ニュルンベルク-フュルト地方裁判所、バーデン＝ヴュルテンベルク消費者センターの訴えを支持
UniImmo Wohnen ZBI の投資家は2024年夏に多額の損失を被った。オープンエンド不動産ファンドの価値が17％減少したのだ。しかし、2025年2月21日にニュルンベルク-フュルト地方裁判所が投資家に希望を与える判決を出した。裁判所は、UniImmo Wohnen ZBI のリスクが過小評価され、投資家が実際のリスクについて誤った情報を受けていたことが判明した（件番号：4 HK O 5879/24）。
消費者にとって投資した資金を失うリスクは、投資判断における重要な基準です。オープンエンド不動産ファンド UniImmo Wohnen ZBI の基礎情報シートではリスクインジケーターが7段階のスケールで2、そして再評価後に3とされています。これはリスクが「低い」または「中低」と評価されていたことを意味します。そのため、投資家は安全な資本投資だと考えていました。これに対して、MTR Legal Rechtsanwälte は資本市場法に関する豊富な経験を持ち、投資家の利益を守ることに全力を尽くしています。
リスクについて投資家が誤解された
オープンエンド不動産ファンド UniImmo Wohnen ZBI は2017年に立ち上げられ、ドイツの協同組合銀行の投資ハウスである Union Investment と ZBI （Zentral Boden Immobilien グループ）が管理しています。2024年6月末に投資家に衝撃が走りました。特別評価の結果、ファンドの不動産が約17％減価されることになり、投資家は約8億6千万ユーロを失いました。
リスクインジケーターが2の場合、基本的にこのような損失は予測されませんでした。バーデン＝ヴュルテンベルク消費者センターも同様に見解を持っていました。リスクインジケーターは評価後でも2または3とされており、これが低すぎだとしています。そのため、消費者は実際の金融リスクについて誤解される結果となりました。リスクインジケーターが2の場合、ファンドの不動産価値は少なくとも月に一度は評価されるべきでした。しかし、UniImmo Wohnen ZBI ではその評価が四半期ごとにしか行われていませんでした。消費者センターは、リスクインジケーターを6とする必要があるとしています。したがって、UniImmo Wohnen ZBI はもはやリスクインジケーター 2または3 で宣伝されるべきではないと要求しました。
訴訟成功
バーデン＝ヴュルテンベルク消費者センターの差止訴訟が成功しました。ニュルンベルク-フュルト地方裁判所は、ZBI がオープンエンド不動産ファンド UniImmo Wohnen ZBI を低いまたは中低いリスククラス 2 または 3 で評価してはならないと決定しました。このリスク評価は法的要件に合致していないとしました。
1から7のスケールでリスクファクターを分類することにより、消費者に対して資金投資に伴うリスクの透明な情報提供がなされるべきであり、1が最も低いリスク、7が最も高いリスクを示します。
一般投資家向けの資本投資であるオープンエンド不動産ファンド UniImmo Wohnen ZBI は毎月価格が再評価されるか、適切なベンチマークが設定されていない限り、6のインジケーターでリスクを評価する必要があります。UniImmo Wohnen ZBI はその条件を満たしていないとニュルンベルク-フュルト地方裁判所は述べました。
投資家にとって決定的な基準であるリスククラス
リスクインジケーターは、投資家がどの程度の確率でどの程度の範囲で投資資金を失う可能性があるかを示すべきものです。この情報は消費者の投資判断にとって重要です。取引日ごとに価格を提示するだけでは不十分だ、と裁判所は続けて述べました。
リスククラスの分類は消費者がリスクを信頼性高く評価するための決定的な基準です。もしリスククラスが低く設定された場合、消費者はリスクについて誤解されます。これは、不正競争防止法（UWG）への違反でもある、とニュルンベルク-フュルト地方裁判所はさらに指摘しました。それにより、ZBIはUniImmo Wohnen ZBIを過小なリスククラスで宣伝してはならないと裁判所が決定しました。この判決はまだ確定しておらず、ZBIは控訴を提起できる状態にあります。
投資家の損害賠償請求権
それでもこの判決は投資家の損害賠償請求に対する追い風です。投資家は正しい投資アドバイスを受け、存在するリスクについて全面的に説明されなければなりませんでした。さらに、安全志向の投資家には危険な資本投資が勧められるべきではありませんでした。情報提供義務が違反されている場合、UniImmo Wohnen ZBI の投資家には損害賠償請求権が生じる可能性があります。
MTR Legal Rechtsanwälteは、オープンエンド 不動産ファンド UniImmo Wohnen ZBIの投資家にアドバイスを行っています。
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