Décision de la Cour fédérale de justice du 23.01.2025 – Réf.: V ZB 10/24
En ce qui concerne les biens immobiliers, un droit de préemption peut être accordé. Il convient de distinguer entre un droit de préemption subjectif-réel et un droit de préemption subjectif-personnel. Il est à noter qu’un droit de préemption ne peut être transformé en un autre sans autre formalité, comme le montre une décision de la Cour fédérale de justice en date du 23 janvier 2025 (Réf.: V ZB 10/24).
Le droit de préemption subjectif-réel est accordé au propriétaire actuel d’un terrain déterminé. De ce fait, il peut être transféré ou hérité. Le droit de préemption subjectif-personnel, en revanche, est lié à une personne déterminée à qui le droit de préemption est accordé. Il n’est pas transférable, explique le cabinet MTR Legal Rechtsanwälte, qui conseille notamment en droit immobilier.
La Cour fédérale de justice a clairement indiqué dans sa décision que le droit de préemption ne peut pas être simplement transformé. Il est nécessaire de d’abord dissoudre le droit de préemption existant, puis de constituer un nouveau droit de préemption. Cela s’applique même si la personne bénéficiaire est déjà propriétaire du bien-fonds dominant.
Le conservateur des hypothèques refuse la transformation
Dans le cas sous-jacent, la propriétaire d’un terrain avait accordé à la propriétaire d’un terrain voisin un droit de préemption subjectif-réel pour tous les cas. Les deux propriétaires se sont entendus par acte notarié pour transformer le droit de préemption existant en un droit de préemption subjectif-personnel, de sorte qu’il revienne à la propriétaire du terrain voisin. Ce droit de préemption ne serait ni héréditaire ni transférable.
Cependant, le conservateur des hypothèques a contrecarré leurs plans et a rejeté la demande de modification. La cour d’appel de Munich a confirmé la décision du conservateur des hypothèques et a rejeté le recours des propriétaires. La cour d’appel a justifié sa décision en affirmant que les parties cherchaient une transformation matérielle inadmissible. La transformation ne peut avoir lieu que par l’annulation et le renouvellement du droit de préemption. La Cour fédérale de justice a confirmé la décision de la cour d’appel de Munich.
Annulation et nouvelle constitution du droit de préemption nécessaires
La Cour fédérale de justice a déclaré que la transformation envisagée du droit de préemption ne constitue pas une modification du contenu d’un droit selon le § 877 du Code civil allemand. En effet, un droit de préemption existant en faveur du propriétaire actuel d’un terrain ne peut pas être modifié par un changement juridique en un droit de préemption existant en faveur d’une personne déterminée. Il est nécessaire d’annuler le droit de préemption précédent et de constituer un nouveau droit. Peu importe si la personne bénéficiaire est déjà propriétaire du bien-fonds dominant.
Une modification de contenu selon le § 877 du Code civil allemand est d’emblée exclue selon l’opinion générale si le titulaire du droit immobilier doit être modifié. C’est également le cas lors de la modification d’un droit de préemption subjectif-réel en un droit de préemption subjectif-personnel, a précisé la Cour fédérale de justice. Car, ici, le droit est modifié de manière à le transférer du propriétaire actuel du terrain bénéficiaire à un droit en faveur d’une personne déterminée. Cela ne change pas, même si la personne bénéficiaire est déjà propriétaire du bien-fonds dominant. Lors de la vente de ce terrain, les conséquences de la modification du droit de préemption deviennent évidentes. En effet, l’acheteur du terrain obtiendrait à l’origine aussi le droit de préemption sur l’autre terrain. En cas de modification en un droit de préemption subjectif-personnel, le droit de préemption resterait cependant avec la personne et serait dissocié du terrain voisin, a conclu la Cour fédérale de justice.
Pas de transformation sauvegardant le rang
Le droit de préemption subjectif-réel et le droit de préemption subjectif-personnel représentent deux droits différents. Une transformation ne peut donc pas être considérée comme une simple modification du contenu d’un droit, ont poursuivi les juges de Karlsruhe. Un droit de préemption existant en faveur du propriétaire actuel d’un terrain ne peut être séparé de la propriété de ce terrain. Si la modification d’un droit de préemption subjectif-réel en un droit de préemption subjectif-personnel était autorisée, le droit de préemption perdrait sa liaison avec le terrain. Ceci est incompatible avec le § 1103 alinéa 1 du Code civil allemand, a précisé la Cour fédérale de justice.
Une transformation sauvegardant le rang du droit de préemption n’est pas possible suivant la décision de la Cour fédérale de justice.
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