Fjerde lov om afbureaukratisering trådte i kraft den 1. januar 2025
Den 1. januar 2025 trådte den Fjerde lov om afbureaukratisering i kraft. Loven medfører en betydelig ændring i erhvervslejeforholdet, idet kravet om skriftlighed bortfalder for lejeaftaler om erhvervslokaler, og simpel tekstform er tilstrækkelig. Dette medfører en væsentlig lettelse, da tekstform betyder, at egenhændig underskrift af dokumentet ikke er nødvendig.
Den Fjerde lov om afbureaukratisering (BEG IV) omfatter en række foranstaltninger. Et af hovedområderne er blandt andet at forkorte opbevaringsperioderne i handels- og skatteretten, fremme digitaliseringen, afskaffe indberetnings- og informationsforpligtelser samt yderligere lettelser. Dette inkluderer også, at kravet om skriftlighed bortfalder i forskellige områder, og tekstform er tilstrækkelig, ifølge advokatfirmaet MTR Legal , som blandt andet rådgiver inden for ejendomsret.
Bortfald af kravet om skriftlighed i erhvervslejekontrakter
Med BEG IV skal digitaliseringen fremmes. Dette skal opnås i forskellige områder blandt andet ved bortfaldet af kravet om skriftlighed. Tekstform vil da være tilstrækkelig. I modsætning til skriftform er egenhændig underskrift på papir ikke længere nødvendig. Dette fremskynder de digitale processer og gør den praktiske håndtering lettere. I betragtning af at e-mail allerede er et almindeligt kommunikationsmiddel i erhvervslivet. Fra den 1. januar 2025 kan kontrakter nu også indgås via e-mail, forudsat at tekstform er tilstrækkelig, hvilket er tilfældet ved erhvervslejekontrakter. For at opfylde tekstform kan et fax eller elektroniske dokumenter som f.eks. en PDF også være tilstrækkelige.
Tekstform: Læsbar erklæring på et varigt medium
Tekstform er reguleret i § 126b BGB. Hvis tekstform er påkrævet, skal der “afgives en læsbar erklæring, hvori erklæringens afsenders navn er nævnt, på et varigt medium”. Som varigt medium er ethvert medie egnet, der gør det muligt for modtageren at opbevare eller gemme den besked, der er rettet til ham, så den er tilgængelig for ham i tilstrækkelig lang tid og egner sig til at videregive erklæringen i uændret form.
Tidligere gjaldt det ifølge § 550 BGB, at en lejeaftale med en længere løbetid end et år, der ikke blev indgået i skriftlig form, var ubegrænset og kunne afsluttes i overensstemmelse med lovens opsigelsesfrister. Dette gælder nu også for tekstform: En lejeaftale, der er indgået for en længere periode end et år, betragtes som ubegrænset, hvis den ikke opfylder kravet om tekstform.
Effektiv og bureaukratisk kontraktindgåelse
For udlejere og lejere, især også af erhvervslokaler, betyder dette, at kontraktindgåelsen kan ske hurtigere og med mindre besvær, da de nødvendige fysiske dokumenter ikke længere skal sendes frem og tilbage og egenhændigt underskrives. For lejekontrakter indgået før den 1. januar 2025 er skriftlig form dog stadig påkrævet.
En anden fordel ved den nye lovgivning er, at brud på kravet om skriftlighed ofte var årsag til juridiske tvister mellem lejer og udlejer i erhvervslejeretten.
Undgåelse af juridisk usikkerhed
Dog kan bortfaldet af kravet om skriftlighed og reduktionen til tekstform også medføre en vis retlig usikkerhed for både lejer og udlejer. Derfor bør kontraktformuleringen være så detaljeret og præcis som muligt, så de juridiske forhold mellem parterne er klart regulerede og retssager kan undgås. Det betyder, at alle aftaler i lejekontrakten skal formuleres klart og utvetydigt.
Dette er især vigtigt, da der i erhvervslejeretten alligevel hersker en vidtgående kontraktfrihed, og parterne frit kan aftale deres rettigheder og forpligtelser. Derfor er fastlæggelsen af varigheden og evt. aftale om opsigelsesfrister eller justering af lejen af stor betydning i erhvervslejekontrakten.
Desuden bør kontraktparterne overveje, at det uden egenhændig underskrift kan være vanskeligere at bevise ægtheden af de kontraktlige aftaler.
MTR Legal har stor erfaring inden for ejendomsret og støtter dem i kontraktudformningen og andre emner inden for erhvervslejeretten.
Du er velkommen til at kontakte os!
