Il mediatore di prestiti può essere responsabileIl finanziamento è garantito, il contratto di credito con la banca è firmato e nulla ostacola più la realizzazione del sogno della casa propria – fino a quando l’acquisto della casa non salta inaspettatamente. Il credito, quindi, non è più necessario, ma la banca può richiedere una penale per il mancato ritiro. Tuttavia, anche il mediatore del prestito può essere responsabile, se non ha sufficientemente informato i clienti sui rischi esistenti. Ciò è stato chiaramente affermato dalla Corte di Giustizia Federale tedesca (BGH) con sentenza del 20 febbraio 2025 (Az.: I ZR 122/23).
La stipula di un contratto di credito è generalmente associata a un obbligo di ritiro da parte del mutuatario. Se il mutuatario non richiama il prestito, il creditore ha diritto a una penale per il mancato ritiro. Poiché la banca ha già fornito e messo a disposizione il capitale per il prestito, il danno derivante dal mancato ritiro del prestito deve essere risarcito, secondo lo studio legale economico MTR Legal, che offre consulenza, tra l’altro, nel diritto bancario.
Il mediatore finanziario non deve minimizzare i rischi
Tuttavia, anche il mediatore di prestiti può essere responsabile, come ha chiarito la BGH con sentenza del 20 febbraio 2025. I giudici di Karlsruhe hanno chiarito che un mediatore finanziario deve informare sui rischi esistenti, come il mancato perfezionamento del contratto di compravendita immobiliare dopo la stipula di un contratto di prestito non più revocabile. Inoltre, non si deve minimizzare il rischio a tal punto da far sembrare che sia solo teorico.
Nel caso in esame, una coppia voleva acquistare un terreno con casa unifamiliare. Erano d’accordo con il venditore e avevano già fissato un appuntamento con il notaio. Tuttavia, la banca ha respinto una richiesta di prestito per finanziare l’acquisto immobiliare. La coppia voleva comunque mantenere l’acquisto e, pertanto, ha incaricato un mediatore finanziario. Questo ha mediato il contratto di prestito necessario con una banca.
Nel protocollo di consulenza del consulente finanziario è stato sottolineato che i contratti di acquisto e di finanziamento dovrebbero essere firmati solo quando tutti i fattori importanti per il progetto di costruzione o acquisto sono stati chiariti.
L’acquisto immobiliare fallisce inaspettatamente
La coppia aveva già accettato il contratto di prestito quando il venditore ha comunicato loro inaspettatamente che, per motivi personali, non voleva più vendere l’immobile. Poiché la coppia non aveva più bisogno del prestito, non l’ha richiamato e la banca ha richiesto una penale per il mancato ritiro di circa 35.000 euro.
La coppia ha pagato la penale e ha citato in giudizio il mediatore finanziario per risarcimento danni. La corte d’appello di Dresda ha respinto la causa. Tuttavia, davanti alla BGH la coppia ha avuto più successo. Il mediatore finanziario potrebbe aver violato i suoi obblighi di informazione e consulenza, minimizzando il rischio del mancato perfezionamento del contratto di compravendita su richiesta del cliente, ha dichiarato la BGH.
Il mancato perfezionamento del contratto di compravendita è un rischio reale
I querelanti sapevano in linea di principio che il contratto di compravendita e il contratto di prestito sono contratti giuridicamente autonomi e indipendenti l’uno dall’altro. Nel caso in cui l’acquisto immobiliare non si perfezioni, sapevano anche che la risoluzione dal contratto di prestito poteva essere possibile solo mediante il pagamento di una penale per il mancato ritiro, se il contratto di credito fosse stato stipulato prima del contratto di compravendita e il periodo di recesso fosse già scaduto. Tuttavia, si può considerare una violazione degli obblighi del mediatore finanziario se durante la consulenza ha minimizzato, su richiesta del cliente, la possibilità del mancato perfezionamento del contratto di compravendita, ha spiegato la BGH. Un rischio reale non deve essere minimizzato al punto da sembrare solo teorico.
Il mancato perfezionamento di un contratto di compravendita è un rischio reale perché il venditore può sempre ritirarsi dalla vendita, finché il contratto di compravendita non è registrato. Pertanto, non è obbligato a risarcire il potenziale acquirente, neanche se quest’ultimo ha già contratto un prestito per l’acquisizione immobiliare pianificata, ha chiarito la BGH. Su questo rischio, il mediatore finanziario deve informare e indicare modi per evitarlo, ha dichiarato la BGH.
Nella mediazione e concessione di prestiti possono verificarsi vari errori di consulenza e informazione. Ciò può portare a richieste di risarcimento danni da parte dei mutuatari.
MTR Legal Rechtsanwälte la consiglia su Responsabilità del consulente e su altri temi del diritto bancario.
Non esiti a contattarci!
