Quatrième loi sur la réduction de la bureaucratie entrée en vigueur le 1er janvier 2025
Le 1er janvier 2025, la Quatrième loi sur la réduction de la bureaucratie est entrée en vigueur. Cette loi apporte un changement significatif dans le droit du bail commercial. En effet, dans le cadre d’un contrat de location de locaux commerciaux, l’exigence de forme écrite est supprimée, la forme texte simple suffit. Cela représente un allègement important, car la forme texte signifie qu’une signature manuscrite du document n’est pas nécessaire.
La Quatrième loi sur la réduction de la bureaucratie (BEG IV) comprend une série de mesures. Parmi les points forts, on trouve la réduction des délais de conservation en droit commercial et fiscal, la promotion de la numérisation, la réduction des obligations de déclaration et d’information ainsi que d’autres allègements. Cela inclut également l’élimination de l’exigence de forme écrite dans divers domaines où la forme texte simple est suffisante, selon le cabinet d’avocats MTR Legal, qui conseille notamment en droit immobilier.
Suppression de l’exigence de forme écrite pour le contrat de location commerciale
Avec la BEG IV, la numérisation doit être accélérée. Cela doit, entre autres, être réalisé dans divers domaines par la suppression de l’exigence de forme écrite. La forme texte sera alors considérée comme suffisante. Contrairement à la forme écrite, une signature manuscrite sur papier ne sera plus nécessaire. Cela accélère les processus numériques et facilite la gestion pratique. D’autant plus que l’e-mail est déjà un moyen de communication répandu dans la vie professionnelle quotidienne. Depuis le 1er janvier 2025, les contrats peuvent désormais également être conclus par e-mail, à condition que la forme texte suffise, comme c’est le cas pour le contrat de location commerciale. Pour la forme texte, un fax ou des documents électroniques tels qu’un PDF suffisent également.
Forme texte : Déclaration lisible sur support durable
La forme texte est régie par l’article 126b du BGB. Si une forme texte est requise, une « déclaration lisible, dans laquelle la personne de l’auteur est nommée, doit être faite sur un support durable ». Un support durable est tout média qui permet au destinataire de conserver ou de stocker le message qui lui est adressé de manière à ce qu’il soit accessible suffisamment longtemps et apte à transmettre la déclaration de manière inaltérée.
Jusqu’à présent, selon l’article 550 du BGB, un contrat de location d’une durée supérieure à un an qui n’était pas conclu sous forme écrite était considéré comme à durée indéterminée et pouvait être résilié en tenant compte des délais de préavis légaux. Il en va de même pour la forme texte désormais : un contrat de location conclu pour une durée supérieure à un an est considéré comme à durée indéterminée s’il ne respecte pas l’exigence de la forme texte.
Conclusion de contrat plus efficace et moins bureaucratique
Pour les bailleurs et les locataires, notamment des locaux commerciaux, cela signifie que la conclusion de contrat peut être plus rapide et nécessiter moins d’efforts, car les documents physiques requis n’ont plus besoin d’être envoyés et signés manuellement. Cependant, pour les contrats de location conclus avant le 1er janvier 2025, la forme écrite reste nécessaire.
Un autre avantage de cette nouveauté est que les violations de la forme écrite étaient souvent la cause de litiges juridiques entre locataires et bailleurs dans le droit du bail commercial.
Éviter les incertitudes juridiques
Cependant, la suppression de l’exigence de forme écrite et la réduction à la forme texte peuvent entraîner une certaine insécurité juridique pour les locataires et les bailleurs. Par conséquent, la conception des contrats doit être aussi détaillée et précise que possible afin que les relations juridiques entre les parties soient clairement définies et que les litiges soient évités. Cela signifie que toutes les dispositions du contrat de location doivent être formulées de manière claire et sans ambiguïté.
Cela s’applique d’autant plus que dans le droit du bail commercial, une grande liberté contractuelle existe déjà et les parties peuvent convenir librement de leurs droits et obligations. Ainsi, la détermination de la durée du bail et, le cas échéant, la convention de délais de préavis ou l’ajustement du loyer revêtent une grande importance dans le contrat de location commerciale.
De plus, les parties au contrat doivent garder à l’esprit qu’il peut être plus difficile de prouver l’authenticité des accords contractuels sans signature manuscrite.
MTR Legal dispose d’une grande expérience en droit immobilier et vous accompagne dans la rédaction de contrats et d’autres questions dans le domaine du droit du bail commercial.
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