연방 대법원의 2025년 1월 23일 결정 – 파일 번호: V ZB 10/24
부동산에는 선매권이 부여될 수 있습니다. 이때 주관적 물권적 선매권과 주관적 인적 선매권을 구분해야 합니다. 연방 대법원의 2025년 1월 23일 결정(파일 번호: V ZB 10/24)이 나타내듯이, 한 선매권이 다른 선매권으로 쉽사리 전환되지 않는다는 점을 유의해야 합니다.
주관적 물권적 선매권은 특정 토지 소유자에게 부여됩니다. 따라서 이를 양도하거나 상속할 수 있습니다. 반면 주관적 인적 선매권은 선매권이 부여된 특정 개인과 연관됩니다. 이는 양도할 수 없다고 MTR Legal Rechtsanwälte, 부동산법 분야를 포함해 자문을 제공하는 법률 사무소가 설명합니다.
BGH는 최근 결정에서 선매권은 단순히 전환될 수 없음을 명확히 했습니다. 오히려 기존 선매권을 먼저 해소하고 새 선매권을 설정하는 것이 필요하다고 밝혔습니다. 이는 혜택을 받는 개인이 기존의 지배적인 토지의 소유자였다 할지라도 마찬가지입니다.
등기소가 전환을 거부하다
기본적인 사례에서는, 한 토지의 소유자가 이웃한 토지의 소유자에게 모든 경우에 대한 주관적 물권적 선매권을 부여했습니다. 두 소유자는 공증 서류를 통해 기존 선매권을 주관적 인적 선매권으로 변경하여, 이웃 토지의 소유자에게 귀속되도록 합의했습니다. 이 선매권은 상속 가능하거나 양도할 수 없었습니다.
그러나 등기소는 이들의 계획을 좌절시켰고, 변경 신청을 거부했습니다. 뮌헨 고등법원은 등기소의 결정을 확인하고 소유자들의 항소를 기각했습니다. OLG는 이 결정이 참가자들이 내용상 불허된 전환을 원하고 있다고 설명했습니다. 전환은 선매권의 철회와 재규명으로만 이루어질 수 있으며, BGH는 뮌헨 OLG의 결정을 확인했습니다.
선매권의 철회와 재규명 필요
BGH는 선매권의 전환이 § 877 BGB에 의한 권리 내용 변경을 나타내지 않는다고 설명했습니다. 왜냐하면 특정 토지 소유자를 위해 설정된 선매권은 특정 개인을 위한 기존 선매권의 형식에서 변경될 수 없기 때문입니다. 필요한 것은 오히려 기존 선매권의 철회와 새 선매권의 설정입니다. 이때, 혜택을 받는 개인이 이미 주권 토지의 소유자일지라도 상관없습니다.
§ 877 BGB에 따른 내용 변경은 토지 권리 소유자가 변경될 경우 풍부한 의견에 의해 처음부터 불가능합니다. 주관적 물권적 선매권을 주관적 인적 선매권으로 변경할 때에는 해당 권리가 혜택 받는 토지 소유자에서 특정 개인의 권리로 변경됩니다. 그리고 해당 개인이 이미 주권 토지의 소유자일지라도 변화는 없습니다. 이 토지가 판매될 경우 선매권 변경의 결과가 명확히 드러납니다. 왜냐하면 토지 구매자는 본래 다른 토지에 대한 선매권도 가지게 되었기 때문입니다. 주관적 인적 선매권으로의 변경에서는 선매권이 해당 개인에게 남아 인접 토지와 분리되기 때문입니다.
순위 보전 전환 불가
주관적 물권적 선매권과 주관적 인적 선매권은 두 가지 다른 권리를 나타냅니다. 따라서 전환은 권리 내용의 단순한 변경으로 볼 수 없다고 카를스루에의 판사들은 설명했습니다. 특정 토지 소유자를 위해 설정된 선매권은 해당 토지의 소유권에서 분리될 수 없습니다. 주관적 물권적 선매권을 주관적 인적 선매권으로 변경하는 것이 허용되면, 선매권은 토지와의 결속성을 잃게 됩니다. 이는 § 1103 Abs. 1 BGB와 일치하지 않는다고 BGH는 명확히 했습니다.
BGH의 결정에 따라 순위 보전 전환은 불가능합니다.
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