo de aire acondicionado constituye una alteración de los elementos comunes en el sentido del § 20, apartado 1, WEG. Dado que el sistema de aire acondicionado no se encuentra entre las alteraciones privilegiadas previstas en el § 20, apartado 2, WEG, cualquier posible derecho a obtener la autorización se rige por el § 20, apartado 3, WEG.
Conforme a esta disposición, un propietario puede exigir una alteración si todos los propietarios cuyos derechos se vean perjudicados por la medida más allá de lo inevitable para una convivencia ordenada prestan su consentimiento.
En este contexto, el BGH precisó el concepto de perjuicio jurídicamente relevante. Este existe cuando, de acuerdo con la percepción general, resulta comprensible que un propietario se sienta perjudicado. A este respecto, deben ponderarse entre sí las posiciones dominicales protegidas por el Art. 14 GG (Grundgesetz, Ley Fundamental alemana), tanto las de los propietarios que desean realizar las obras como las de aquellos que no están de acuerdo.
En el caso concreto, esto significaba que los efectos temidos del equipo de aire acondicionado no constituían una razón suficiente para denegar la autorización.
Fundamentos del Bundesgerichtshof
Revisten especial importancia las consideraciones del BGH sobre las posibles inmisiones acústicas. La comunidad demandada había alegado, en particular, que el posterior funcionamiento del equipo de aire acondicionado podría generar importantes molestias por ruido.
El BGH no aceptó esta argumentación. Por regla general, los ruidos previsiblemente generados durante el uso posterior de un equipo de aire acondicionado tipo split no se oponen al derecho a obtener una autorización conforme al § 20, apartado 3, WEG. Solo cabe una conclusión distinta si, en el momento de decidir sobre la autorización, ya consta que las inmisiones previsibles ocasionarán un perjuicio jurídicamente relevante a otros propietarios.
Ausencia de objeciones por molestias acústicas
En este caso no se daba tal situación. Por lo que respecta a los equipos de aire acondicionado tipo split autorizados para el mercado alemán, cabe considerar, por regla general, que pueden cumplir los requisitos aplicables en materia de protección contra el ruido. Por tanto, los meros temores acerca de una posible generación de ruidos molestos no bastan para impedir la instalación.
También resulta decisiva la separación temporal entre la alteración material y el uso posterior del equipo. La autorización para instalarlo no significa que el propietario afectado pueda utilizar posteriormente el aire acondicionado sin limitaciones y con independencia de los intereses de sus vecinos.
Si, tras la instalación, se produjeran efectivamente inmisiones acústicas intolerables, los propietarios afectados podrían seguir ejercitando las correspondientes acciones de cesación. En su caso, la comunidad también podría adoptar posteriormente normas relativas al uso. Por ello, no es necesario regular de forma definitiva todos los posibles conflictos de uso en el propio acuerdo de autorización.
Los valores orientativos de la TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm, Instrucción Técnica alemana para la Protección contra el Ruido) constituyen el criterio para determinar la tolerabilidad. El BGH considera que el equipo autorizado para el mercado nacional puede cumplir, en principio, la TA Lärm y que la ventana del dormitorio más próximo se encuentra a varios metros del balcón de los demandantes. Si durante el funcionamiento se incumplieran, no obstante, esos valores orientativos, la tutela jurídica de los vecinos permanecería intacta.
Según el BGH, lo mismo se aplica al calor del aire expulsado y a la posible salida de agua de condensación. También en estos casos es posible hacer cesar posteriormente cualquier perjuicio intolerable. Conforme al § 21, apartado 1, WEG, el propietario que desea realizar la obra debe asumir los eventuales costes derivados.
El BGH no aprecia una pérdida de valor de las viviendas colindantes
Las demás objeciones de la comunidad tampoco convencieron al BGH. No se había acreditado un perjuicio visual significativo para el edificio en su conjunto. La unidad exterior se instalaría en el balcón y, además, se revestiría. Tampoco existían indicios concretos de que la instalación pudiera reducir el valor de alquiler o de venta de las viviendas colindantes.
Por último, el BGH tampoco consideró problemática la ausencia de requisitos expresos sobre la realización previa de un cálculo estructural. La autorización judicial ya establecía que la instalación debía ser ejecutada por empresas especializadas debidamente habilitadas, respetando las disposiciones legales y las reglas reconocidas de la técnica. De este modo, quedaban suficientemente contemplados los cálculos estructurales que, en su caso, fueran necesarios.
Conclusión y relevancia práctica de la sentencia
La sentencia del BGH de 17 de julio de 2026 refuerza la posición de los propietarios individuales frente a su comunidad cuando pretenden realizar una alteración de los elementos comunes.
La resolución pone de manifiesto que la mera posibilidad de perjuicios futuros no basta para denegar el derecho a obtener una autorización conforme al § 20, apartado 3, WEG. Por el contrario, deben concurrir circunstancias concretas que permitan comprender, de acuerdo con la percepción general, que otros propietarios puedan sentirse perjudicados.
Debe destacarse especialmente la distinción entre la instalación material de un sistema de aire acondicionado y su posterior funcionamiento. La comunidad no puede denegar la instalación únicamente porque tema posibles conflictos futuros derivados de su uso. Las inmisiones intolerables que se produzcan efectivamente también pueden ser objeto de acciones legales con posterioridad.
No obstante, la sentencia no establece un derecho ilimitado a instalar un sistema de aire acondicionado. Las circunstancias constructivas y locales concretas siguen siendo determinantes. En particular, un perjuicio visual significativo o unas inmisiones intolerables cuya producción ya conste pueden seguir oponiéndose a la autorización.
En conjunto, con esta resolución el BGH continúa desarrollando el principio del régimen jurídico de la propiedad horizontal consistente en otorgar mayor consideración a los intereses individuales de modernización y uso, sin perder de vista los legítimos intereses dominicales de los demás propietarios.
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