Il Bundesfinanzhof (BFH, Corte fiscale federale tedesca) modifica la propria precedente giurisprudenza sul trattamento fiscale delle rate del prezzo di acquisto senza interessi. Se, nell’ambito del trasferimento a titolo oneroso di un bene appartenente al patrimonio privato, viene concordata una dilazione senza interessi del prezzo di acquisto, le autorità fiscali non possono, in linea di principio, imputare al venditore redditi da interessi fittizi. Ciò vale anche qualora, sotto il profilo economico, sia possibile determinare una quota di interessi calcolata nelle singole rate. Con sentenza del 24 marzo 2026 (Az. VIII R 30/24), il BFH ha così apportato una modifica rilevante alla propria precedente giurisprudenza in materia di trasferimenti patrimoniali privati.
Trasferimento immobiliare all’interno della famiglia
Il procedimento traeva origine dalla vendita di un immobile edificato da parte di una coppia alla propria figlia. I genitori erano stati proprietari dell’immobile per oltre dieci anni. La compravendita immobiliare è stata rogata notarilmente il 23 aprile 2021; possesso, utilità e rischio sono passati alla figlia il 1° maggio 2021.
A titolo di controprestazione, le parti hanno concordato un prezzo di acquisto corrispondente al valore dell’immobile, il cui pagamento è stato inizialmente differito. La figlia avrebbe dovuto corrispondere l’importo in rate mensili. La corresponsione di interessi era espressamente esclusa. Inoltre, le parti contrattuali hanno precisato che la riduzione del prezzo di acquisto insita in tale rinuncia veniva donata alla figlia. A garanzia del credito relativo al prezzo di acquisto è stata costituita a favore dei genitori una Grundschuld (ipoteca fondiaria di diritto tedesco).
Alla base dell’accordo vi era la situazione finanziaria della figlia: non aveva accesso a un finanziamento bancario che le consentisse di pagare immediatamente il prezzo di acquisto. L’accordo di rateizzazione doveva comunque consentirle di acquistare l’immobile.
Per gli anni controversi 2021 e 2022, i genitori non hanno dichiarato redditi di capitale derivanti dal pagamento rateale. Il Finanzamt (ufficio delle imposte tedesco) ha ritenuto diversamente. Applicando il § 12 Abs. 3 BewG (Bewertungsgesetz, legge tedesca sulla valutazione fiscale), ha determinato quote di interessi calcolate nelle rate pagate e le ha trattate come redditi di capitale ai sensi del § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG (Einkommensteuergesetz, legge tedesca sull’imposta sul reddito). Ha quindi assoggettato i relativi importi all’aliquota separata di cui al § 32d Abs. 1 EStG.
Lo Schleswig-Holsteinische Finanzgericht (Tribunale tributario dello Schleswig-Holstein) ha accolto il ricorso dei genitori con sentenza del 17 settembre 2024 (Az. 4 K 34/24). Ha ritenuto che le quote di interessi calcolate fossero state attribuite a titolo di donazione in virtù della rinuncia espressamente dichiarata agli interessi e che pertanto non costituissero redditi di capitale soggetti all’imposta sul reddito. Contro tale decisione il Finanzamt ha proposto ricorso per Revision.
Sentenza: nessun reddito di capitale imponibile dalla dilazione senza interessi
Il BFH ha respinto come infondato il ricorso per Revision del Finanzamt. Con l’incasso delle rate del prezzo di acquisto, i genitori non avevano conseguito né altri redditi imponibili né redditi di capitale. Non sussisteva neppure un utile imponibile derivante dal rimborso di un credito di capitale.
Il BFH ha tuttavia corretto la motivazione del Finanzgericht: nel caso controverso, la dilazione gratuita del prezzo di acquisto non integrava una liberalità soggetta a imposta sulle donazioni ai sensi del § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, legge tedesca sull’imposta di successione e donazione). Il risultato raggiunto dal giudice di primo grado era comunque corretto, poiché mancavano già redditi imponibili derivanti dal pagamento rateale.
L’affermazione centrale della decisione riguarda il § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG: se, nel trasferimento a titolo oneroso di un bene appartenente al patrimonio privato, le parti concordano espressamente che le rate del prezzo di acquisto siano integralmente imputate al prezzo di acquisto e che la dilazione avvenga a titolo gratuito, tale accordo deve, in linea di principio, essere posto anche a base dell’imposizione fiscale.
In tali condizioni, una quota di interessi determinata mediante calcolo non costituisce un corrispettivo imponibile per la messa a disposizione di capitale.
Il BFH abbandona così la propria precedente giurisprudenza (da ultimo sentenza del 14 luglio 2020 – Az. VIII R 3/17), secondo la quale, in presenza di una dilazione senza interessi del prezzo di acquisto, a determinate condizioni occorreva suddividere le rate in quota capitale e quota interessi, e le quote di interessi calcolate potevano essere rilevate come redditi di capitale.
Determinante è il trattamento fiscale dei redditi di capitale modificato dal 2009. Inoltre, il Senato si discosta dalla propria ordinanza del 12 settembre 2011 (Az. VIII B 70/09), nella quale, nell’ambito di un esame sommario, aveva ancora ritenuto possibile una liberalità avente ad oggetto vantaggi da interessi.
Nessun corrispettivo imponibile senza un accordo corrispondente
Ai sensi del § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG, i proventi derivanti da altri crediti di capitale rientrano tra i redditi di capitale qualora sia stato promesso o corrisposto il rimborso del capitale o un corrispettivo per la sua concessione in uso.
È vero che anche la dilazione senza interessi di un credito relativo al prezzo di acquisto costituisce una messa a disposizione di capitale. Tuttavia, secondo il BFH, da ciò non consegue che debba necessariamente presumersi un corrispettivo imponibile.
È piuttosto decisivo stabilire se le parti contrattuali abbiano concordato una messa a disposizione di capitale a titolo oneroso. Se la dilazione viene concessa espressamente a titolo gratuito e le rate sono integralmente imputate al prezzo di acquisto, manca, in linea di principio, un diritto agli interessi fiscalmente imponibile.
Il BFH pone così al centro la configurazione contrattuale consentita dal diritto civile. La possibilità economica di determinare una quota di interessi mediante calcolo non è sufficiente per fingere fiscalmente un corrispettivo che in realtà non è stato concordato.
Il § 12 Abs. 3 BewG non fonda un obbligo di imposizione ai fini dell’imposta sul reddito
Anche il § 12 Abs. 3 BewG non giustifica, secondo il BFH, una diversa valutazione. La disposizione sulla valutazione dei crediti infruttiferi non offre una base giuridica sufficiente per imputare redditi di capitale fittizi in relazione a un credito relativo al prezzo di acquisto detenuto nel patrimonio privato.
Il BFH sottolinea così la necessaria separazione tra la determinazione del valore capitale secondo il diritto della valutazione fiscale e la questione, rilevante ai fini dell’imposta sul reddito, se siano stati effettivamente conseguiti proventi imponibili.
Un’attualizzazione calcolata non può quindi condurre di per sé all’imposizione soltanto perché il valore economico del credito si modifica a causa del pagamento differito.
Riconoscimento fiscale nonostante il rapporto di prossimità
Particolare rilevanza assume il rapporto tra le parti contrattuali. Il fatto che una dilazione senza interessi possa eventualmente essere inusuale tra terzi estranei non è sufficiente, secondo il BFH, per disconoscere fiscalmente l’accordo.
Anche i familiari possono, in linea di principio, configurare i propri rapporti giuridici secondo le proprie esigenze personali. È determinante stabilire se l’accordo sia civilisticamente efficace e se circostanze concrete depongano contro il suo riconoscimento fiscale.
Tali circostanze possono sussistere, ad esempio, quando venga occultata una corresponsione di interessi effettivamente pattuita o quando ricorra un abuso di forme giuridiche ai sensi del § 42 AO (Abgabenordnung, codice tributario tedesco). Anche un prezzo di acquisto inferiore concordato in caso di pagamento immediato può deporre contro la pretesa gratuità della dilazione.
Nel caso deciso, tuttavia, il pagamento rateale senza interessi era necessario per consentire alla figlia di acquistare l’immobile. Il BFH non ha ravvisato alcun motivo per negare il riconoscimento fiscale dell’accordo.
Nessuna imposta sulle donazioni solo in ragione della rinuncia agli interessi
Il BFH ha inoltre negato l’esistenza di una liberalità soggetta a imposta sulle donazioni. Nel trasferimento dell’immobile si trattava di una vendita pienamente onerosa al valore di mercato concordato. La rinuncia agli interessi non determinava, neppure isolatamente, una liberalità.
Con la dilazione, alla figlia non è stata concessa in uso una somma di denaro proveniente dal patrimonio dei genitori. È stato piuttosto soltanto ridotto il suo onere finanziario. In ciò il BFH non ha ravvisato uno spostamento patrimoniale sufficiente ai sensi del § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG.
Rilevanza pratica
La decisione apre margini di pianificazione nei trasferimenti patrimoniali privati, in particolare nelle vendite immobiliari all’interno della famiglia. Un pagamento rateale senza interessi espressamente concordato può consentire l’acquisto di un bene senza che in capo al venditore sorgano ulteriori redditi di capitale esclusivamente sulla base di quote di interessi calcolate.
Per la redazione del contratto si raccomanda di stabilire in modo chiaro i seguenti punti:
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il prezzo di acquisto
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l’importo delle rate
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l’imputazione dei pagamenti al prezzo di acquisto
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l’esclusione della corresponsione di interessi
Anche le ragioni economiche dell’accordo di rateizzazione dovrebbero essere documentate in modo comprensibile.
La decisione non deve tuttavia essere intesa come un’autorizzazione generale per qualsiasi credito infruttifero. Il BFH fa riferimento al trasferimento a titolo oneroso di beni appartenenti al patrimonio privato e a una dilazione gratuita fiscalmente riconoscibile. Se altre fattispecie, in particolare trasferimenti dal patrimonio d’impresa o operazioni di cessione privata imponibili, debbano essere valutate allo stesso modo richiede un esame separato.
Una suddivisione delle rate in quota interessi e quota capitale può tuttavia continuare a venire in considerazione qualora venga occultata una pattuizione di interessi effettivamente intervenuta o ricorra un abuso di forme giuridiche. La nuova linea non esime quindi dall’esaminare se la gratuità della dilazione concordata corrisponda alle circostanze effettive.
Domande frequenti sulla sentenza del BFH del 24.03.2026 – VIII R 30/24
In caso di dilazione senza interessi del prezzo di acquisto, occorre tassare interessi fittizi?
No. Secondo la sentenza del BFH del 24 marzo 2026 (Az. VIII R 30/24), in caso di trasferimento a titolo oneroso di un bene appartenente al patrimonio privato, in linea di principio non devono essere imputati redditi di capitale fittizi se le parti hanno espressamente concordato una dilazione senza interessi e tutte le rate sono integralmente imputate al prezzo di acquisto. Una quota di interessi determinata mediante calcolo non fonda, di per sé, redditi di capitale imponibili ai sensi del § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG. Il BFH abbandona così la propria precedente giurisprudenza su tale questione.
La sentenza vale anche per una vendita tra genitori e figli?
Sì. I principi della sentenza possono essere rilevanti in particolare nelle vendite immobiliari all’interno della famiglia. Il BFH chiarisce che una dilazione senza interessi non può essere ignorata fiscalmente solo perché è stata concordata tra familiari o perché non resiste pienamente a un confronto con quanto avverrebbe tra terzi indipendenti. Presupposto è che l’accordo sia civilisticamente efficace e che non vi siano ragioni di diritto tributario ostative al suo riconoscimento. In particolare, non deve essere occultata una corresponsione di interessi effettivamente concordata né devono essere superati i limiti del § 42 AO.
A cosa occorre prestare attenzione nella configurazione di un accordo di pagamento rateale senza interessi?
Il contratto di compravendita dovrebbe disciplinare in modo chiaro il prezzo dovuto, l’importo e la scadenza delle rate, nonché l’imputazione integrale delle rate al prezzo di acquisto. Inoltre, dovrebbe essere espressamente concordato che la dilazione avviene a titolo gratuito e senza interessi. Le ragioni economiche dell’accordo dovrebbero essere documentate in modo comprensibile, in particolare nei trasferimenti all’interno della famiglia. Occorre tenere presente che la sentenza riguarda il trasferimento di beni appartenenti al patrimonio privato e non può essere automaticamente estesa a tutte le fattispecie aziendali o ad altre fattispecie fiscali.
Conclusione
Con la sentenza del 24 marzo 2026, il BFH rafforza l’importanza dell’accordo contrattuale nelle dilazioni senza interessi del prezzo di acquisto. Quando non è stato concordato alcun corrispettivo per la messa a disposizione di capitale, le quote di interessi calcolate non possono, in linea di principio, essere tassate come redditi di capitale solo in base a un’attualizzazione prevista dal diritto della valutazione fiscale. Per la prassi risultano pertanto decisivi una redazione contrattuale chiara e l’esame di eventuali ragioni che potrebbero ostare al riconoscimento fiscale.
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