Решение на Федералния върховен съд от 23.01.2025 – Дело: V ZB 10/24
При недвижими имоти може да бъде предоставено право на предварителна покупка. В този контекст трябва да се разграничи между субективно-реално и субективно-лично право на предварителна покупка. Трябва да се отбележи, че едното право на предварителна покупка не може да се преобразува в другото само по себе си, както показва решение на Федералния върховен съд от 23 януари 2025 г. (Дело: V ZB 10/24).
Субективно-реалното право на предварителна покупка се предоставя на съответния собственик на определен имот. Съответно, то може да бъде прехвърлено или наследено. От друга страна, субективно-личното право на предварителна покупка е свързано с определено лице, на което се предоставя правото на предварителна покупка. То не може да бъде прехвърляно, така съобщава правната кантора MTR Legal Rechtsanwälte, която предлага консултации в областта на недвижимите имоти.
В решението си Федералният върховен съд отбелязва, че правото на предварителна покупка не може лесно да се преобразува. По-скоро се изисква първо да се отмени съществуващото право на предварителна покупка и след това да се обоснове ново право на предварителна покупка. Това важи дори когато облагодетелстваното лице вече е собственик на господаращия имот.
Книжовното ведомство отказва преобразуването
В основния случай собственичката на един имот бе предоставила на собственичката на съседен имот субективно-реално право на предварителна покупка за всички случаи. Двете собственички се договориха с нотариален акт да променят съществуващото право на предварителна покупка в субективно-лично право на предварителна покупка, така че то да принадлежи на собственичката на съседния имот. Това право на предварителна покупка не би могло да бъде нито наследявано, нито прехвърлено.
Въпреки това, Книжовното ведомство осуети техния план и отхвърли заявката за промяна. Върховният апелативен съд в Мюнхен потвърди решението на Книжовното ведомство и отхвърли жалбата на собственичките. ОЛГ обясни това с факта, че страните искаха същностно неприемливо преобразуване. Поглъщането може да се осъществи само чрез отмяна и преименуване на правото на предварителна покупка. Федералният върховен съд потвърди решението на ОЛГ Мюнхен.
Необходима е отмяна и обосновка на ново право на предварителна покупка
Федералният върховен съд обясни, че планираното преобразуване на правото на предварителна покупка не представлява изменение на същността на едно право съгласно член 877 от Гражданския кодекс. Защото съществуващото в полза на съответния собственик на имота право на предварителна покупка не може да бъде променено чрез промяна на правото на съществуващо право на предварителна покупка в полза на определено лице. Необходимо е по-скоро отмяната на настоящото и обосновката на ново право на предварителна покупка. Това няма значение, ако облагодетелстваното лице е така или иначе собственик на господаращия имот.
Промяна на съдържанието съгласно член 877 от Гражданския кодекс се изключва предварително, когато трябва да се промени стопанинът на имота. Така е и при промяна на субективно-реално право на предварителна покупка в субективно-лично право на предварителна покупка, изяснява Федералният върховен съд. Защото в този случай правото се променя от съответния собственик на облагодетелствания имот в право на определено лице. Това не променя дори и когато облагодетелстваното лице вече е собственик на господаращия имот. При продажбата на този имот, последиците от промяната на правото на предварителна покупка стават явни. Защото купувачът на имота първоначално щеше да получи и правото на предварителна покупка върху другия имот. При промяната в субективно-лично право на предварителна покупка обаче, правото на предварителна покупка остава при лицето и се освобождава от съседния имот, изяснява Федералният върховен съд.
Няма преобразуване, запазващо ранга
Субективно-реалното и субективно-личното право на предварителна покупка представляват две различни права. Поради това преобразуването не може да се разглежда като просто изменение на съдържанието на едно право, коментираха съдиите в Карлсруе. Съществуващото в полза на съответния собственик на имот право на предварителна покупка не може да бъде отделено от собствеността върху този имот. Ако беше възможна промяна на субективно-реално право на предварителна покупка в субективно-лично право на предварителна покупка, то би изгубило връзката си с имота. Това е несъвместимо с член 1103 ал. 1 от Гражданския кодекс, но Федералният върховен съд уточни.
Според решението на Федералния върховен съд не е възможно преобразуване на правото на предварителна покупка, запазващо ранга.
MTR Legal Rechtsanwälte предлага консултации в недвижимото право.
Моля, свържете се с нас !
