Das Landgericht Dresden hat einem Anleger des offenen Immobilienfonds „UniImmo: Wohnen ZBI“ Schadenersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung zugesprochen (LG Dresden, Urteil vom 10. September 2026 – 9 O 2102/25). Die Entscheidung ist rechtskräftig, nachdem die Volksbank Dresden-Bautzen eG auf eine Berufung verzichtet hat. Gegenstand des Verfahrens waren insbesondere die Aufklärung über Verlustrisiken, Verfügungsbeschränkungen, Rücknahmehindernisse, Vergütungen sowie Verflechtungen im Zusammenhang mit dem Fondsvertrieb.
Anlage in den UniImmo: Wohnen ZBI
Der Kläger und seine Ehefrau hatten im Jahr 2018 auf Empfehlung einer Bankberaterin Anteile an dem offenen Immobilienfonds „UniImmo: Wohnen ZBI“ mit der ISIN DE000A2DMVS1 erworben. Über monatliche Sparraten zahlten sie insgesamt 14.000 Euro ein. Gesucht war eine risikoarme Kapitalanlage.
Im März 2024 erklärten die Anleger die Rückgabe ihrer Fondsanteile. Im Juni 2024 wurde der Anteilspreis um rund 17 Prozent herabgesetzt. Wegen der für die Rückgabe geltenden Frist wurde diese erst im Dezember 2025 wirksam. Der anschließend ausgezahlte Betrag belief sich auf rund 10.777 Euro.
Schadenersatz in Höhe der Wertdifferenz
Das Landgericht sprach dem Kläger rund 3.223 Euro zu. Dieser Betrag entspricht der Differenz zwischen den nachgewiesenen Einzahlungen von 14.000 Euro und dem erzielten Verkaufserlös von etwa 10.777 Euro.
Den darüber hinaus geltend gemachten entgangenen Gewinn erkannte das Gericht nicht an. Nach seiner Beurteilung fehlte insoweit ein ausreichender Nachweis. Der Kläger obsiegte daher nur hinsichtlich des eingetretenen Differenzschadens.
Mehrere Aufklärungspflichten nach Auffassung des Gerichts verletzt
Das Landgericht hielt die damalige Einstufung des Fonds als risikoarme Anlage grundsätzlich für vertretbar. Ungeachtet dessen konnte die Bank nach der Entscheidung nicht nachweisen, den Kläger hinreichend konkret und verständlich über wesentliche Merkmale und Risiken der Anlage informiert zu haben.
Risiken und eingeschränkte Verfügbarkeit des Kapitals
Die beanstandete Beratung betraf mehrere für die Anlageentscheidung erhebliche Punkte:
- Der Kläger sei nicht ausreichend über die Mindesthaltefrist von 24 Monaten aufgeklärt worden.
- Die zwölfmonatige Rückgabefrist sei nicht hinreichend erläutert worden.
- Die Möglichkeit von Wertverlusten während der Zeit bis zur wirksamen Rückgabe sei nicht ausreichend dargestellt worden.
- Auf eine mögliche Aussetzung der Anteilsrücknahme sei nicht hinreichend hingewiesen worden.
- Die Bank habe nicht ausreichend über eigene Vergütungen informiert.
- Personelle und finanzielle Verflechtungen zwischen Fondsmanagement und Fondsvertrieb seien nicht in dem erforderlichen Umfang offengelegt worden.
Gerade die Mindesthalte- und Rückgabefristen führen dazu, dass Anleger nicht jederzeit über das investierte Kapital verfügen können. Zugleich kann sich der Wert der Fondsanteile während des Zeitraums zwischen Rückgabeerklärung und tatsächlicher Auszahlung verändern.
Produktinformationsblatt ersetzte die konkrete Erläuterung nicht
Nach der Entscheidung genügte es im konkreten Fall nicht, dass Risiken in einem Produktinformationsblatt schriftlich aufgeführt waren. Maßgeblich war auch, ob die Unterlagen rechtzeitig übergeben wurden, der Anleger ihren Inhalt zur Kenntnis nehmen konnte und Gelegenheit für Rückfragen bestand.
Das Urteil ist nicht dahin gehend zu verstehen, dass schriftliche Produktinformationen stets unbeachtlich wären. Das Landgericht stellte vielmehr auf die Umstände der konkreten Beratung und den Nachweis einer verständlichen Aufklärung ab. Eine nicht vom Anleger unterzeichnete Geeignetheitserklärung maß das Gericht dabei nur eingeschränkte Beweiskraft zu.
Auch die Ausbildung des Klägers zum Bankkaufmann ließ die Aufklärungspflichten der Bank nach der Entscheidung nicht entfallen. Die berufliche Vorbildung ersetzte demnach nicht den Nachweis, dass die maßgeblichen Eigenschaften und Risiken der empfohlenen Anlage tatsächlich erläutert worden waren.
Verflechtungen und Vertriebsinteressen
Der Fonds wird von einer Gesellschaft aus dem Umfeld von Union Investment verwaltet. Sowohl Union Investment als auch die beklagte Volksbank sind dem genossenschaftlichen Bankensektor zuzuordnen. Das Landgericht bewertete die im konkreten Fall festgestellten personellen und finanziellen Verbindungen als aufklärungspflichtig.
Daneben beanstandete das Gericht die unzureichende Information über Vergütungen der Bank. Solche Zahlungen können für die Beurteilung eines möglichen Vertriebsinteresses von Bedeutung sein. Entscheidend war auch insoweit, welche Angaben dem Anleger im Beratungsgespräch tatsächlich vermittelt wurden.
Rechtskraft ohne Überprüfung durch eine höhere Instanz
Die Volksbank Dresden-Bautzen eG legte gegen das Urteil keine Berufung ein und begründete dies mit einer Abwägung von Aufwand und Nutzen. Dadurch wurde die Entscheidung rechtskräftig.
Eine inhaltliche Überprüfung durch ein Berufungsgericht fand folglich nicht statt. Aus dem Urteil lässt sich deshalb nicht ohne Weiteres ableiten, dass jede Beratung zum Fonds „UniImmo: Wohnen ZBI“ fehlerhaft war oder dass sämtliche vom Landgericht vertretenen Bewertungen allgemein auf andere Sachverhalte übertragbar sind. Ob eine Aufklärungspflicht verletzt wurde, hängt insbesondere vom Verlauf des jeweiligen Beratungsgesprächs, den übergebenen Unterlagen und den persönlichen Anlagezielen ab.
Bedeutung für die Anlageberatung bei offenen Immobilienfonds
Die Entscheidung verdeutlicht, dass die Bezeichnung einer Anlage als risikoarm nicht sämtliche weiteren Informationspflichten entfallen lässt. Bei offenen Immobilienfonds können neben möglichen Wertschwankungen insbesondere Haltefristen, Rückgabefristen und eine mögliche Aussetzung der Anteilsrücknahme für die Anlageentscheidung wesentlich sein.
Das Urteil betrifft ausschließlich den konkret entschiedenen Sachverhalt und die dort festgestellten Beratungsumstände. Eine automatische Übertragung auf andere Anleger oder andere Kreditinstitute ist damit nicht verbunden. Für die Beurteilung kapitalmarktrechtlicher Fragen sind vielmehr die jeweilige Beratungssituation, die Vertragsunterlagen und der konkrete Verlauf der Kapitalanlage maßgeblich.
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