बीजीएच: पूर्वविक्रय अधिकार का रूपांतरण नहीं

संघीय न्यायालय का निर्णय दिनांक 23.01.2025 – संदर्भ: V ZB 10/24

अचल सम्पत्ति के संबंध में एक प्राथमिकता का अधिकार दिया जा सकता है। इसमें, एक सामयिक-द्रव्यगत और एक सामयिक-व्यक्तिगत प्राथमिकता के अधिकार के बीच अंतर करना होता है। ध्यान देने योग्य बात यह है कि एक प्राथमिकता के अधिकार को स्वतः ही दूसरे में नहीं बदला जा सकता, जैसा कि एक संघीय न्यायालय के 23 जनवरी 2025 के निर्णय से स्पष्ट होता है (संदर्भ: V ZB 10/24)।

समायिक-द्रव्यगत प्राथमिकता का अधिकार किसी विशेष संपत्ति के मालिक को दिया जाता है। इसलिए इसे स्थानांतरित किया जा सकता है या विरासत में लिया जा सकता है। जबकि, सामयिक-व्यक्तिगत प्राथमिकता का अधिकार किसी विशेष व्यक्ति को दिया जाता है, जिसे प्राथमिकता का अधिकार दिया जाता है। यह स्थानांतरित नहीं किया जा सकता, ऐसा MTR Legal Rechtsanwälte, जो कि अचल सम्पत्ति कानून में परामर्श देता है, ने कहा।

संघीय न्यायालय ने अब अपने निर्णय में स्पष्ट किया कि प्राथमिकता के अधिकार को आसानी से नहीं बदला जा सकता है। इसके बजाय, आवश्यक है कि पहले वर्तमान प्राथमिकता का अधिकार समाप्त किया जाए और फिर नया प्राथमिकता का अधिकार स्थापित किया जाए। यह स्थिति तब भी लागू होती है जब वह व्यक्ति जो लाभार्थी है, पहले से ही सत्तारूढ़ संपत्ति की मालिक है।

भूमि पंजीकरण कार्यालय ने परिवर्तन को अस्वीकार किया

समर्थन के मामले में, एक संपत्ति की मालिक ने एक पड़ोसी संपत्ति की मालिक को किसी भी स्थिति में एक सामयिक-द्रव्यगत प्राथमिकता का अधिकार दिया था। दोनों मालिकों ने एक नोटरी दस्तावेज के साथ पहले से विद्यमान प्राथमिकता का अधिकार को सामयिक-व्यक्तिगत प्राथमिकता के अधिकार में बदलने के लिए सहमति व्यक्त की, ताकि यह पड़ोसी संपत्ति की मालिक को मिले। यह प्राथमिकता का अधिकार न तो विरासत में लिया जा सकता, न ही स्थानांतरित किया जा सकता।

हालांकि, भूमि पंजीकरण कार्यालय ने इनकी योजना को अस्वीकार कर दिया और परिवर्तन के आवेदन को खारिज कर दिया। म्यूनिख ऊपरी संस्था न्यायालय ने भूमि पंजीकरण कार्यालय के निर्णय को पुष्टि की और मालिकों की शिकायत को खारिज कर दिया। यह OLG ने यह कहकर ठुकराया कि संबंधित लोग एक अवैध अंतर्वस्तु परिवर्तन की मांग कर रहे थे। केवल प्राथमिकता के अधिकार की समाप्ति करके और नए प्राथमिकता के अधिकार की स्थापना द्वारा परिवर्तन हो सकती है। संघीय न्यायालय ने म्यूनिख ऊपरी संस्था न्यायालय के निर्णय की पुष्टि की।

प्राथमिकता के अधिकार की समाप्ति और पुनः स्थापना आवश्यक

संघीय न्यायालय ने व्याख्या की कि प्राथमिकता के अधिकार का अभिप्राय परिवर्तन किसी अधिकार के संदर्भ में § 877 BGB के अनुसार सामग्री परिवर्तन का प्रतिनिधित्व नहीं करता। क्योंकि एक संपत्ति के मौजूदा मालिक के पक्ष में मौजूदा प्राथमिकता का अधिकार किसी व्यक्ति विशेष के पक्ष में एक मौजूदा प्राथमिकता के अधिकार में अधिकार परिवर्तन के जरिए नहीं बदला जा सकता। बल्कि आवश्यक है कि पिछला प्राथमिकता का अधिकार समाप्त किया जाए और एक नया प्राथमिकता का अधिकार स्थापित किया जाए। इसमें कोई फर्क नहीं पड़ता कि लाभार्थी व्यक्ति वैसे भी मौजूदा सत्तारूढ़ संपत्ति की मालिक है।

§ 877 BGB के तहत सामग्री परिवर्तन सामान्य रूप से बाहर कर दिया जाता है, जब संपत्ति के मालिक को बदला जाना होता है। संघीय न्यायालय ने स्पष्ट किया कि ऐसा भी तब होता है जब एक सामयिक-द्रव्यगत प्राथमिकता का अधिकार एक सामयिक-व्यक्तिगत प्राथमिकता के अधिकार में बदल दिया जाता है। क्योंकि यहां अधिकार मौजूदा लाभान्वित संपत्ति के मालिक से बदलकर किसी व्यक्ति विशेष के अधिकार में बदल दिया जाता है। इसमें भी कोई परिवर्तन नहीं होता जब लाभान्वित व्यक्ति वैसे भी पहले से ही सत्तारूढ़ संपत्ति की मालिक है। इस संपत्ति की बिक्री के दौरान प्राथमिकता के अधिकार के परिवर्तन के परिणाम स्पष्ट होते हैं। क्योंकि संपत्ति का खरीदार मूल रूप से दूसरे संपत्ति में प्राथमिकता का अधिकार प्राप्त करेगा। सामयिक-व्यक्तिगत प्राथमिकता के अधिकार में परिवर्तन में, प्राथमिकता का अधिकार व्यक्ति के पास रहता है और पड़ोसी संपत्ति से अलग हो जाता है, संघीय न्यायालय के अनुसार।

स्थिति सुरक्षित परिवर्तन नहीं

सामयिक-द्रव्यगत और सामयिक-व्यक्तिगत प्राथमिकता के अधिकार दो अलग-अलग अधिकारों का प्रतिनिधित्व करते हैं। इसलिए, एक परिवर्तन को किसी अधिकार की केवल सामग्री परिवर्तन के रूप में नहीं देखा जा सकता, यह कार्ल्सरूहे न्यायाधीशों ने आगे व्याख्या की। एक संपत्ति के मौजूदा मालिक के पक्ष में मौजूदा प्राथमिकता का अधिकार उस संपत्ति से अलग नहीं किया जा सकता। अगर सामयिक-द्रव्यगत प्राथमिकता के अधिकार का सामयिक-व्यक्तिगत प्राथमिकता के अधिकार में परिवर्तन स्वीकार्य होता, तो प्राथमिकता का अधिकार उसकी संपत्ति से संबंध तोड़ देता। यह § 1103 Abs. 1 BGB के साथ संगत नहीं है, संघीय न्यायालय ने स्पष्ट किया।

संघीय न्यायालय के निर्णय के अनुसार प्राथमिकता के अधिकार का स्थिति सुरक्षित परिवर्तन संभव नहीं है।

MTR Legal Rechtsanwälte अचल सम्पत्ति कानून में परामर्श देता है।

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