Ο τέταρτος νόμος για την ελάφρυνση της γραφειοκρατίας τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2025
Την 1η Ιανουαρίου 2025 τέθηκε σε ισχύ ο Τέταρτος Νόμος για την Ελάφρυνση της Γραφειοκρατίας. Ο νόμος επιφέρει σημαντική αλλαγή στο εμπορικό μισθωτήριο δικαίωμα, καθώς στη μίσθωση εμπορικών χώρων καταργείται η απαίτηση της έγγραφης μορφής και αρκεί η απλή μορφή κειμένου. Αυτό προσφέρει σημαντική διευκόλυνση, διότι η μορφή κειμένου σημαίνει ότι δεν απαιτείται ιδιόχειρη υπογραφή του εγγράφου.
Ο Τέταρτος Νόμος για την Ελάφρυνση της Γραφειοκρατίας (BEG IV) περιέχει μια σειρά μέτρων. Οι βασικές προτεραιότητές του περιλαμβάνουν τη μείωση των περιόδων διατήρησης στον εμπορικό και φορολογικό νόμο, την προώθηση της ψηφιοποίησης, τη μείωση των υποχρεώσεων κοινοποίησης και ενημέρωσης καθώς και άλλες διευκολύνσεις. Σε αυτά περιλαμβάνεται επίσης η κατάργηση της απαίτησης της έγγραφης μορφής σε διάφορους τομείς και η επάρκεια της απλής μορφής κειμένου, όπως επισημαίνει η νομική εταιρεία MTR Legal , η οποία παρέχει συμβουλές στο δίκαιο ακινήτων μεταξύ άλλων.
Κατάργηση της απαίτησης της έγγραφης μορφής στο εμπορικό μισθωτήριο συμβόλαιο
Με το BEG IV, η ψηφιοποίηση θα προωθηθεί. Αυτό θα επιτευχθεί σε διάφορους τομείς, μεταξύ άλλων, μέσω της κατάργησης της απαίτησης της έγγραφης μορφής. Η μορφή κειμένου θεωρείται επαρκής. Σε αντίθεση με την έγγραφη μορφή, δεν απαιτείται πλέον ιδιόχειρη υπογραφή σε χαρτί. Αυτό επιταχύνει τις ψηφιακές διαδικασίες και διευκολύνει τη διαχείριση πρακτικών, ιδιαίτερα καθώς το ηλεκτρονικό ταχυδρομείο είναι ήδη ένα διευρυμένο μέσο επικοινωνίας στην επιχειρηματική καθημερινότητα. Από την 1η Ιανουαρίου 2025, μπορούν πλέον να συνάπτονται συμβάσεις μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, εφόσον η μορφή κειμένου είναι επαρκής, όπως ισχύει για το εμπορικό μισθωτήριο συμβόλαιο. Για τη μορφή κειμένου, επαρκεί επίσης ένα φαξ ή ηλεκτρονικά έγγραφα όπως π.χ. ένα PDF.
Μορφή κειμένου: Αναγνώσιμη δήλωση σε μόνιμο φορέα δεδομένων
Η μορφή κειμένου ρυθμίζεται στο § 126b BGB. Όταν απαιτείται μορφή κειμένου, πρέπει να «υποβάλλεται μια αναγνώσιμη δήλωση, στην οποία αναφέρεται το πρόσωπο του δηλούντος, σε μόνιμο φορέα δεδομένων». Ως μόνιμος φορέας δεδομένων θεωρείται κάθε μέσο που επιτρέπει στον παραλήπτη να αποθηκεύσει ή να αποθηκεύσει την ειδοποίηση που του απευθύνεται με τέτοιο τρόπο ώστε να είναι αρκετά προσβάσιμη και κατάλληλη για να μεταδώσει την δήλωση χωρίς αλλαγές.
Μέχρι τώρα, σύμφωνα με το § 550 BGB, θεωρείται ότι η μίσθωση με διάρκεια μεγαλύτερη του ενός έτους, που δεν έγινε σε έγγραφη μορφή, είναι αόριστης διάρκειας και μπορεί να λυθεί λαμβάνοντας υπόψη τους νομικούς όρους καταγγελίας. Αντίστοιχο ισχύει πλέον και για τη μορφή κειμένου: Μια μίσθωση που έχει συνάψει για διάστημα μεγαλύτερο ενός έτους θεωρείται αόριστης διάρκειας αν δεν πληροί την απαίτηση της μορφής κειμένου.
Σύναψη συμβολαίου πιο αποδοτική και μη γραφειοκρατική
Για τους εκμισθωτές και τους μισθωτές, ιδιαίτερα των εμπορικών χώρων, αυτό σημαίνει ότι η σύναψη του συμβολαίου μπορεί να γίνει γρηγορότερα και με λιγότερη προσπάθεια, καθώς τα απαιτούμενα φυσικά έγγραφα δεν χρειάζεται πλέον να αποστέλλονται και να υπογράφονται ιδιοχείρως. Για τα μισθωτήρια συμβόλαια που έχουν συναφθεί πριν την 1η Ιανουαρίου 2025, ωστόσο, εξακολουθεί να απαιτείται η έγγραφη μορφή.
Ένα ακόμη πλεονέκτημα της νέας ρύθμισης είναι ότι ιδιαίτερα οι παραβιάσεις της έγγραφης μορφής στο εμπορικό μισθωτήριο δικαίωμα συχνά αποτελούσαν την αιτία νομικών αντιπαραθέσεων μεταξύ του μισθωτή και του εκμισθωτή.
Αποφυγή νομικής ανασφάλειας
Ωστόσο, η κατάργηση της απαίτησης της έγγραφης μορφής και η μείωση στη μορφή κειμένου μπορεί επίσης να προκαλέσει μια κάποια νομική ανασφάλεια στους μισθωτές και τους εκμισθωτές. Γι’ αυτό η διαμόρφωση του συμβολαίου θα πρέπει να είναι όσο το δυνατόν πιο λεπτομερής και ακριβής, ώστε να διασφαλιστεί ότι οι νομικές σχέσεις μεταξύ των μερών είναι σαφώς καθορισμένες και αποφεύγονται οι νομικές διαμάχες. Αυτό σημαίνει ότι όλες οι συμφωνίες στο μισθωτήριο συμβόλαιο πρέπει να διατυπωθούν σαφώς και χωρίς αμφισημία.
Αυτό ισχύει ακόμη περισσότερο καθώς στο εμπορικό μισθωτήριο δικαίωμα υπάρχει ούτως ή άλλως μεγάλη ελευθερία στην σύναψη συμβολαίων και τα μέρη μπορούν ελεύθερα να συμφωνήσουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους. Επομένως, στον εμπορικό μισθωτήριο συμβόλαιο ιδιαίτερα, η καθοριστική σημασία έγκειται στον καθορισμό της διάρκειας και εάν είναι απαραίτητο, της συμφωνίας περί περιόδων καταγγελίας ή προσαρμογής του ενοικίου.
Επιπλέον, τα μέρη του συμβολαίου πρέπει να λάβουν υπόψη ότι χωρίς ιδιόχειρη υπογραφή μπορεί να είναι δυσκολότερο να αποδειχθεί η αυθεντικότητα των συμβατικών συμφωνιών.
Η MTR Legal διαθέτει μεγάλη εμπειρία στο δίκαιο ακινήτων και σας υποστηρίζει στο σχεδιασμό συμβολαίων και άλλα θέματα στο επικερδές μισθωτήριο δικαίωμα.
Παρακαλώ επικοινωνήστε μαζί μας !
