Čtvrtý zákon o snižování byrokracie nabyl účinnosti 1. ledna 2025
Dne 1. ledna 2025 nabyl účinnosti Čtvrtý zákon o snižování byrokracie. Tento zákon přináší významnou změnu v právu obchodního pronájmu. U nájemní smlouvy na obchodní prostory odpadá požadavek písemné formy, postačí jednoduchá textová forma. To přináší významné usnadnění, protože textová forma znamená, že ruční podpis dokumentu není vyžadován.
Čtvrtý zákon o snižování byrokracie (BEG IV) zahrnuje řadu opatření. Mezi hlavní priority patří zkrácení doby uchovávání dokladů v obchodním a daňovém právu, podpora digitalizace, snižování oznamovacích a informačních povinností a další úlevy. Patří sem i to, že v různých oblastech odpadá požadavek písemné formy a je postačující jednoduchá textová forma, uvádí advokátní kancelář MTR Legal, která poskytuje poradenství mj. v oblasti nemovitostního práva.
Odstranění požadavku písemné formy u nájemní smlouvy na obchodní prostory
S BEG IV má být podpořena digitalizace. To má být dosaženo v různých oblastech mj. i odstraněním požadavku písemné formy. Pak je textová forma považována za postačující. Na rozdíl od písemné formy pak již není nutný ruční podpis na papíře. To urychluje digitální procesy a usnadňuje praktickou manipulaci. Mimoto je e-mail již běžným komunikačním prostředkem v obchodním každodenním životě. Od 1. ledna 2025 lze uzavírat smlouvy i prostřednictvím e-mailu, pokud postačuje textová forma, jak je to v případě nájemní smlouvy na obchodní prostory. Pro textovou formu je také postačující fax nebo elektronické dokumenty jako např. PDF.
Textová forma: Čitelné prohlášení na trvanlivém nosiči dat
Textová forma je upravena v § 126b BGB. Je-li předepsána textová forma, musí být „učiněno čitelné prohlášení, v němž je uvedena osoba deklarenta, na trvanlivém nosiči dat“. Jako trvanlivý nosič dat je vhodné jakékoliv médium, které umožňuje příjemci uchovávat nebo ukládat zprávu určenou jemu tak, aby mu byla dostatečně dlouho přístupná a je vhodné k tomu, aby bylo prohlášení předáno nezměněné.
Doposud platilo podle § 550 BGB, že nájemní smlouva uzavřená na dobu delší než jeden rok, která nebyla uzavřena v písemné formě, je na dobu neurčitou a lze ji ukončit s přihlédnutím k zákonným výpovědním lhůtám. Totéž se nyní vztahuje i na textovou formu: Nájemní smlouva uzavřená na dobu delší než jeden rok je považována za neurčitou, pokud nesplňuje požadavek textové formy.
Uzavření smlouvy efektivnější a méně byrokratické
Pro pronajímatele a nájemce, zejména i obchodních prostor, to znamená, že uzavření smlouvy může probíhat rychleji a s menší námahou, protože fyzické dokumenty není třeba posílat tam a zpět a ručně podepisovat. Pro nájemní smlouvy uzavřené před 1. lednem 2025 je však nadále vyžadována písemná forma.
Další výhodou novinky je, že právě porušení písemné formy bylo v právu obchodního pronájmu často důvodem k právním sporům mezi nájemcem a pronajímatelem.
Zamezení právní nejistoty
Avšak odstraněním požadavku písemné formy a snížením na textovou formu může vzniknout určitá právní nejistota u nájemců a pronajímatelů. Proto by mělo být uzavření smlouvy co nejdetailnější a nejpřesnější, aby byly právní vztahy mezi stranami jasně upraveny a aby se předešlo právním sporům. To znamená, že všechny dohody v nájemní smlouvě musí být jasně a jednoznačně formulovány.
To platí o to více, že v právu obchodního pronájmu obecně platí široká smluvní svoboda a strany mohou volně dohodnout svá práva a povinnosti. Proto má v obchodní nájemní smlouvě zejména značný význam stanovení doby trvání a případně dohoda o výpovědní lhůtě nebo úpravě nájmu.
Navíc by smluvní strany měly vzít v úvahu, že bez ručního podpisu může být někdy obtížnější prokázat pravost smluvních ujednání.
MTR Legal má velké zkušenosti v oblasti nemovitostního práva a podporuje vás při uzavírání smluv a dalších otázkách v právu obchodního pronájmu.
S radostí kontaktujte nás!
