ביוני 2024 ירד ערכו של קרן הנדל"ן הפתוחה UniImmo Wohnen ZBI ב-17 אחוזים והמשקיעים הפסידו הרבה כסף. כעת פסק בית המשפט המחוזי שטוטגרט פיצויים למשקיעה (מרשם 12 O 287/24) מכיוון שהבנק המתווך ייעץ לה באופן שגוי. הבסיס לדרישות פיצויים במשפט הגרמני נובע ממספר תקנות חוקיות וחוזריות המגדירות את תנאי התביעה.
השקעות בקרנות נדל"ן פתוחות כמו UniImmo Wohnen ZBI כרוכות תמיד במספר סיכונים. ביניהם ניתן למנות תנודות בשוק הנדל"ן, הפסדי ערך, פסדי משרדים או צורך מוגבר בשיפוצים. במסגרת דיני האחריות הגרמניים קיימת הבחנה בין בסיסים חוזריים ועוולתיים של תביעות פיצויים, אשר מגדירים בדרכים שונות את תנאי הפיצויים של התביעות. במסגרת ייעוץ השקעה נכון, צריכים המשקיעים לקבל מידע על הסיכונים הקיימים לפני שהם מבצעים את החלטת ההשקעה, לפי משרד עורכי הדין MTR Legal בעל ניסיון רב בזכויות השוק ההון.
תצוגת-על של הקרן
UniImmo: Deutschland היא קרן נדל"ן פתוחה המתמחה בהשקעות בנכסים גרמניים ובהשקעות בחברות נדל"ן. מטרת הקרן היא לייצר הכנסות סדירות מהשכרה ולהניב צמיחה ערכית בת קיימא למשקיעים. רעיון ההשקעה של הקרן מיועד לאנשים ששואפים למטרות השקעה ארוכות טווח ומוכנים לקחת על עצמם את הסיכונים הקשורים להשקעות בנדל"ן.
מבנה הקרן קובע שכ-54% מנכסיה יושקעו בנדל"ן בגרמניה, בעוד כ-46% יופנו למדינות אירופיות אחרות. על מנת להגדיל את הכוח התפעולי, הקרן יכולה לממן עד כ-30% מערך הנכסים הנרכשים דרך הלוואות. נגזרות מותרות לשימוש אך ורק לבטח נכסים קיימים, דבר שאמור לצמצם את הסיכון למשקיעים.
כאשר היא קרן נדל"ן פתוחה, UniImmo: Deutschland כפופה להנחיות מחמירות של החוק הגרמני, ובפרט הקודקס האזרחי הגרמני (BGB). סעיפים 280 ו-281 BGB קובעים את התנאים לתביעות פיצויים במקרה של הפרת חובה במסגרת יחסי התחייבות. במקרה של הפרת חובה, כמו ייעוץ שגוי או מידע חסר, משקיעים שניזוקו יכולים להגיש תביעת פיצויים. החייב – בדרך כלל הבנק היועץ או יוזם הקרן – מחויב אז לפצות את הנזק שנגרם. הפיצויים יכולים להתבצע באמצעות תשלום כספי או השבת המצב לקדמותו.
המידע החשוב אודות הקרן זמין תמיד למשקיעים. סוג נייר הערך של UniImmo: Deutschland הוא קרן, מספר הזיהוי לניירות ערך (WKN) הוא 980550, וה-ISIN הוא DE0009805507. תרשים המחירים של הקרן מספק נתונים על התפתחות נכסיה ומציג גם את החלוקות הקבועות למשקיעים. מידע נוסף אודות נפח הקרן, מספר המניות, חלוקות ונתונים נוספים ניתן למצוא בתשקיף ובמידע הנחוץ למשקיעים, הזמין באינטרנט.
במקרה של נזק – למשל בהעדר ייעוץ נכון או הסבר אודות סיכונים – משקיעים שניזוקו יכולים להגיש תביעת פיצויים ישירה מול החייב. התנאי לכך הוא שהקריטריונים המשפטיים של סעיף 280 BGB מתקיימים. הקרן מציעה אפוא לא רק אפשרות להשתתף בשוק הנדל"ן הגרמני ולהנות מהכנסות סדירות, אלא גם כפופה למסגרות משפטיות ברורות המבטיחות את הגנת המשקיעים.
עם התמקדותה בנדל"ן ובהשקעות בחברות נודעות בנדל"ן בגרמניה ובאירופה, UniImmo: Deutschland מציגה אפשרות אטרקטיבית למשקיעים שמחפשים צמיחה ערכית ארוכת טווח והכנסות יציבות. יחד עם זאת, חשוב להיות מודע לסיכונים ולבקש ולהבין את זכויותיך, במיוחד את הזכות לתביעת פיצויים, במקרה של נזק.
ייעוץ שגוי על ידי הבנק כהפרת חובה
התובעת בהליך לפני בית המשפט המחוזי שטוטגרט הייתה על פי דבריה משקיעה המתעדפת ביטחון, כפי שדווח בין היתר על ידי Handelsblatt בתאריך 15 במאי 2025. הבנק המאוחד Biekšingen Böblingen המליץ לה בכל זאת על השתתפות בקרן הנדל"ן הפתוחה UniImmo Wohnen ZBI. העובדה שהשתתפות בקרן הנדל"ן הפתוחה בהחלט לא הייתה השקעה בטוחה מלאה התבררה לפחות כאשר בקיץ 2024 התרחש הפסד הערך הענק וערך הקרן ירד בכ-800 מיליון יורו בין לילה.
המשקיעה חשה שהבנק ייעץ לה באופן שגוי ותבעה פיצויים. LG Stuttgart חלק את השקפתה של האישה. כיוון שהבנק הפר את חובת הייעוץ שלו, הוא הפך חייב לפיצוי ונדרש להחזיר לתובעת את ההון שהושקע, קבע בית המשפט. פסק הדין טרם הפך סופי והבנק כבר הודיע שהוא מתכוון לערער.
LG נירנברג-פורת': סיכון הוערך באופן שגוי
מלבד פסק הדין של LG שטוטגרט, גם החלטה של בית המשפט המחוזי נירנברג-פורת' מיום 21 בפברואר 2025 עשויה לעודד את המשקיעים של UniImmo Wohnen ZBI (מרשם 4 HK O 5879/24). בית המשפט קבע כי הסיכון של הקרן הפתוחה הוערך נמוך מדי בטופס המידע הבסיסי, והמשקיעים נוצלו כך שלא יקבלו את המידע הנכון.
מדד הסיכון של UniImmo Wohnen ZBI הוערך בין 2 ל-3. ההערכה הייתה נמוכה מדי כפי שציינה המרכז לצרכנות בבאדן-וירטמברג. לדעתם, הקרן צריכה להיות מוערכת עם מדד סיכון של 6.
בית המשפט המחוזי נירנברג-פורת' קיבל את תביעת האיסור של המרכז לצרכנות. הוא קבע כי הערכת הסיכון של ZBI אינה תואמת את הקווים המנחים החוקיים, מכיוון שלא מתבצעת הערכה חודשית מחדש של הנכסים ואין שימוש בבנצ'-מרק מתאים. לאחר מכן, יש להצהיר על מדד הסיכון בהשקעות הון קטנות כמו הקרן הפתוחה UniImmo Wohnen ZBI כ-6.
סיכון כקריטריון מרכזי למשקיעים
עוד הוסיף בית המשפט המחוזי נירנברג-פורת' כי הערכת הסיכון היא קריטריון מרכזי לצרכנים והיא מהווה רכיב חשוב בהחלטת ההשקעה שלהם. סיכון נמוך מדי יטעה את המשקיעים על רמת הסיכון שלהם ויראה כהפרה של החוק נגד תחרות בלתי הוגנת (UWG). לכן ZBI אסור לפרסם את הקרן ברמת סיכון נמוכה מדי.
מדד הסיכון מוצג בסולם של 1 עד 7, כאשר 1 מסמן את הסיכון הנמוך ביותר ו-7 את הסיכון הגבוה ביותר. דרך כך יועבר לצרכן באופן שקוף איזה סיכון הוא נוטל עם ההשתתפות בהשקעה הונית.
גם פסק הדין של בית המשפט המחוזי נירנברג-פורת' עדיין לא הפך סופי וניהול הקרן כבר הגיש ערעור.
תביעת פיצויים של המשקיעים
עם זאת, פסקי הדין של בית המשפט המחוזי נירנברג-פורת' ובית המשפט המחוזי שטוטגרט מראים כי אין להטעות את המשקיעים על רמת הסיכון שלהם עם השקעה הונית. אם הם לא קיבלו מידע נכון על רמת הסיכון שלהם, הם עשויים לתבוע פיצויים. תביעות פיצויים יכולות להיות מופנות הן ליוזם הקרן והן ליועצים הפיננסיים אם לא סיפקו מידע מדויק על הסיכונים.
MTR Legal Rechtsanwälte היא בעלת ניסיון רב בזכויות השוק ההון ומייעצת למשקיעים של הקרן הפתוחה קרן הנדל"ן UniImmo Wohnen ZBI.
אל תהססו ליצור קשר איתנו!
