Zivilmäkler

Begriff und Einordnung: Zivilmäkler (auch: Zivilmakler)

Ein Zivilmäkler ist eine Person, die im privaten oder nicht-kaufmännischen Bereich Gelegenheiten zum Abschluss von Verträgen nachweist oder deren Zustandekommen vermittelt. Im Mittelpunkt steht die Herbeiführung eines Hauptvertrags zwischen zwei Parteien (etwa Kauf-, Miet-, Dienst- oder Werkvertrag). Die Tätigkeit ist erfolgsbezogen: Eine Vergütung wird grundsätzlich nur geschuldet, wenn der angestrebte Vertrag mitursächlich durch den Zivilmäkler zustande kommt. Der Zivilmäkler unterscheidet sich vom Handelsmäkler dadurch, dass seine Tätigkeit nicht zwingend Teil eines kaufmännischen Geschäftsbetriebs ist und daher primär dem allgemeinen Zivilrecht unterliegt.

Rechtsnatur des Maklervertrags im Zivilbereich

Vertragstyp und Zustandekommen

Der Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Dienstvertrag eigener Art. Er kommt durch übereinstimmende Willenserklärungen zustande und bedarf keiner besonderen Form. In der Praxis werden Inhalte häufig schriftlich festgehalten, um Rechte und Pflichten klar zu dokumentieren. Vertragsparteien sind der Auftraggeber (Interessent) und der Zivilmäkler.

Gegenstand der Tätigkeit

Rechtlich werden zwei Grundtypen unterschieden:

• Nachweismäkler: Er benennt oder belegt die konkrete Vertragsgelegenheit (z. B. die Identität und Erreichbarkeit eines potenziellen Vertragspartners).
• Vermittlungsmäkler: Er entfaltet aktiv Verhandlungsbemühungen, um Einigung über die wesentlichen Vertragsbedingungen herbeizuführen.

Beide Formen können kombiniert auftreten. Der vertraglich geschuldete Leistungsumfang bestimmt den Maßstab für Pflichten und Vergütung.

Entstehung und Verlust des Provisionsanspruchs

Voraussetzungen der Vergütung

Der Provisionsanspruch setzt regelmäßig voraus, dass

• ein wirksamer Maklervertrag besteht,
• ein inhaltlich kongruenter Hauptvertrag zwischen den vermittelten Parteien zustande kommt, und
• die Maklertätigkeit für den Abschluss zumindest mitursächlich (kausal) war.

Die Höhe der Provision richtet sich nach der Vereinbarung, hilfsweise nach der Üblichkeit in der jeweiligen Branche und Region. Ohne Erfolg besteht im Grundsatz keine Vergütungspflicht; Aufwendungsersatz fällt nur an, wenn er vereinbart wurde.

Typische Ausschlussgründe

• Vorkenntnis: Kennt der Auftraggeber die nachgewiesene Vertragsgelegenheit bereits, entfällt der Provisionsanspruch für die reine Nachweistätigkeit.
• Fehlende Kausalität: Fehlt der ursächliche Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschluss, entsteht keine Provision.
• Abweichender Hauptvertrag: Kommt ein Vertrag zustande, der wirtschaftlich nicht dem nachgewiesenen oder vermittelten Geschäft entspricht, kann die Vergütung entfallen.
• Pflichtverletzung oder Interessenkonflikt: Verstöße gegen Offenlegungs- und Treuepflichten können den Anspruch entfallen lassen.

Pflichten des Zivilmäklers

Kernpflichten

• Sorgfalt und Interessenwahrung: Der Zivilmäkler hat die Interessen des Auftraggebers mit der üblichen fachlichen Sorgfalt zu berücksichtigen.
• Aufklärung und Hinweise: Über wesentliche, bekannte oder erkennbare Umstände, die für die Abschlussentscheidung erheblich sind, besteht eine Informationspflicht.
• Dokumentation und Nachweis: Nachweise und Vermittlungstätigkeiten sind so zu führen, dass ihre Mitursächlichkeit erkennbar bleibt.
• Verschwiegenheit und Datenschutz: Vertrauliche Informationen sind zu schützen; personenbezogene Daten dürfen nur im rechtlich zulässigen Rahmen verarbeitet werden.

Doppeltätigkeit und Interessenkonflikte

Eine gleichzeitige Tätigkeit für beide Seiten des Hauptvertrags ist möglich, bedarf jedoch der Offenlegung. Entsteht ein Interessenkonflikt, sind Transparenz und Neutralität sicherzustellen. Vereinbarungen über Innen- oder Außenprovisionen müssen klar erkennbar sein.

Pflichten des Auftraggebers

• Mitwirkung: Erforderliche Informationen und Unterlagen sind bereitzustellen, soweit dies zur Durchführung des Maklerauftrags erforderlich ist.
• Vergütung: Bei Eintritt der vereinbarten Erfolgsbedingungen ist die Provision zu zahlen.
• Exklusivität bei Alleinauftrag: Bei einem vereinbarten Alleinauftrag sind weitere Beauftragungen und Eigenbemühungen je nach Ausgestaltung eingeschränkt.

Vertragsformen und Laufzeit

Einfacher Maklerauftrag

Der Auftraggeber kann mehrere Zivilmäkler parallel beauftragen und auch selbst tätig werden. Eine Vergütung entsteht nur für den Zivilmäkler, dessen Tätigkeit kausal zum Vertrag führte.

Alleinauftrag

Beim Alleinauftrag wird nur ein Zivilmäkler beauftragt. Beim qualifizierten Alleinauftrag verzichtet der Auftraggeber zusätzlich auf eigene Abschlussbemühungen. Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten ergeben sich aus der Vereinbarung und den allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen.

Haftung

Verletzt der Zivilmäkler vertragliche Nebenpflichten (etwa Aufklärung oder sorgfältige Auswahl und Darstellung von Informationen), kann eine Haftung auf Schadensersatz bestehen. Haftungsbeschränkungen sind nur in rechtlich zulässigem Umfang wirksam. Für Angaben Dritter haftet der Zivilmäkler grundsätzlich nicht, wenn er sie erkennbar fremden Ursprungs wiedergibt und keine eigene Gewähr übernimmt; bei Erkennbarkeit von Unrichtigkeiten besteht jedoch eine Prüf- und Hinweispflicht.

Vergütung und Nebenkosten

Die Vergütung ist regelmäßig erfolgsabhängig (Provision). Höhe, Fälligkeit und Verteilungsmodell (z. B. einseitig, wechselseitig oder geteilt) bestimmen sich nach dem Vertrag und einschlägigen Rahmenvorgaben. Aufwendungsersatz (z. B. für Inserate oder Besichtigungen) fällt nur an, wenn er vereinbart ist; Pauschalen oder Vorschüsse bedürfen einer klaren Abrede.

Abgrenzungen

• Handelsmäkler: Im kaufmännischen Verkehr gelten zusätzliche handelsrechtliche Besonderheiten (etwa Dokumentations- und Ordnungspflichten).
• Vertreter: Ein Vertreter handelt im Namen und auf Rechnung einer Partei und hat Abschlussvollmacht; der Zivilmäkler vermittelt lediglich Gelegenheiten und Verträge.
• Tippgeber: Ein bloßer Hinweisgeber stellt nur einen Kontakt her, ohne Nachweis- oder Vermittlungsleistungen im Rechtssinne; Vergütung und Pflichten sind entsprechend reduziert.

Besondere Konstellationen mit Verbraucherbeteiligung

Bei Verträgen mit Verbraucherbeteiligung gelten erweiterte Informations- und Transparenzanforderungen. Kommt der Maklervertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln oder außerhalb von Geschäftsräumen zustande, können Widerrufsrechte bestehen. Die Ausübung solcher Rechte beeinflusst die Vergütung insbesondere dann, wenn die Maklerleistung bereits auf ausdrücklichen Wunsch vor Ablauf der Widerrufsfrist erbracht wurde.

Aufsicht und Zulassung

Je nach Tätigkeitsfeld können gewerbe- oder berufsrechtliche Erlaubnispflichten, Zuverlässigkeitsanforderungen, Versicherungspflichten und Verhaltensregeln gelten. Für die Vermittlung bestimmter Produkte (etwa Immobilien, Finanz- oder Versicherungsprodukte) bestehen branchenspezifische Qualifikations- und Informationsvorgaben.

Internationaler Bezug

Bei grenzüberschreitenden Sachverhalten können sich Fragen des anwendbaren Rechts, des Gerichtsstands und der Zulassung ergeben. Maßgeblich sind dann Kollisionsregeln, zwingende Verbraucherschutzvorgaben und etwaige berufsrechtliche Anforderungen am Ort der Tätigkeit oder des Vertragsabschlusses.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Worin besteht der Unterschied zwischen Zivilmäkler und Handelsmäkler?

Der Zivilmäkler agiert außerhalb eines kaufmännischen Geschäftsbetriebs und unterliegt primär dem allgemeinen Zivilrecht. Der Handelsmäkler handelt im kaufmännischen Verkehr; für ihn gelten zusätzliche handelsrechtliche Besonderheiten, etwa zu Ordnung, Dokumentation und kaufmännischen Gepflogenheiten.

Wann entsteht der Provisionsanspruch des Zivilmäklers?

Ein Anspruch auf Provision entsteht, wenn ein wirksamer Maklervertrag besteht, der angestrebte Hauptvertrag geschlossen wird und die Maklertätigkeit hierfür zumindest mitursächlich war. Inhaltliche Übereinstimmung zwischen nachgewiesenem oder vermitteltem Geschäft und dem späteren Vertrag ist erforderlich.

Welche Bedeutung hat die Vorkenntnis des Auftraggebers?

Besteht beim Auftraggeber bereits vorab Kenntnis von der konkreten Vertragsgelegenheit, entfällt für die reine Nachweistätigkeit grundsätzlich der Provisionsanspruch. Eine Vermittlungsleistung kann davon unberührt bleiben, sofern sie eigenständige Kausalität für den Vertragsschluss entfaltet.

Darf ein Zivilmäkler für beide Vertragsparteien tätig sein?

Eine Doppeltätigkeit ist möglich, setzt jedoch Offenlegung voraus. Die Transparenz soll Interessenkonflikte sichtbar machen und ermöglicht den Parteien, die Neutralität der Tätigkeit rechtlich einzuordnen. Verstöße können Vergütungsansprüche gefährden.

Wann haftet der Zivilmäkler für fehlerhafte Informationen?

Haftung kommt in Betracht, wenn Informations- oder Aufklärungspflichten verletzt werden. Für von Dritten stammende Angaben besteht grundsätzlich keine eigene Gewähr, es sei denn, sie werden erkennbar unkritisch übernommen oder trotz erkennbarer Zweifel nicht überprüft oder relativiert.

Was unterscheidet den einfachen Maklerauftrag vom Alleinauftrag?

Beim einfachen Maklerauftrag können mehrere Zivilmäkler parallel tätig werden und der Auftraggeber kann selbst suchen; vergütungspflichtig ist der kausal erfolgreiche Zivilmäkler. Beim Alleinauftrag wird nur ein Zivilmäkler beauftragt; beim qualifizierten Alleinauftrag sind zusätzlich Eigenbemühungen des Auftraggebers ausgeschlossen.

Gibt es Widerrufsrechte beim Maklervertrag?

Bei Vertragsschlüssen mit Verbraucherbeteiligung können Widerrufsrechte bestehen, insbesondere bei Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen. Ein vorzeitiger Beginn der Maklertätigkeit kann Folgen für die Vergütung haben, wenn der Widerruf erklärt wird.

Erhält der Zivilmäkler Aufwendungsersatz ohne Erfolg?

Aufwendungsersatz fällt ohne vertragliche Abrede grundsätzlich nicht an. Ersatz für Inserate, Fahrten oder Besichtigungen bedarf einer Vereinbarung; die bloße Tätigkeit genügt nicht, um ohne Erfolg einen Anspruch zu begründen.