Afgørelse fra den føderale domstol den 23.01.2025 – Az.: V ZB 10/24
Ved fast ejendom kan der indrømmes en forkøbsret. Der skal skelnes mellem en subjektiv-tingslig og en subjektiv-personlig forkøbsret. Det skal bemærkes, at den ene forkøbsret ikke uden videre kan omdannes til den anden, som en afgørelse fra BGH den 23. januar 2025 viser (Az.: V ZB 10/24).
Den subjektiv-tingslige forkøbsret indrømmes den respektive ejer af en bestemt ejendom. Det kan derfor også overdrages eller arves. Den subjektiv-personlige forkøbsret derimod er knyttet til en bestemt person, som forkøbsretten indrømmes til. Den er ikke overdragelig, ifølge advokatfirmaet MTR Legal, der bl.a. rådgiver inden for ejendomsret.
BGH gjorde nu i sin afgørelse klart, at forkøbsretten ikke nemt lader sig omdanne. Det er snarere nødvendigt først at ophæve den hidtidige forkøbsret og derefter etablere en ny forkøbsret. Dette gælder også, selvom den begunstigede person allerede er ejer af den herskende ejendom.
Tinglysningskontor afviser omdannelse
I den foreliggende sag havde ejeren af en ejendom indrømmet ejeren af en naboejendom en subjektiv-tingslig forkøbsret i alle tilfælde. De to ejere aftalte med en notarialdokumentation at ændre den eksisterende forkøbsret til en subjektiv-personlig forkøbsret, så det skulle tilfalde ejeren af naboejendommen. Denne forkøbsret ville hverken kunne arves eller overdrages.
Tinglysningskontoret lavede dog en forhindring for parternes planer og afviste ansøgningen om ændring. Oberlandesretten i München bekræftede tinglysningskontorets afgørelse og afviste ejernes klage. OLG begrundede dette med, at parterne ønskede en indholdsmæssigt uacceptabel omdannelse. Omdannelsen kan kun ske ved ophævelse og nyoprettelse af forkøbsretten. BGH bekræftede OLG Münchens afgørelse.
Ophævelse og nyskabelse af forkøbsretten nødvendigt
BGH forklarede, at den påtænkte omdannelse af forkøbsretten ikke udgør en ændring af indholdet af en rettighed i henhold til § 877 BGB. For en forkøbsret til fordel for den respektive ejer af en ejendom kan ikke ændres til en eksisterende forkøbsret til fordel for en bestemt person gennem en ændring af rettigheder. Nødvendigt er snarere ophævelsen af den hidtidige og etableringen af en ny forkøbsret. Det spiller ingen rolle, om den begunstigede person alligevel er ejer af den tidligere herskende ejendom.
En ændring af indholdet i henhold til § 877 BGB er efter generel opfattelse på forhånd udelukket, hvis indehaveren af grundejendomsretten skal ændres. På samme måde er det tilfældet ved ændring af en subjektiv-tingslig forkøbsret til en subjektiv-personlig forkøbsret, understregede BGH. For her ændres retten fra den respektive ejer af den begunstigede ejendom til en bestemt persons ret. Dette ændres ikke, selvom den begunstigede person allerede er ejer af den herskende ejendom. Ved salg af denne ejendom ville ændringens konsekvenser for forkøbsretten blive tydelige. For køberen af ejendommen ville oprindeligt også modtage forkøbsretten til den anden ejendom. Ved ændringen til en subjektiv-personlig forkøbsret forbliver forkøbsretten dog hos personen og løsrevet fra naboejendommen, oplyste BGH.
Ingen rangbeskyttende omdannelse
Den subjektiv-tingslige og den subjektiv-personlige forkøbsret udgør to forskellige rettigheder. En omdannelse kan derfor ikke opfattes som en simpel ændring af indholdet af en ret, forklarede Karlsruher-dommerne yderligere. En forkøbsret til fordel for den respektive ejer af en ejendom kan ikke adskilles fra ejerskabet til denne ejendom. Hvis ændringen af en subjektiv-tingslig forkøbsret til en subjektiv-personlig forkøbsret var tilladt, ville forkøbsretten miste sin tilknytning til ejendommen. Dette er ikke foreneligt med § 1103, stk. 1 BGB, gjorde BGH klart.
En rangbeskyttende omdannelse af forkøbsretten er ifølge BGH’s afgørelse ikke mulig.
MTR Legal rådgiver i ejendomsret.
Du er velkommen til at kontakte os!
