מתווך ההלוואות יכול להיות באחריותהמימון מאושר, חוזה ההלוואה עם הבנק נחתם ולא נותר עוד מכשול בדרך להגשמת החלום על בית פרטי – עד שהרכישה מתבטלת בהפתעה. ההלוואה כבר לא נחוצה, אך הבנק יכול לדרוש פיצוי על אי-משיכה. עם זאת, גם המתווך של ההלוואה יכול להיות באחריות אם לא הסביר ללקוחות על הסיכונים הקיימים. כך קבע בית המשפט העליון בהחלטתו מיום 20 בפברואר 2025 (Az.: I ZR 122/23).
בהתקשרות בחוזה הלוואה, יש בדרך כלל התחייבות למשיכת ההלוואה מצד הלווה. אם הלווה לא מושך את ההלוואה, יש לבנק זכות לדרוש פיצוי על אי-משיכה. מכיוון שהבנק כבר השיג והקצה את ההון להלוואה, עליו לקבל פיצוי על הנזק שנגרם לו עקב אי-המשיכה, כך מסבירה מTR Legal Rechtsanwälte, אשר מייעצת בין היתר בדיני בנקאות.
מתווך פיננסי לא יכול להפחית מערך הסיכונים
עם זאת, גם מתווך ההלוואה יכול להיות באחריות, כפי שהבהיר בית המשפט העליון בהחלטתו מיום 20 בפברואר 2025. השופטים בקרלסרוה הבהירו כי מתווך פיננסי חייב להסביר על הסיכונים הקיימים כגון אי ההתקשרות בחוזה רכישת הנדל"ן לאחר חתימת חוזה ההלוואה, אשר אינו ניתן לביטול. אין להקל בחשיבות הסיכון במידה שתיצור רושם שמדובר בסיכון תיאורטי בלבד.
במקרה הנידון זוג רצה לרכוש מגרש עם בית פרטי. הם הסכימו עם המוכר וחתמו על פגישת נוטריון. עם זאת, הבנק סירב לבקשת ההלוואה למימון רכישת הנדל"ן. למרות זאת, הזוג רצה להמשיך ברכישה ולכן שכרו מתווך פיננסי. הלה תיווך ביניהם לבין הבנק לקבלת ההלוואה הרצויה.
בפרוטוקול הייעוץ צוין כי יש לחתום על חוזי רכישה ומימון רק לאחר שכל הגורמים החשובים לפרויקט הבנייה או הרכישה ברורים.
רכישת הנדל"ן מפתיעה ומתבטלת
הזוג כבר קיבל את ההלוואה, כאשר המוכר הודיע להם בהפתעה שהוא לא מתכוון למכור את הנכס מטעמים אישיים. מאחר והזוג לא נזקק עוד להלוואה, הם לא משכו אותה והבנק דרש פיצוי על אי-משיכה בגובה של כ-35,000 יורו.
הזוג שילם את הפיצוי ודרש מהמתווך הפיצוי על הנזק. בית המשפט לערעורים בדראזן דחה את התביעה. ואולם, בית המשפט העליון פסק לטובת הזוג. מתווך הפיננסי עלול להפר את חובות היעוץ וההסברה שלו אם המעה את הסיכון של אי-קיום חוזה הרכישה לשאלתו של התובע, כך אמר בית המשפט העליון.
אי-קיום חוזה הרכישה הוא סיכון ממשי
למרות שלתובעים היה ברור שהרכישה וההלוואה הם חוזים עצמאיים זה מזה, הם ידעו כי במקרה של אי-קיום הרכישה, ייתכן שא יוכלו להפריד עצמם מחוזה ההלוואה אלא אם ישלמו פיצוי על אי-המשיכה אם חתימתו קדמה לחתימת חוזה הרכישה והזמן לביטול חוזה ההלוואה כבר חלף. אף על פי כן, עשויה להיות הפרת חובת הייעוץ מצד המתווך אם הוא, בשיחה עם הלקוחות, הפחית מהסיכון של אי-תקפות חוזה הרכישה במענה לשאלותיהם. בית המשפט העליון הבהיר כי סיכון ממשי לא יכול להצטייר כסיכון תיאורטי בלבד.
אי התקשרות בחוזה רכישה הוא סיכון ממשי כי המוכר יכול לבטל בכל עת את ההצעה כל עוד החוזה לא נחתם. המוכר אינו מחויב לפצות את הרוכש על כך, גם אם הרוכש כבר קיבל הלוואה למימון הרכישה המתוכננת, קובע בית המשפט העליון. על מתווך הפיננסי להבהיר על סיכון זה ולהציע דרכים להקטנתו, קובע בית המשפט העליון.
בעת תיווך והלבנת הלוואות עשויות להתרחש טעויות בייעוץ ובהבהרות. זה עשוי להוביל לתביעות לנזק מצד לווים.
MTR Legal Rechtsanwälte מייעצת על אחריות יועץ ועל נושאים נוספים בדיני בנקאות.
צרו עימנו קשר!
