החוק הרביעי להקלה בבירוקרטיה נכנס לתוקפו ב-1 בינואר 2025
ב-1 בינואר 2025 נכנס לתוקף החוק הרביעי להקלה בבירוקרטיה. החוק מביא שינוי משמעותי בדיני השכירות המסחרית. שכן, בחוזה שכירות למבנים מסחריים נדרש טופס טקסט פשוט בלבד במקום דרישת צורה כתובה. זה מקל מאוד, שכן טופס טקסט פירושו שאין צורך בחתימה ידנית על המסמך.
החוק הרביעי להקלה בבירוקרטיה (BEG IV) כולל שורה של אמצעים. בין הדגשים ניתן למצוא קיצור של תקופות שמירה בדיני המסחר והמיסים, קידום הדיגיטליזציה, הפחתת חובות דיווח ומידע והקלות נוספות. בין היתר, הדרישה לצורה כתובה משתנה למספר תחומים וטופס טקסט פשוט נחשב כמספיק, כך לדברי מ.ט.ר. לגל, המייעצים בין היתר בדיני הנדל"ן.
ביטול דרישת צורה כתובה בחוזה השכרה מסחרית
עם BEG IV, שואפים לקדם את הדיגיטליזציה. הדבר הוא מוצלח בתחומים שונים, בין היתר באמצעות ביטול דרישת הצורה הכתובה. טופס הטקסט נחשב אז כמספיק. בניגוד לצורה כתובה, אין יותר צורך בחתימה ידנית על נייר. זה מזרז את תהליכי הדיגיטציה ומקל על השימוש הפרקטי. כשהודעות אימייל ממילא הן כלי תקשורת נפוץ בחיי היומיום העסקיים. מאז ה-1 בינואר 2025, ניתן גם לסגור חוזים באמצעות דוא"ל, אם טופס הטקסט מספיק, כמו במקרה של חוזה השכרה מסחרי. לטופס הטקסט, פקס או מסמכים אלקטרוניים כמו PDF יכולים להיחשב כמספיקים.
טופס טקסט: הצהרה קריאה על גבי מדיה עמידה
טופס הטקסט מוגדר בסעיף 126b BGB. אם נדרש טופס טקסט, יש לציין "הצהרה קריאה שבה רשום שם המצהיר, המוגש על גבי מדיה עמידה". כמדיה עמידה מתאימה כל מדיה המאפשרת למקבל לשמור או לאחסן את ההודעה שנשלחה אליו כך שתהיה נגישה לו לתקופה מספקת ומתאימה להעברת ההצהרה מבלי לשנותה.
עד עתה היה נהוג לפי סעיף 550 BGB שחוזה שכירות עם תקופת זמן מעל שנה, שלא נערך בצורה כתובה, נחשב כחוזה ללא הגבלת זמן וניתן להסתיים בהתחשבות בתקופות הביטול החוקיות. כעת הוחל הדין הזה גם על טופס הטקסט: חוזה שכירות שנערך לתקופה מעל שנה, ייחשב בלי הגבלת זמן אם אינו עומד בדרישת טופס הטקסט.
חתימת חוזה יעילה יותר ופחות בירוקרטית
למשכירים ולשוכרים, ובמיוחד לאלה של שטחים מסחריים, זה אומר שהליך חתימת החוזה יכול להתבצע במהירות ופחות מאמץ, כיוון שאין צורך עוד להעביר מסמכים פיזיים הלוך וחזור ולחתום עליהם ידנית. עבור חוזים שנחתמו לפני 1 בינואר 2025 עדיין נדרשת הצורה הכתובה.
יתרון נוסף של השינוי הוא שדווקא הפרות של הצורה הכתובה בדיני השכירות המסחרית היו פעמים רבות הטריגר לסכסוכים משפטיים בין השוכר למשכיר.
הימנעות מחוסר ודאות משפטית
עם זאת, ביטול דרישת הצורה הכתובה והקטנה לטופס הטקסט יכול גם לגרום לחוסר ודאות משפטית בקרב השוכר והמשכיר. לכן יש לעצב את החוזה בצורה מדויקת ומפורטת ככל האפשר, כך שהיחסים המשפטיים בין הצדדים יהיו ברורים וניתן להימנע מסכסוכים משפטיים. המשמעות היא שכל ההסכמים צריכים להיות מנוסחים באופן ברור וחד משמעי בחוזה השכירות.
זה חשוב במיוחד כיוון שבשכירות המסחרית קיימת ממילא חופש חוזים רחבה והצדדים יכולים להסכים בחופשיות על זכויותיהם וחובותיהם. לכן הראיון על קביעת תקופת השכירות והאפשרות לקביעת תקופות ביטול או התאמת דמי השכירות הם בעלי משמעות גדולה בחוזה השכירות המסחרי.
בנוסף, על הצדדים בחוזה לשקול שקיום ללא חתימה ידנית יכול להקשות על הוכחת אמיתות הסכמי החוזה.
ל-MTR Legal יש ניסיון רב בדיני הנדל"ן והיא תומכת בעיצוב החוזה ובנושאים אחרים בדיני שכירות מסחריים.
נשמח אם תצור קשר איתנו!
