Zprostředkovatel úvěrů může nést odpovědnostFinancování stojí, úvěrová smlouva s bankou je podepsaná a realizaci snu o vlastním bydlení už nic nestojí v cestě – dokud se nákup domu nečekaně nezhroutí. Úvěr pak již není potřeba, ale banka může požadovat kompenzaci za neodebrání. Zprostředkovatel úvěru však může rovněž nést odpovědnost, pokud dostatečně neupozornil klienty na existující rizika. To jasně uvedl BGH ve svém rozhodnutí ze dne 20. února 2025 (Az.: I ZR 122/23).
S uzavřením úvěrové smlouvy je zpravidla spojena povinnost dlužníka odebrat úvěr. Pokud potom úvěr neodebere, má věřitel nárok na kompenzaci za neodebrání. Vzhledem k tomu, že banka již zajistila a poskytla kapitál pro úvěr, měl by jí být nahrazen škoda způsobená neodebráním úvěru, jak uvedla právní kancelář MTR Legal Rechtsanwälte, která poskytuje poradenství mimo jiné v bankovním právu.
Finanční zprostředkovatel nesmí bagatelizovat rizika
Zprostředkovatel úvěru může nicméně rovněž nést odpovědnost, jak jasně uvedl BHG ve svém rozhodnutí ze dne 20. února 2025. Karlsruhští soudci jasně řekli, že finanční zprostředkovatel musí informovat o existujících rizicích, jako je neuskutečnění kupní smlouvy na nemovitost po již uzavřených a neodvolatelných úvěrových smlouvách. Riziko by také nemělo být tak zlehčováno, aby to vyvolalo dojem, že je to pouze teoretické.
V příslušné věci chtěl manželský pár koupit pozemek s rodinným domem. S prodávajícím se dohodli a již měli sjednaný termín u notáře. Banka však zamítla žádost o úvěr na financování koupě nemovitosti. Manželský pár přesto chtěl na koupi trvat, a proto pověřil finanční zprostředkovatele. Tento zprostředkoval potřebnou úvěrovou smlouvu s bankou.
V poradenském protokolu finančního poradce bylo uvedeno, že kupní a úvěrové smlouvy by měly být podepsány až tehdy, když jsou vyřešeny všechny důležité faktory pro stavební nebo nákupní projekt.
Nákup nemovitosti překvapivě ztroskotá
Manželský pár již přijal úvěrovou smlouvu, když jim prodávající nečekaně oznámil, že z osobních důvodů nechce nemovitost prodat. Protože manželský pár úvěr již nepotřeboval, neodebrali ho a banka požadovala kompenzaci za neodebrání ve výši přibližně 35 000 euro.
Manželský pár zaplatil kompenzaci za neodebrání a žalovali finančního zprostředkovatele na náhradu škody. OLG Drážďany žalobu zamítl. Před BGH měl však manželský pár větší úspěch. Finanční zprostředkovatel mohl porušit své informační a poradenské povinnosti tím, že na dotaz žalujícího zlehčil riziko neuskutečnění kupní smlouvy, uvedl BGH.
Neuskutečnění kupní smlouvy je reálné riziko
Žalobci bylo sice zásadně známo, že kupní a úvěrové smlouvy jsou právně samostatné a nezávislé smlouvy. V případě, že se nákup nemovitosti neuskuteční, bylo jim také známo, že rozvázání od úvěrové smlouvy je možné pouze za platbu kompenzace za neodebrání, pokud byla úvěrová smlouva uzavřena před kupní a lhůta na odstoupení již vypršela. Porušení povinnosti finančního zprostředkovatele však přichází v úvahu, pokud při poradenském rozhovoru zlehčoval možnost neuskutečnění kupní smlouvy na dotaz klienta, vyjádřil BGH. Reálné riziko nesmí být tak zlehčováno, že by to vyvolalo dojem, že je to pouze teoretické.
Neuskutečnění kupní smlouvy je reálné riziko, protože prodávající může kdykoli odstoupit od prodeje, dokud není kupní smlouva notářsky ověřena. Není proto povinen kupujícímu kompenzovat škody, ani když si pro zamýšlený nákup nemovitosti již vzal úvěr, uvedl BGH. Na toto riziko musí finanční zprostředkovatel upozorňovat a ukázat způsoby, jak se mu vyhnout, jak vyjádřil BGH.
Při zprostředkování a poskytnutí úvěrů mohou nastat různé chyby v poradenství a upozorňování. To může vést k nárokům na náhradu škody dlužníků.
MTR Legal Rechtsanwälte vám radí v oblasti odpovědnosti poradců a v dalších tématech bankovního práva.
Kontaktujte nás!
