Usnesení Spolkového soudního dvora ze dne 23.01.2025 – sp.zn.: V ZB 10/24
U nemovitostí může být uděleno předkupní právo. Přitom je třeba rozlišovat mezi subjektivně-věcným a subjektivně-osobním předkupním právem. Je třeba poznamenat, že jedno předkupní právo nelze jednoduše přeměnit na druhé, jak ukazuje usnesení BGH ze dne 23. ledna 2025 (sp.zn.: V ZB 10/24).
Subjektivně-věcné předkupní právo je uděleno příslušnému vlastníkovi určitého pozemku. Odpovídajícím způsobem je také přenositelné nebo dědičné. Subjektivně-osobní předkupní právo se naproti tomu váže na určitou osobu, které je předkupní právo uděleno. Není přenositelné, uvádí obchodní advokátní kancelář MTR Legal Rechtsanwälte, která mimo jiné radí v oblasti nemovitostí.
BGH nyní ve svém rozhodnutí jasně uvedl, že předkupní právo nelze jednoduše změnit. Je spíše nutné nejprve zrušit dosavadní předkupní právo a pak založit nové. To platí i tehdy, pokud je i nadále begünstigt osoba aktuální vlastníkem pozemku.
Katastrální úřad odmítá přeměnu
V případu, který je podkladem, udělil vlastník pozemku vlastníkovi sousedního pozemku subjektivně-věcné předkupní právo za všech okolností. Oba vlastníci se notářskou listinou dohodli na změně existujícího předkupního práva na subjektivně-osobní předkupní právo, aby bylo přiděleno vlastníkovi sousedního pozemku. Toto předkupní právo by nebylo dědičné ani přenositelné.
Katastrální úřad však účastníkům plány zmařil a zamítl žádost o změnu. Vrchní zemský soud Mnichov potvrdil rozhodnutí katastrálního úřadu a zamítl stížnost vlastníků. OLG to odůvodnil tím, že účastníci požadovali obsahově nepřípustnou přeměnu. Přeměna může proběhnout jen zrušením a novým zřízením předkupního práva. BGH rozhodnutí OLG Mnichov potvrdil.
Zrušení a nové založení předkupního práva je nezbytné
BGH uvedl, že zamýšlená přeměna předkupního práva nepředstavuje změnu obsahu práva podle § 877 BGB. Předkupní právo, které je ve prospěch příslušného vlastníka pozemku, nelze změnit v existující předkupní právo ve prospěch určité osoby zákonnou změnou. Nezbytné je spíše zrušení dosavadního a založení nového předkupního práva. Nehraje přitom roli, pokud begünstigt osoba a zároveň vlastník dosavadního pozemku.
Změna obsahu podle § 877 BGB není podle všeobecného názoru možná, pokud má být změněn vlastník pozemkového práva. Tak je tomu i při změně subjektivně-věcného předkupního práva na subjektivně-osobní předkupní právo, objasnil BGH. Zde se totiž změní právo vlastníka pozemku na právo určité osoby. Ničím se nezmění, pokud begünstigt osoba již vlastníkem dosavadního pozemku je. Při prodeji tohoto pozemku by byly jasné následky změny předkupního práva. Kupující pozemku by původně také získal předkupní právo na jiném pozemku. Při změně na subjektivně-osobní předkupní právo by však předkupní právo zůstalo u osoby a bylo by od sousedního pozemku odloučeno, sdělil BGH.
Žádná přeměna bez zachování pořadí
Subjektivně-věcné a subjektivně-osobní předkupní právo představují dvě rozdílné práva. Přeměna tudíž nemůže být vnímána pouze jako změna obsahu práva, pokračovali soudci z Karlsruhe. Předkupní právo ve prospěch příslušného vlastníka pozemku nemůže být od vlastnictví tohoto pozemku odděleno. Pokud by byla změna subjektivně-věcného předkupního práva na subjektivně-osobní předkupní právo přípustná, ztratilo by předkupní právo svou vazbu na pozemek. To není v souladu s § 1103 odst. 1 BGB, jak BGH jasně sdělil.
Přeměna předkupního práva se zachováním pořadí není podle rozhodnutí BGH možná.
MTR Legal Rechtsanwälte radí v oblasti práv nemovitostí.
Neváhejte kontaktovat nás!
