Der Bundesfinanzhof hat die Nichtzulassungsbeschwerde eines Finanzamts in einem Verfahren über die Erbschaftsteuerbefreiung für ein Familienheim als unbegründet zurückgewiesen (BFH, Beschluss vom 27. Mai 2026 – II B 41/25). Entscheidend ist, ob der Erbe die Immobilie unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt hat. Die hierfür von der Rechtsprechung entwickelte Sechs-Monats-Frist bildet keine starre zeitliche Grenze. Maßgeblich bleibt vielmehr eine Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls.
Steuerbefreiung bei einem geerbten Familienheim
Ein von den Eltern genutztes Familienheim kann unter den Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG erbschaftsteuerfrei auf ein Kind übergehen. Eine zentrale Voraussetzung besteht darin, dass der Erwerber die Immobilie unverzüglich zur Nutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt.
Unverzüglich bedeutet, dass die Entscheidung ohne schuldhaftes Zögern getroffen und umgesetzt werden muss. Als regelmäßig angemessener Zeitraum haben sich in der Rechtsprechung sechs Monate herausgebildet. Daraus folgt jedoch nicht, dass jeder spätere tatsächliche Einzug die Steuerbefreiung zwingend ausschließt.
Gesamtwürdigung statt starrer Zeitgrenze
Ob die Bestimmung zur Selbstnutzung rechtzeitig erfolgt ist, beurteilt das Finanzgericht als Tatsachengericht anhand sämtlicher Umstände. Die Absicht, das Familienheim selbst zu bewohnen, ist ein innerer Vorgang. Sie muss deshalb aus nach außen erkennbaren Tatsachen abgeleitet werden.
Von Bedeutung können insbesondere folgende Umstände sein:
-
Der Erwerber hat frühzeitig konkrete Schritte zur Vorbereitung der eigenen Nutzung eingeleitet.
-
Er hat einen Energieberater oder Handwerksbetriebe mit Blick auf erforderliche Arbeiten kontaktiert.
-
Der tatsächliche Einzug verzögert sich wegen umfangreicher Maßnahmen an der Immobilie.
-
Ein bestehendes Wohnrecht beschränkt zunächst die rechtliche oder tatsächliche Nutzungsmöglichkeit.
-
Die Nutzungsentscheidung lässt sich durch objektive Vorgänge innerhalb des maßgeblichen Zeitraums nachvollziehen.
Nicht allein der Zeitpunkt des Einzugs entscheidet daher über die Steuerbefreiung. Ausschlaggebend ist auch, wann der Entschluss zur Selbstnutzung gefasst wurde und ob eine spätere Umsetzung auf Umständen beruht, die der Erwerber nicht schuldhaft verursacht hat.
Wohnrecht und Renovierung verzögerten den Einzug
In dem entschiedenen Fall zog der Sohn gemeinsam mit seiner Ehefrau erst knapp zwei Jahre nach dem Erbfall in das geerbte Elternhaus ein. Die Mutter verfügte weiterhin über ein Wohnrecht und nutzte die Immobilie von Januar 2022 bis zu ihrem Umzug in eine Pflegeeinrichtung im Juni 2022.
Anschließend wurden umfangreiche Renovierungsarbeiten durchgeführt. Die Vorbereitung dieser Maßnahmen hatte allerdings schon begonnen, bevor die Mutter das Haus verließ. Der Sohn und seine Ehefrau hatten bereits im April 2022 Kontakt mit einem Energieberater sowie weiteren Handwerkern aufgenommen.
Abweichende Angaben zu Anschrift und Ummeldung
Der Sohn meldete sich im September 2022 rückwirkend zum 1. Juli 2022 unter der Anschrift des Familienheims an. Seine Ehefrau nahm ihre Ummeldung am 15. November 2022 rückwirkend zum Monatsbeginn vor. Der tatsächliche Einzug erfolgte gleichwohl erst Ende 2023.
In seiner Erbschaftsteuererklärung vom August 2022 hatte der Sohn noch seine bisherige Anschrift angegeben. Eine Steuerbefreiung für das Familienheim machte er zu diesem Zeitpunkt ebenfalls nicht geltend.
Einspruch gegen den geänderten Erbschaftsteuerbescheid
Das Finanzamt setzte im ersten Erbschaftsteuerbescheid zunächst einen geschätzten Grundbesitzwert an. Nachdem der für die Erbschaftsteuer maßgebliche Wert gesondert festgestellt worden war, änderte die Behörde den Bescheid und erhöhte die Erbschaftsteuer.
Der Sohn legte gegen den geänderten Bescheid Einspruch ein. In diesem Zusammenhang beantragte er auch die Steuerbefreiung für das geerbte Familienheim.
Finanzgericht bejahte die Steuerbefreiung
Das Niedersächsische Finanzgericht gab dem Sohn mit Urteil vom 14. Mai 2025 – 3 K 80/24 recht. Nach seiner Beurteilung beginnt der Zeitraum für die unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung erst, wenn der Erbe rechtlich in der Lage ist, die Immobilie zu beziehen. Dies könne insbesondere voraussetzen, dass entgegenstehende Rechte eines Wohnberechtigten nicht mehr ausgeübt werden.
Das beklagte Finanzamt wandte sich mit einer Nichtzulassungsbeschwerde gegen die Entscheidung. Der BFH wies diese Beschwerde als unbegründet zurück. Eine Revision fand daher nicht statt; das Beschwerdeverfahren ist abgeschlossen.
Später Einzug schloss die Befreiung nicht aus
Für den BFH war maßgeblich, dass die Frage der unverzüglichen Selbstnutzungsbestimmung von der Würdigung des konkreten Sachverhalts abhängt. Die Sechs-Monats-Frist ist dabei ein bedeutsamer Orientierungsrahmen, aber keine ausnahmslos geltende Ausschlussfrist.
Im Streitfall war die Entscheidung für eine eigene Nutzung innerhalb dieses Zeitraums nach außen erkennbar geworden. Insbesondere die bereits im April 2022 aufgenommenen Kontakte mit einem Energieberater und Handwerksbetrieben stützten die Annahme, dass die Immobilie für eigene Wohnzwecke hergerichtet werden sollte. Dass sich der tatsächliche Einzug infolge der Renovierungsarbeiten bis Ende 2023 verzögerte, stand der Steuerbefreiung deshalb nicht entgegen.
Bedeutung objektbedingter Verzögerungen
Kann ein Familienheim nicht innerhalb von sechs Monaten bezogen werden, kommt es auf die Ursachen der Verzögerung an. Umfangreiche, für die Nutzung erforderliche Arbeiten an der Immobilie können einen späteren Einzug rechtfertigen. Voraussetzung bleibt, dass die Entscheidung zur Selbstnutzung rechtzeitig getroffen wurde und sich anhand äußerer Umstände feststellen lässt.
Die bloße Absicht, möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt in die Immobilie einzuziehen, genügt dagegen nicht ohne Weiteres. Erforderlich sind konkrete Tatsachen, aus denen die auf eine eigene Wohnnutzung gerichtete Entscheidung hervorgeht.
Wirkung eines Wohnrechts bleibt offen
Der BFH hat mit seinem Beschluss nicht abschließend entschieden, ob ein bestehendes Wohnrecht den Beginn des für die Selbstnutzungsentscheidung maßgeblichen Zeitraums generell hinausschiebt. Eine solche Beurteilung war im konkreten Verfahren nicht erforderlich.
Die Mutter war bereits im Juni 2022 und damit innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall in eine Pflegeeinrichtung umgezogen. Ihr Wohnrecht stand der Entscheidung des Sohnes für eine Nutzung als Familienheim zu diesem Zeitpunkt nicht mehr entgegen. Offen bleibt daher, ob der BFH die Auffassung des Niedersächsischen Finanzgerichts zum Fristbeginn in einem anderen Sachverhalt bestätigen würde.
Einzelfall entscheidet über die Erbschaftsteuerbefreiung
Der Beschluss verdeutlicht, dass die steuerliche Behandlung eines geerbten Familienheims nicht ausschließlich vom Datum des tatsächlichen Einzugs abhängt. Entscheidend sind der Zeitpunkt und die erkennbare Verbindlichkeit der Selbstnutzungsentscheidung sowie die Gründe für eine verzögerte Umsetzung. Wohnrechte, Renovierungsmaßnahmen, Ummeldungen und weitere objektive Vorgänge können dabei unterschiedlich zu gewichten sein.
Die Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG sind deshalb anhand des konkreten Sachverhalts zu beurteilen. Bei Fragen zur steuerlichen Einordnung eines geerbten Familienheims begleitet MTR Legal Mandanten im Rahmen der Rechtsberatung im Steuerrecht.
