بقرار من المحكمة الاتحادية: لا تحويل لحق الشفعة

قرار محكمة العدل الفيدرالية بتاريخ 23.01.2025 – رقم القضية: V ZB 10/24

في مجال العقارات، يمكن منح حق الشفعة. يجب التمييز بين حق الشفعة العيني الشخصي وحق الشفعة الشخصي الذاتي. يجب مراعاة أن حق الشفعة الواحد لا يمكن تحويله إلى الآخر بسهولة، كما يظهر قرار محكمة العدل الفيدرالية الصادر في 23 يناير 2025 (رقم القضية: V ZB 10/24).

يُمنح حق الشفعة العيني الشخصي لصاحب عقار معين. وبناء عليه، يمكن نقله أو توريثه أيضًا. أما حق الشفعة الشخصي الذاتي، فيرتبط بشخص معين يُمنح حق الشفعة ويكون غير قابل للنقل، حسب ما تشير إليه شركة MTR Legal Rechtsanwälte المتخصصة في تقديم الاستشارات في مجال عقارات.

أوضحت محكمة العدل الفيدرالية في قرارها أن حق الشفعة لا يمكن تحويله ببساطة. بل يجب أولاً فسخ الحق الشفعة القائم ثم إنشاء حق شفعة جديد. وهذا ينطبق حتى لو كانت الشخص المستفيد سابقًا هو المالك للعقار المهيمن.

مكتب السجل العقاري يرفض التحويل

في القضية قيد الدراسة، كانت مالكة إحدى العقارات قد منحت مالكة عقار مجاور حق شفعة عيني شخصي في جميع الأحوال. اتفقت المالكتان على تغيير حق الشفعة القائم إلى حق شفعة شخصي ذاتي عبر وثيقة موثقة، بحيث يكون من حق المالكة للعقار المجاور. كان هذا الحق الشفعة غير قابل للتوريث أو النقل.

ومع ذلك، أعاقت مكتب السجل العقاري خططهم ورفض الطلب لتغيير الشفعة. محكمة ولاية ميونيخ العليا أكدت قرار مكتب السجل العقاري ورفضت استئناف المالكتين. وقد برر ذلك بأن الأطراف طلبت تحويلًا غير مسموح به بشكل جوهري. لا يمكن أن يتم التحويل إلا من خلال إلغاء وتكوين حق شفعة جديد. محكمة العدل الفيدرالية أكدت قرار محكمة ولاية ميونيخ العليا.

إلغاء وإعادة تأسيس حق الشفعة ضروري

أوضحت محكمة العدل الفيدرالية أن تحويل حق الشفعة المقترح لا يشكل تغييرًا في مضمون الحق وفقًا للمادة 877 من القانون المدني الألماني (BGB). لأن الحق الشفعة الموجود لصالح المالك الحالي لعقار لا يمكن تغييره قانونيًا إلى حق شفعة لصالح شخص معين. بل يجب إلغاء الحق الشفعة السابق وتأسيس حق شفعة جديد. وذلك لا يهم إذا كانت الشخص المستفيد أصلاً هو المالك للعقار المسيطر.

استبعدت التغييرات في المضمون وفقًا للمادة 877 من القانون المدني بعد الرأي العام في حالة تغيير صاحب الحق العقاري. وهذا هو الحال أيضًا عند تعديل حق الشفعة العيني الشخصي إلى حق الشفعة الشخصي الذاتي، أوضح محكمة العدل الفيدرالية. لأنه هنا يتم تغيير الحق من المالك الحالي للعقار الممنوح إلى حق لشخص معين. ولا يتغير ذلك إذا كانت الشخص المستفيد أصلاً هو المالك للعقار المسيطر. عند بيع هذا العقار، يوضح عواقب التغيير في حق الشفعة. لأن المشتري للعقار كان سيحصل أيضًا على حق الشفعة للعقار الآخر. عند التحويل إلى حق شفعة شخصي ذاتي سيبقى الحق الشفعة لدى الشخص وسيكون منفصلًا عن العقار المجاور، وفقًا لمحكمة العدل الفيدرالية.

لا يوجد تحويل يحفظ المرتبة

أوضحت قضاة كارلسروه أن حق الشفعة العيني الشخصي وحق الشفعة الشخصي الذاتي يمثلان حقوقًا مختلفة ولا يمكن اعتبار التحويل كأنه مجرد تغيير في محتوى حق. لا يمكن فصل حق الشفعة الممنوح للمالك الحالي لعقار عن ملكية ذلك العقار. إذا كان تغيير حق الشفعة العيني الشخصي إلى حق الشفعة الشخصي الذاتي مسموحًا، سيفقد الحق الشفعة ارتباطه بالعقار. وهذا غير متوافق مع المادة 1103 الفقرة 1 من القانون المدني، أوضحت محكمة العدل الفيدرالية.

لا يمكن إجراء تحويل يحفظ المرتبة لحق الشفعة وفقًا لقرار محكمة العدل الفيدرالية.

MTR Legal Rechtsanwälte تقدم الاستشارة في القانون العقاري.

يرجى التواصل معنا!