Quarta legge sulla riduzione della burocrazia entrata in vigore il 1° gennaio 2025
Il 1° gennaio 2025 è entrata in vigore la Quarta legge sulla riduzione della burocrazia. La legge introduce un cambiamento significativo nel diritto locativo commerciale. Infatti, per il contratto di locazione di locali commerciali non è più richiesta la forma scritta, è sufficiente la forma testuale semplice. Questo porta un notevole sollievo poiché la forma testuale significa che non è richiesta la firma autografa del documento.
La Quarta legge sulla riduzione della burocrazia (BEG IV) include una serie di misure. Tra i punti principali vi è la riduzione dei termini di conservazione nel diritto commerciale e fiscale, la promozione della digitalizzazione, la riduzione degli obblighi di comunicazione e informazione e ulteriori agevolazioni. Tra queste rientra anche la soppressione del requisito della forma scritta in vari settori, con la sufficienza della semplice forma testuale, secondo lo studio legale MTR Legal , che offre consulenza anche nel diritto immobiliare.
Soppressione del requisito della forma scritta nel contratto di locazione commerciale
Con il BEG IV si intende promuovere la digitalizzazione. Questo obiettivo dovrebbe essere raggiunto in vari settori, tra l’altro, eliminando il requisito della forma scritta. La forma testuale sarà considerata sufficiente. Diversamente dalla forma scritta, non sarà più necessaria una firma autografa su carta. Questo accelera i processi digitali e facilita la gestione pratica, soprattutto considerando che l’e-mail è comunque un mezzo di comunicazione comune nella vita quotidiana d’affari. Dal 1° gennaio 2025 è possibile concludere contratti anche via e-mail, purché la forma testuale sia sufficiente, come è il caso del contratto di locazione commerciale. Per la forma testuale è sufficiente anche un fax o documenti elettronici come, ad esempio, un PDF.
Forma testuale: dichiarazione leggibile su supporto durevole
La forma testuale è regolata dal § 126b BGB. Se è richiesta la forma testuale, deve essere «resa una dichiarazione leggibile, nella quale è indicata la persona che dichiara, su un supporto durevole». Come supporto durevole è adatto ogni mezzo che permetta al destinatario di conservare o memorizzare il messaggio a lui indirizzato in modo da averlo a disposizione per un periodo sufficientemente lungo e idoneo a trasmettere la dichiarazione inalterata.
In precedenza, secondo il § 550 BGB, un contratto di locazione con una durata superiore a un anno, che non fosse stato concluso in forma scritta, era considerato a tempo indeterminato e poteva essere risolto nel rispetto dei termini di disdetta legali. La stessa regola si applica ora alla forma testuale: un contratto di locazione stipulato per una durata superiore a un anno è considerato a tempo indeterminato se non rispetta il requisito della forma testuale.
Conclusione dei contratti più efficiente e meno burocratica
Per locatori e locatari, in particolare anche di locali commerciali, questo significa che la conclusione del contratto può avvenire più rapidamente e con minore impegno, poiché non è più necessario inviare avanti e indietro documenti fisici e firmarli autograficamente. Per i contratti di locazione conclusi prima del 1° gennaio 2025 è ancora richiesta la forma scritta.
Un altro vantaggio della nuova normativa è che le violazioni della forma scritta nel diritto locativo commerciale sono spesso state il motivo di contenziosi legali tra locatari e locatori.
Evitare l’incertezza giuridica
Tuttavia, la soppressione del requisito della forma scritta e l’uso della sola forma testuale possono comportare un certo grado di incertezza giuridica per locatori e locatari. Pertanto, la stesura del contratto dovrebbe essere il più dettagliata e chiara possibile, in modo che le relazioni giuridiche tra le parti siano ben regolate e le controversie legali possano essere evitate. Ciò significa che tutte le clausole del contratto di locazione devono essere formulate in modo chiaro e inequivocabile.
Questo è particolarmente importante perché, nel diritto locativo commerciale, esiste comunque una significativa libertà contrattuale e le parti possono liberamente concordare diritti e doveri. Pertanto, nel contratto di locazione commerciale, è di grande importanza in particolare la definizione della durata del contratto e, se del caso, l’accordo sui termini di disdetta o l’adeguamento del canone di locazione.
Inoltre, le parti contraenti dovrebbero considerare che, senza una firma autografa, potrebbe essere più difficile provare l’autenticità degli accordi contrattuali.
MTR Legal ha una vasta esperienza nel diritto immobiliare e vi supporta nella stesura dei contratti e in altre questioni nel diritto locativo commerciale.
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