Seule la résidence principale peut être héritée en franchise d’impôtMême si un bien immobilier comparable fait partie de la succession, seule la résidence principale peut être héritée en franchise d’impôt, sous réserve de remplir certaines conditions. C’est ce qu’a précisé le tribunal fiscal de Basse-Saxe dans un jugement du 13 mars 2024 (Az. : 3 K 154/23). L’héritier ne peut pas transformer un bien immobilier comparable dans la succession en résidence principale.
Si certaines conditions sont remplies, la résidence principale peut être héritée en franchise d’impôt. Pour que l’exonération des droits de succession soit possible, le défunt doit avoir habité la résidence principale lui-même jusqu’à son décès, sauf s’il en était empêché pour des raisons impérieuses, comme des problèmes de santé. De plus, l’héritier doit utiliser la résidence principale rapidement, c’est-à-dire généralement dans les 6 mois suivant le décès, pour des fins d’habitation et y résider pendant au moins 10 ans. En outre, la surface habitable ne doit pas dépasser 200 mètres carrés, selon le cabinet d’avocats d’affaires MTR Legal, qui conseille notamment en matière de droit des successions.
Plusieurs appartements hérités
Les conditions pour l’exonération des droits de succession étaient en principe remplies dans la procédure devant le tribunal fiscal de Basse-Saxe. Cependant, l’héritier ne souhaitait pas l’exonération fiscale pour l’appartement occupé par sa mère jusqu’à son décès, mais pour un appartement comparable dans le même immeuble qui appartenait également à la mère décédée et était déjà occupé par le fils. Le tribunal fiscal de Basse-Saxe ne l’a cependant pas accepté.
La défunte dans cette affaire possédait plusieurs appartements dans un immeuble. Elle habitait l’appartement du grenier, tandis qu’une autre appartement au deuxième étage était utilisé par son fils en tant que locataire. Après le décès de sa mère, le fils n’est pas emménagé dans l’appartement de la défunte mais a continué à vivre dans son « ancien » appartement. Il a loué l’ancien appartement de sa mère.
Exonération fiscale uniquement pour la résidence principale
Pour l’appartement qu’il occupait, le fils a demandé l’exonération des droits de succession. Les valeurs foncières distinctement déterminées différaient entre elles, néanmoins il s’agissait de deux appartements quasiment identiques dans la même maison. Il ne lui paraissait donc pas logique d’emménager dans l’appartement du grenier qu’avait utilisé la défunte. C’est pourquoi il continuait à vivre dans son appartement précédent, a soutenu le fils.
Le service des impôts a déclaré que l’exonération des droits de succession n’était possible que pour la résidence principale, c’est-à-dire pour l’appartement utilisé par la mère, et a rejeté la demande. Même avec son recours contre l’avis d’imposition, le fils n’a pas obtenu gain de cause.
L’héritier doit habiter la résidence principale
Le tribunal fiscal de Basse-Saxe a décidé que le service des impôts avait à juste titre refusé l’exonération des droits de succession. La condition pour une exonération des droits de succession pour la résidence principale est que le défunt ait utilisé la résidence principale pour ses propres fins d’habitation jusqu’au moment du décès, à moins d’avoir été empêché pour des raisons impérieuses. De plus, l’héritier doit utiliser la résidence principale immédiatement pour ses propres fins d’habitation, a expliqué le tribunal.
Cela nécessite qu’il s’installe effectivement dans la résidence principale et y habite. Une simple affectation à usage personnel, par exemple indiquée dans la déclaration de succession, ne suffit pas si le déménagement effectif ne suit pas. Si l’héritier n’utilise pas la résidence principale pour ses propres fins d’habitation, une exonération des droits de succession n’est pas possible, a précisé le tribunal fiscal de Basse-Saxe. L’exonération fiscale ne peut être envisagée même si l’héritier est empêché pour des raisons impérieuses d’utiliser l’espace lui-même.
La résidence principale ne peut pas être « échangée »
L’appartement habité par le fils ne peut pas être considéré comme une résidence principale fiscalement avantageuse, car la défunte n’y avait pas habité. L’appartement du grenier qu’elle utilisait représente la résidence principale. Cependant, puisque le fils n’a pas utilisé immédiatement la résidence principale pour ses propres fins d’habitation après la succession, il n’y a pas d’exonération des droits de succession dans ce cas. Une résidence principale ne peut pas être remplacée par un autre appartement dans la même maison, a précisé davantage le tribunal.
Le jugement montre qu’une exonération fiscale pour la résidence principale est possible, mais les conditions doivent être remplies.
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