Begriff und rechtliche Einordnung des Zivilmäklers
Der Begriff Zivilmäkler bezeichnet eine Person, die Dritten gegen Entgelt Gelegenheiten zum Abschluss von privatrechtlichen Verträgen (insbesondere Kauf-, Miet-, Pacht- oder ähnliche Verträge über Sachen oder Rechte) nachweist oder den Abschluss solcher Verträge vermittelt, ohne selbst Partei des Hauptvertrages zu werden. Der Zivilmäkler ist im deutschen Recht allgemein von dem Börsenmakler und dem Handelsmakler abzugrenzen, die besonderen gesetzlichen Regelungen unterliegen. Im Fokus des Zivilmaklerrechts steht insbesondere das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).
Abgrenzung zu anderen Maklerarten
Den Zivilmäkler unterscheidet man insbesondere vom Handelsmakler (§§ 93 ff. Handelsgesetzbuch, HGB), der typischerweise Gewerbetreibender ist und sich auf Geschäfte von Kaufleuten konzentriert. Ferner unterscheidet sich der Zivilmäkler auch vom Börsenmakler (§§ 79 ff. Börsengesetz), der auf öffentlichen Handelsplätzen tätig ist. Im Immobilienbereich spricht man vom Immobilienmakler; dieser ist jedoch ebenfalls zivilrechtlich einzuordnen, wenn er nicht als Handelsmakler tätig wird.
Gesetzliche Grundlagen des Zivilmäklervertrags
Definition und Zustandekommen des Maklervertrags
Die maßgeblichen Vorschriften für den Zivilmäkler finden sich in den § 652 bis § 654 BGB. Ein Maklervertrag ist dadurch gekennzeichnet, dass sich der Makler gegen Entgelt verpflichtet, einen Nachweis über die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags zu erbringen oder einen solchen Hauptvertrag zu vermitteln (§ 652 Abs. 1 BGB). Vertragsparteien sind der Zivilmäkler und der Auftraggeber (in der Regel eine Privatperson oder ein Unternehmen).
Form und Inhalt des Maklervertrags
Für den Maklervertrag besteht grundsätzlich Formfreiheit; dieser kann also mündlich, schriftlich oder durch schlüssiges Verhalten (konkludent) geschlossen werden. Ausnahme: Bei bestimmten Maklerverträgen, beispielsweise dem Immobilienmaklervertrag, bestehen Textform- oder Schriftformerfordernisse (§ 656a BGB n.F.).
Pflichtenkreis des Zivilmäklers
Der Zivilmäkler schuldet grundsätzlich den Nachweis oder die Vermittlung einer Gelegenheit zum Vertragsabschluss. Eine umfassende Beratung oder besondere Obhutspflichten bestehen meist nicht, können jedoch vertraglich geregelt werden. Im Unterschied zu Dienstverträgen verpflichtet sich der Makler nicht zur Herbeiführung eines bestimmten Erfolgs, sondern zur Erbringung einer Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit.
Nachweismakler und Vermittlungsmakler
Es wird zwischen dem Nachweismakler (Nachweis der Vertragsgelegenheit) und dem Vermittlungsmakler (aktive Einwirkung auf den Abschluss des Vertrags) unterschieden.
Rechte und Pflichten der Vertragsparteien
Vergütungsanspruch (Maklerlohn, Provision)
Der Zivilmäkler hat gemäß § 652 BGB Anspruch auf den Maklerlohn (Provision), wenn durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung ein Vertrag zustande kommt. Der Anspruch besteht nur, wenn der Hauptvertrag infolge der Maklertätigkeit abgeschlossen wird und zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss ein Kausalzusammenhang besteht (Kausalität). Der Entgeltanspruch entfällt, wenn der Makler auch für die Gegenseite tätig wird und damit eine unzulässige Doppeltätigkeit vorliegt, sofern der Makler dies nicht offenlegt und sich beide Parteien damit einverstanden erklären.
Höhe der Maklerprovision
Mangels gesetzlicher Regelungen richtet sich die Höhe der Maklerprovision nach der individuellen Vereinbarung bzw. den Gepflogenheiten des Marktes. Überschreitet die Vergütung ein angemessenes Maß, kann sie gemäß § 138 BGB im Einzelfall sittenwidrig sein und damit unwirksam sein.
Fälligkeit der Entlohnung
Die Provision ist im Regelfall sofort nach erfolgreichem Abschluss des vermittelten Vertrags und auf entsprechende Abrechnung zahlbar. Vorauszahlungen sind ohne besondere Vereinbarung unzulässig.
Aufklärungspflichten und Haftung
Vertraglich können erhöhte Pflichten, beispielsweise zur Information, Beratung und Aufklärung, übernommen werden. Das allgemeine Schuldrecht (§§ 280 ff. BGB) findet Anwendung, sodass der Zivilmäkler schadensersatzpflichtig werden kann, wenn er schuldhaft Pflichten verletzt, insbesondere durch falsche Auskünfte.
Besonderheiten und Einschränkungen des Zivilmäklerrechts
Verbraucherschutz
Ist der Auftraggeber Verbraucher, können besondere Schutzvorschriften greifen, insbesondere Widerrufsrechte bei Fernabsatzverträgen (§§ 312g, 355 BGB) sowie Verpflichtungen zur Information vor Vertragsschluss (§ 312d BGB).
Unzulässige Vereinbarungen und Sittenwidrigkeit
Bestimmte Maklerklauseln, wie beispielsweise sog. „Vorkosten“ oder überhöhte Nebenkostenforderungen, sind in der Rechtsprechung für unzulässig bzw. sittenwidrig erachtet worden. Weiterhin beschränkt § 654 BGB die Möglichkeit, eine Provision zu fordern, wenn der Zivilmäkler vertragswidrig (insbesondere treuwidrig) handelt.
Beendigung des Zivilmäklervertrags
Ein Zivilmäklervertrag kann grundsätzlich jederzeit durch Kündigung beendet werden, es sei denn, es ist ein unkündbarer Vertrag (z.B. auf bestimmte Zeit) geschlossen worden. Das Erlöschen des Vertrags bewirkt jedoch keine Rückwirkung hinsichtlich bereits entstandener Vergütungsansprüche.
Steuerrechtliche und gewerberechtliche Aspekte
Umsatzsteuerliche Einordnung
Die Maklerprovision unterliegt regelmäßig der Umsatzsteuer, sofern der Zivilmäkler als Unternehmer tätig wird und nicht die Kleinunternehmerregelung des § 19 UStG greift.
Gewerberechtliche Voraussetzungen
Zivilmäkler, die gewerbsmäßig tätig werden, benötigen grundsätzlich eine Gewerbeanmeldung nach § 14 Gewerbeordnung (GewO). Für Immobilienmakler sind besondere Regelungen nach § 34c GewO zu beachten, welche insbesondere eine behördliche Erlaubnis sowie Zuverlässigkeitsanforderungen vorsehen.
Literatur und weiterführende Hinweise
- Bürgerliches Gesetzbuch (§§ 652-654)
- Handelsgesetzbuch (§§ 93 ff. HGB – Abgrenzung)
- Gewerbeordnung (§ 34c GewO – Immobilienmakler)
- Rechtsprechung zur Maklerprovision und zur Sittenwidrigkeit (u. a. BGH-Urteile)
- Fachliteratur zum Maklerrecht
Hinweis: Der Begriff Zivilmäkler findet zwar im BGB eine gesetzliche Regelung, ist im allgemeinen Sprachgebrauch häufig durch die eindeutigen Begriffe „Makler“ oder „Immobilienmakler“ ersetzt worden. Zivilmäkler umfasst jedoch grundsätzlich alle Makler, die privatrechtlich (zivilrechtlich) tätig werden und nicht besonderen öffentlich-rechtlichen oder handelsrechtlichen Sondervorschriften unterliegen.
Häufig gestellte Fragen
Welche gesetzlichen Vorschriften gelten für die Tätigkeit eines Zivilmäklers in Deutschland?
Die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Tätigkeit eines Zivilmäklers finden sich insbesondere in den §§ 652 bis 654 BGB, welche allgemeine Vorschriften zum Mäklervertrag enthalten. Ein Zivilmäkler handelt im Gegensatz zum Handelsmakler meistens im nicht-gewerblichen Bereich oder im Rahmen einfacher privatrechtlicher Geschäfte. Die gesetzlichen Vorschriften schreiben vor, dass der Anspruch auf eine Mäklerprovision grundsätzlich nur dann entsteht, wenn ein Hauptvertrag infolge der Maklertätigkeit wirksam zustande gekommen ist. Zudem ist die Tätigkeit des Zivilmäklers von besonderen gesetzlichen Anforderungen wie der Schriftform beim Grundstücksmakler gemäß § 311b BGB betroffen. Darüber hinaus spielen Aspekte des Wettbewerbs- und Vertragsrechts, insbesondere bezüglich etwaiger Doppel- oder Mehrfachvertretung, eine wesentliche Rolle bei der rechtlichen Ausgestaltung des Mäklerverhältnisses. Weitere rechtliche Regeln ergeben sich aus dem allgemeinen Vertragsrecht, insbesondere bezüglich Anfechtung, Kündigung und Schadensersatz. Auch die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zur Delikts- und Bereicherungsrecht kommen zur Anwendung, sofern Pflichtverletzungen oder ungerechtfertigte Bereicherungen vorliegen.
Wann besteht ein Provisionsanspruch des Zivilmäklers?
Ein Provisionsanspruch des Zivilmäklers entsteht nur dann, wenn seine Maklertätigkeit ursächlich für den Abschluss des vermittelten Hauptvertrages ist (§ 652 BGB). Die Maklerprovision ist eine echte Erfolgsvergütung, d.h., es genügt nicht allein die Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit, sondern der Vertrag zwischen den Parteien muss gerade aufgrund der Tätigkeit des Zivilmäklers abgeschlossen worden sein. Der Mäkler muss nachweisen können, dass ohne seine Mitwirkung der Vertrag nicht oder nicht in dieser Form zustande gekommen wäre (sog. Kausalität). Die bloße Anwesenheit oder allgemeine Mitwirkung genügt in der Regel nicht; vielmehr ist ein enger Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Hauptvertrages erforderlich. Besonderheiten bestehen beispielsweise im Immobilienrecht, wo regelmäßig ein schriftlicher Maklervertrag Voraussetzung für einen Provisionsanspruch ist.
Wie muss ein Mäklervertrag rechtlich ausgestaltet sein?
Für einen wirksamen Mäklervertrag zwischen Zivilmäkler und Auftraggeber ist grundsätzlich keine besondere Form vorgeschrieben; der Vertrag kann mündlich, schriftlich oder konkludent zustande kommen. Ausnahmen gelten jedoch in bestimmten Fällen, wie bei der Vermittlung von Grundstücksgeschäften, für die gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB Schriftform erforderlich ist. Zudem müssen im Vertrag mindestens die wesentlichen Elemente enthalten sein, wie die genaue Bezeichnung der zu vermittelnden Gelegenheit, die Vergütungsregelung sowie ggf. eine Befristung. Der Vertrag sollte darüber hinaus Regelungen zu Kündigungsfristen, etwaigen Aufwendungsersatzansprüchen und zur Haftung für Pflichtverletzungen enthalten. Ferner kann vorgegeben werden, ob der Zivilmäkler als Nachweismäkler oder Vermittlungsmäkler tätig wird, was für die Frage der Provisionsfälligkeit von erheblicher Bedeutung ist.
Welche Rechte und Pflichten hat der Zivilmäkler während der Vertragslaufzeit?
Der Zivilmäkler ist verpflichtet, im Interesse seines Auftraggebers zu handeln und alle erforderlichen Informationen und Nachweise zustellen, die für den erfolgreichen Abschluss des Hauptvertrags notwendig sind. Dabei treffen ihn Treuepflichten, insbesondere hinsichtlich der Wahrung der Vertraulichkeit und dem Schutz vertraulicher Informationen. Zudem ist er verpflichtet, über alle wesentlichen Umstände, insbesondere Hindernisse für den Vertragsabschluss, unverzüglich zu informieren. Es besteht jedoch keine Pflicht, den Hauptvertrag selbst herbeizuführen; eine Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit genügt. Andererseits hat der Auftraggeber insbesondere die Pflicht, dem Mäkler alle für die erfolgreiche Vermittlung erforderlichen Informationen zur Verfügung zu stellen und ihn bei der Ausübung seiner Tätigkeit zu unterstützen. Kommt es zum Vertragsabschluss aufgrund der Tätigkeit des Zivilmäklers, hat dieser Anspruch auf die vereinbarte Provision.
Unter welchen Umständen verfällt der Provisionsanspruch des Zivilmäklers?
Der Provisionsanspruch verfällt grundsätzlich, wenn der Zivilmäklervertrag vor Abschluss des Hauptvertrags beendet wird, ohne dass bereits eine nachweisbare oder vermittelte Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages geschaffen wurde. Zudem entfällt der Anspruch, wenn der Hauptvertrag aufgrund von Umständen, die nicht im Verantwortungsbereich des Auftraggebers liegen (z.B. Anfechtung wegen arglistiger Täuschung durch den Zivilmäkler oder Sittenwidrigkeit des zum Abschluss gebrachten Vertrags), nicht wirksam wird. Auch ein genereller Verstoß gegen die Pflichten aus dem Mäklervertrag, insbesondere die Verletzung von Treuepflichten, kann zum Verfall des Provisionsanspruchs führen. Wird ein Hauptvertrag lediglich in geänderter Form abgeschlossen und ist der Zusammenhang zur Maklertätigkeit nicht mehr gegeben, besteht kein Provisionsanspruch. Schließlich ist zu beachten, dass maklerrechtliche Ansprüche verjähren, in der Regel nach den allgemeinen zivilrechtlichen Verjährungsfristen.
Welche Unterschiede bestehen zwischen Zivilmäkler und Handelsmakler aus rechtlicher Sicht?
Der wesentliche Unterschied zwischen Zivilmäkler und Handelsmakler liegt im Regelungsbereich des Gesetzes. Der Zivilmäkler unterliegt den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), insbesondere den §§ 652 ff. BGB. Die Tätigkeit ist typischerweise auf private Gelegenheitsgeschäfte oder nicht-gewerbliche Vermittlungen beschränkt. Der Handelsmakler hingegen wird durch die §§ 93 ff. Handelsgesetzbuch (HGB) geregelt und ist typischerweise im Rahmen des Handelsgewerbes tätig. Handelsmakler unterliegen strengeren Vorschriften hinsichtlich Buchführung, Auskunftspflichten, auch Aufbewahrungs- und Verschwiegenheitspflichten. Des Weiteren bestehen im Handelsrecht spezifische Vorschriften über die Beendigung des Maklervertrags, das Mitwirkungsverbot und die Vergütung. Die Rechtsfolgen bei Pflichtverletzungen sind ebenfalls im Handelsrecht zum Teil besonders geregelt. Während für den Zivilmäkler im Wesentlichen das dispositive Recht des BGB gilt, ist das HGB für den Handelsmakler verbindlich.
Welche Haftungsrisiken trägt der Zivilmäkler im Rahmen seiner Tätigkeit?
Der Zivilmäkler haftet wie jeder Vertragspartner im Rahmen der allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften. Er haftet insbesondere für die ordnungsgemäße und vollständige Erfüllung seiner Pflichten aus dem Mäklervertrag, das heißt für die ordnungsgemäße Information, Nachweis oder Vermittlungsmöglichkeit. Bei schuldhafter Pflichtverletzung, wie fehlerhafter Information, Unterlassung wichtiger Hinweise oder Verschweigen von Mängeln, kann der Zivilmäkler auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Der Umfang der Haftung richtet sich nach dem individuellen Verschulden (vorsätzlich oder fahrlässig) sowie nach dem konkreten Schaden, der aus der Pflichtverletzung resultiert. Im Einzelfall können vertragliche Haftungsbeschränkungen zulässig sein, sofern sie nicht gegen zwingendes Recht, insbesondere gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) und das Verbot überraschender Klauseln (§ 305c BGB), verstoßen. Auch eine persönliche Haftung gegenüber Dritten kann resultieren, wenn deliktische Ansprüche wegen unerlaubter Handlungen (§§ 823 ff. BGB) einschlägig sind.
