Decisione della Corte Federale di Giustizia del 23.01.2025 – Az.: V ZB 10/24
Per gli immobili può essere concesso un diritto di prelazione. A tal fine, è necessario distinguere tra un diritto di prelazione soggettivo-reale e un diritto di prelazione soggettivo-personale. È importante notare che un diritto di prelazione non si trasforma semplicemente nell’altro, come evidenzia una decisione della Corte Federale di Giustizia del 23 gennaio 2025 (Az.: V ZB 10/24).
Il diritto di prelazione soggettivo-reale è concesso all’attuale proprietario di un determinato terreno. Di conseguenza, può essere anche trasferito o ereditato. Il diritto di prelazione soggettivo-personale, invece, si riferisce a una persona specifica a cui il diritto di prelazione è concesso. Non è trasferibile, secondo quanto spiega lo studio legale MTR Legal Rechtsanwälte, che offre consulenza, tra l’altro, in diritto immobiliare.
La Corte Federale di Giustizia ha chiarito nella sua decisione che il diritto di prelazione non può essere semplicemente trasformato. È piuttosto necessario annullare prima il diritto di prelazione esistente e poi istituirne uno nuovo. Questo vale anche se la persona beneficiaria è già proprietaria del terreno dominante.
Ufficio del Catasto rifiuta la trasformazione
Nel caso in questione, la proprietaria di un terreno aveva concesso alla proprietaria di un terreno adiacente un diritto di prelazione soggettivo-reale per tutte le circostanze. Le due proprietarie avevano concordato con un atto notarile di convertire il diritto di prelazione esistente in un diritto di prelazione soggettivo-personale, in modo che spettasse alla proprietaria del terreno adiacente. Questo diritto di prelazione non sarebbe né ereditabile né trasferibile.
Tuttavia, l’Ufficio del Catasto ha frustrato i piani delle parti e ha respinto la domanda di modifica. La Corte d’Appello di Monaco ha confermato la decisione dell’Ufficio del Catasto e ha respinto il reclamo delle proprietarie. La Corte d’Appello ha motivato che le parti desideravano una trasformazione sostanzialmente inammissibile. La trasformazione può avvenire solo attraverso la revoca e la nuova istituzione del diritto di prelazione. La Corte Federale di Giustizia ha confermato la decisione della Corte d’Appello di Monaco.
Revoca e nuova costituzione del diritto di prelazione necessario
La Corte Federale di Giustizia ha affermato che la trasformazione prevista del diritto di prelazione non costituisce una modifica del contenuto di un diritto ai sensi del § 877 BGB. Infatti, un diritto di prelazione esistente a favore del proprietario di un terreno non può essere modificato in un diritto di prelazione esistente a favore di una persona specifica tramite una modifica del diritto. È necessario piuttosto revocare il diritto di prelazione precedente e istituirne uno nuovo. Non ha alcuna importanza se la persona beneficiaria è già proprietaria del terreno dominante attuale.
Una modifica del contenuto ai sensi del § 877 BGB è esclusa in generale se il titolare del diritto fondiario deve essere modificato. La stessa situazione si presenta in caso di modifica di un diritto di prelazione soggettivo-reale in un diritto di prelazione soggettivo-personale, ha chiarito la Corte Federale di Giustizia. Infatti, in questo caso, il diritto viene modificato da quello del proprietario del terreno favorendo una persona specifica. Ciò non cambia anche se la persona beneficiaria è già proprietaria del terreno dominante. Con la vendita di questo terreno, le conseguenze della modifica del diritto di prelazione diventano evidenti. Infatti, l’acquirente del terreno originariamente avrebbe ricevuto anche il diritto di prelazione sul terreno adiacente. Con la modifica in un diritto di prelazione soggettivo-personale, tuttavia, il diritto di prelazione rimarrebbe alla persona ed è distaccato dal terreno adiacente, secondo quanto afferma la Corte Federale di Giustizia.
Nessuna trasformazione senza perdita di priorità
Il diritto di prelazione soggettivo-reale e il diritto di prelazione soggettivo-personale rappresentano due diritti distinti. Pertanto, una trasformazione non può essere vista come una mera modifica del contenuto di un diritto, hanno ulteriormente spiegato i giudici di Karlsruhe. Un diritto di prelazione esistente a favore del proprietario di un terreno non può essere separato dalla proprietà di quel terreno. Se una modifica di un diritto di prelazione soggettivo-reale in un diritto di prelazione soggettivo-personale fosse consentita, si perderebbe il legame del diritto di prelazione con il terreno. Questo non è compatibile con il § 1103 comma 1 BGB, ha chiarito la Corte Federale di Giustizia.
Una trasformazione senza perdita di priorità del diritto di prelazione non è possibile secondo la decisione della Corte Federale di Giustizia.
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