Posrednik za kredite može biti odgovoranFinanciranje je osigurano, ugovor o kreditu s bankom je potpisan i ostvarenju sna o vlastitom domu ništa više ne stoji na putu – dok kupnja kuće iznenada ne propadne. Kredit tada više nije potreban, no banka može zatražiti naknadu za nepreuzimanje. Međutim, posrednik kredita također može biti odgovoran ako kupce nije dovoljno upoznao s rizicima. To je jasno stavio BGH u presudi od 20. veljače 2025. (Az.: I ZR 122/23).
Zaključenjem ugovora o kreditu obično je povezana obveza preuzimanja zajmoprimca. Ako zajmoprimac ne realizira kredit, kreditni davatelj ima pravo na naknadu za nepreuzimanje. Budući da je banka već pribavila i osigurala kapital za kredit, treba nadoknaditi štetu koja je nastala zbog nepreuzimanja kredita, navodi pravna tvrtka MTR Legal Rechtsanwälte, koja također savjetuje u bankarskom pravu.
Financijski posrednik ne smije uljepšavati rizike
Međutim, posrednik za kredite također može biti odgovoran, što je jasno naznačeno u presudi BHG-a od 20. veljače 2025. Suci u Karlsruheu istaknuli su da financijski posrednik mora obavijestiti o postojećim rizicima kao što je neuspjeh sklapanja ugovora o kupnji nekretnine nakon već zaključene i neopozive kreditne ugovore. Pritom rizik ne smije biti umanjen tako da se stvori dojam da je u biti samo teoretski.
U slučaju koji je bio u osnovi, bračni par želio je kupiti zemljište s obiteljskom kućom. S prodavateljem su se dogovorili i već su imali dogovoren notarski termin. Međutim, banka je odbila zahtjev za kredit za financiranje kupnje nekretnine. Bračni par ipak je želio nastaviti kupnju i stoga angažirao financijskog posrednika. On je posredovao u potrebnom ugovoru o kreditu s bankom.
U savjetodavnom protokolu financijskog savjetnika naznačeno je da se ugovori o kupnji i financiranju trebaju potpisivati tek kada su svi važni čimbenici za gradnju ili kupnju utvrđeni.
Kupnja nekretnine iznenada propada
Par je već prihvatio ugovor o kreditu kada ih je prodavatelj iznenada obavijestio da iz osobnih razloga ipak ne želi prodati nekretninu. Budući da paru kredit više nije bio potreban, nisu ga realizirali, a banka je zahtijevala naknadu za nepreuzimanje u iznosu od oko 35.000 eura.
Par je platio naknadu za nepreuzimanje i podnio tužbu protiv financijskog posrednika za naknadu štete. OLG Dresden je još uvijek odbacio tužbu. Pred BGH-om par je međutim imao više uspjeha. Financijski posrednik mogao je povrijediti svoje obveze informiranja i savjetovanja time što je na upit tužitelja umanjio rizik neuspjeha sklapanja ugovora o kupnji, prema BGH-u.
Neuspjeh sklapanja ugovora o kupnji je stvarni rizik
Tužiteljima je bilo načelno poznato da su ugovor o kupnji i ugovor o kreditu pravno odvojeni i neovisni ugovori. Ako kupnja nekretnine ne uspije, također su znali da otkaz ugovora o kreditu može biti moguć samo uz plaćanje naknade za nepreuzimanje, ako je kreditni ugovor sklopljen prije kupoprodajnog ugovora i ako je već istekao rok za povlačenje. Međutim, može postojati i povreda obveze financijskog posrednika ako je u savjetodavnom razgovoru umanjio mogućnost neuspjeha sklapanja ugovora o kupnji na upit klijenta, rekao je BGH. Stvarni rizik ne smije biti toliko umanjen da stvori dojam da je samo teoretski.
Da neuspjeh sklapanja ugovora o kupnji je stvarni rizik jer prodavatelj u svakom trenutku može odustati od prodaje dok se kupoprodajni ugovor ne ovjeri. On nije dužan kupcu naknade štete, čak ni ako je ovaj već uzeo kredit za planirani kupnju nekretnine, istaknuo je BGH. O ovom riziku mora obavijestiti financijski posrednik i pokazati načine kako ga izbjeći, rekao je BGH.
Pri posredovanju i dodjeli zajmova mogu se pojaviti razne pogreške u savjetovanju i informiranju. To može dovesti do zahtjeva za naknadu štete od strane zajmoprimaca.
MTR Legal Rechtsanwälte savjetuju vas o odgovornosti savjetnika i drugim temama bankarskog prava.
Slobodno nas kontaktirajte!
