Real

Begriffserklärung „Real“ im Recht

Der Begriff Real besitzt in verschiedenen Rechtsgebieten eine zentrale Bedeutung. Er leitet sich vom lateinischen Wort realis (‚sachlich‘, ‚die Sache betreffend‘) ab und bezieht sich insbesondere auf Sachen und sachenbezogene Rechtsverhältnisse. In rechtlichen Kontexten wird der Begriff Real zur Unterscheidung von Verpflichtungen oder Rechten verwendet, die sich unmittelbar auf körperliche Gegenstände („res“) richten, im Gegensatz zu persönlichen Rechten, die gegen bestimmte Personen wirken.

Grundlegende Bedeutung im Recht

Sachenrechtlicher Bezug

Im Sachenrecht bezeichnet Real dasjenige, was sich auf Sachen (körperliche Gegenstände) und deren rechtliche Zuordnung bezieht. Typische Begriffe sind:

• Realakt: Ein Realakt ist eine tatsächliche Handlung mit rechtlicher Relevanz, die ohne Rechtsgeschäft erfolgt, etwa die Übergabe einer Sache.
• Realrecht: Unter Realrechten versteht man dingliche Rechte, insbesondere das Eigentum, die Hypothek, die Grundschuld sowie Dienstbarkeiten, wie sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt sind.
• Realsicherheit: Sie bezeichnet eine Sicherung durch Sachen (z. B. Pfandrecht, Grundpfandrechte), im Gegensatz zu Personalsicherheiten wie Bürgschaft.

Abgrenzung zum Obligationsrecht

Im Gegensatz zu „real“ steht „personal“, das sich auf Schuldverhältnisse zwischen bestimmten Personen bezieht. Während realbezogene Rechte gegenüber jedermann wirken (Absolute Rechte), sind persönliche Rechte nur gegenüber einer bestimmten Person durchsetzbar.

Rechtsanwendung und -formen

Realrechte

Wesensmerkmale

Realrechte zeichnen sich durch folgende Merkmale aus:

• Wirkungen gegenüber jedermann (Absolutheit)
• Dinglicher Charakter
• Übertragbarkeit meistens durch Einigung und Übergabe (bei beweglichen Sachen) oder Eintragung ins Grundbuch (bei Grundstücken)
• Zuweisung von Nutzung, Fruchtziehung oder Verfügungsmacht

Beispiele für Realrechte

• Eigentum (§ 903 BGB): Umfasst die umfassende rechtliche Herrschaft über eine Sache.
• Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB): Verleiht das Recht, eine fremde Sache zu nutzen und deren Früchte zu ziehen.
• Grunddienstbarkeit (§§ 1018 ff. BGB): Belastet ein Grundstück dergestalt, dass der Eigentümer bestimmte Nutzungen zu dulden oder zu unterlassen hat.

Realsicherheiten

Realsicherheiten beruhen auf der Inanspruchnahme eines realen Gegenstandes zur Sicherung eines Anspruchs. Sie umfassen:

• Pfandrecht (§§ 1204 ff. BGB): Sicherungsübereignung eines beweglichen Gegenstandes.
• Hypothek (§§ 1113 ff. BGB) und Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB): Belastung eines Grundstücks zur Sicherung eines Anspruchs.

Beide Formen gewährleisten, dass der Sicherungsnehmer zur Befriedigung seiner Forderung bevorzugt aus der Sache vorgehen kann.

Realakte

Ein Realakt ist eine tatsächliche Handlung, die zu einer Rechtsfolge führt, ohne dass eine Willenserklärung erforderlich ist. Beispiele sind:

• Besitzergreifung (§ 854 BGB): Der Erwerb des Besitzes an einer Sache durch tatsächliche Sachherrschaft.
• Übergabe bei der Übereignung (§ 929 Satz 1 BGB): Die tatsächliche Übergabe ist zwingend für den Eigentumsübergang an beweglichen Sachen.

Real im Immobiliarsachenrecht

Realrechte an Grundstücken

Im Grundstücksrecht spielen dingliche Rechte eine herausragende Rolle als Realrechte. Relevante Beispiele:

• Eigentum am Grundstück: Das vollumfängliche Realrecht an einem Grundstück.
• Dienstbarkeiten: Nutzungsrechte Dritter am Grundstück (z. B. Wegerecht).
• Grundpfandrechte: Sicherung für die Gläubigerposition, zumeist zur Darlehensabsicherung.

Eintragungserfordernis

Reale Rechte an Grundstücken unterliegen regelmäßig dem Eintragungsprinzip. Sie entstehen erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB).

Realanspruch und Realobligation

Realanspruch

Ein Realanspruch bezieht sich auf die Durchsetzung eines dinglichen Rechts, etwa den Herausgabeanspruch aus § 985 BGB (Eigentümer gegen Besitzer einer Sache).

Realobligation

Eine Realobligation ist eine Verpflichtung, die unmittelbar mit einem Gegenstand verknüpft ist. Beispielhaft ist die Eigentümergrundschuld, bei der die Verpflichtung aus der Grundschuld an das Eigentum am Grundstück gekoppelt ist.

Verwendung in weiteren rechtlichen Zusammenhängen

Realsteuerrecht

Im Steuerrecht werden bestimmte Steuerarten als Realsteuern bezeichnet, beispielsweise die Grundsteuer und die Gewerbesteuer (§ 3 Abs. 2 AO). Im Gegensatz zu Personensteuern richten sich Realsteuern nicht nach persönlichen Verhältnissen, sondern nach dem Gegenstand selbst.

Realteilung

Im Familien- und Erbrecht bedeutet Realteilung die Aufteilung eines Vermögensgegenstandes in Natur unter mehreren Berechtigten. Dies steht der Zuteilung eines Realausgleichs (Ausgleichungssumme) als Geldleistung gegenüber.

Abgrenzung und Systematik

Unterschied zu Personalrechten

Während Realrechte einen unmittelbaren Bezug zur Sache selbst aufweisen und gegenüber jedermann durchgesetzt werden können, beziehen sich Personalrechte ausschließlich auf das Verhältnis zwischen bestimmten Rechtssubjekten.

Zusammenfassung der Charakteristika

• Real steht für sachenbezogene rechtliche Positionen und Handlungen.
• Realrechte sind absolute Rechte mit Wirkung gegenüber jedermann.
• Reale Verpflichtungen sind regelmäßig mit der Sache selbst verknüpft, nicht mit bestimmten Personen.

Literatur und Rechtsprechung

Weiterführende Informationen zu den rechtlichen Aspekten des Begriffs Real finden sich in den einschlägigen Kommentaren zum BGB und in der höchstrichterlichen Rechtsprechung, insbesondere Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zu Sachenrecht und Grundbuchrecht.

Fazit

Der Begriff Real umfasst im Recht eine Vielzahl von Aspekten, die sich allesamt auf Sachen und sachenbezogene Rechte und Pflichten beziehen. Dazu gehören insbesondere dingliche Rechte, realsichernde Maßnahmen, tatsächliche Handlungen mit Rechtsfolgen sowie sachenbezogene Ansprüche und Verpflichtungen. Die genaue Einordnung und Anwendung ist abhängig vom jeweiligen Rechtsgebiet, in dem der Begriff verwendet wird.

Häufig gestellte Fragen

Wer ist beim Immobilienkauf nach deutschem Recht eigentumsrechtlich als Eigentümer anzusehen?

Im deutschen Recht wird das Eigentum an Immobilien – juristisch als Grundstücke bezeichnet – gemäß § 873 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) durch Einigung und Eintragung ins Grundbuch übertragen. Das bedeutet, erst mit der Grundbucheintragung („Auflassung“) wird der Erwerber tatsächlich rechtlicher Eigentümer, unabhängig davon, ob bereits ein notarieller Kaufvertrag geschlossen oder der Kaufpreis bezahlt wurde. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist nach § 311b BGB zwingend vorgeschrieben und schützt beide Parteien durch rechtliche Klarheit. Die Eintragung ins Grundbuch ist öffentlich zugänglich und dient der Rechtssicherheit und dem Schutz des gutgläubigen Erwerbers nach § 892 BGB. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibt rechtlich diejenige Person Eigentümer, die im Grundbuch eingetragen ist, auch wenn die Besitzübergabe schon erfolgt ist. Das Grundbuch genießt einen sogenannten öffentlichen Glauben, sodass Vertrauen auf die Einträge grundsätzlich rechtlich geschützt wird.

Welche rechtlichen Pflichten und Risiken bestehen beim Kauf einer Immobilie?

Beim Erwerb einer Immobilie gehen mit dem Eigentumserwerb umfassende Rechte, aber auch Pflichten einher. Nach der notariellen Beurkundung und der Besitzübergabe haftet der neue Eigentümer unter anderem für die Zahlung der Grundsteuer gemäß Grundsteuergesetz und muss kommunale Abgaben wie Erschließungsbeiträge leisten, sofern dies im Kaufvertrag nicht anders geregelt ist. Der Käufer hat auch die Pflicht, Lasten des Grundstücks, wie Grunddienstbarkeiten oder Baulasten, zu übernehmen, falls sie im Grundbuch eingetragen sind. Die Mitwirkungspflicht bei der Grundbucheintragung ist zwingend erforderlich, und etwaige Altlasten oder Mängel, die nach der Übergabe festgestellt werden, können im Rahmen von Sachmängelhaftung nach § 437 BGB geltend gemacht werden, falls diese im Kaufvertrag nicht rechtswirksam ausgeschlossen wurden. Ferner besteht Anzeigepflicht für bedeutende Veränderungen gegenüber Behörden; etwa im Denkmalschutzrecht oder baurechtlichen Fragen. Versäumnisse können zu erheblichen Haftungs- oder Kostennachteilen führen.

Wie erfolgt die rechtssichere Übertragung einer Immobilie und welche Beurkundungen sind erforderlich?

In Deutschland ist gemäß § 311b BGB für die Übertragung von Immobilieneigentum eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages zwingend vorgeschrieben. Die notarielle Beurkundung sichert beiden Parteien eine rechtlich geprüfte Vertragssituation zu. Im Anschluss bedarf es einer Auflassung, das ist die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang, welche erfahrungsgemäß im Rahmen des Notartermins erklärt wird (§ 925 BGB). Die tatsächliche Eigentumsübertragung erfolgt erst mit der Eintragung ins Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht. Zusätzlich prüft der Notar die Eigentumsverhältnisse, Lastenfreiheit und bereitet einen Antrag zur Grundbuchänderung vor. Ohne notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung ist ein Eigentumsübergang im juristischen Sinne nicht möglich und auch nicht durchsetzbar. Neben der Beurkundung ist häufig die Zustimmung von Gläubigern, Behörden oder Ehegatten erforderlich, abhängig von Grundstücksart und Gesetzeslage.

Welche Bedeutung haben Grundbucheinträge und wie sind sie rechtlich zu beurteilen?

Grundbucheinträge sind im deutschen Sachenrecht von zentraler Bedeutung, da sie öffentlich zugänglich dokumentieren, wer Eigentümer eines Grundstücks ist und welche Belastungen darauf lasten. Das Grundbuch besteht aus mehreren Abteilungen: Abteilung I für Eigentümer, Abteilung II für Lasten und Beschränkungen (z.B. Dienstbarkeiten und Vormerkungen), Abteilung III für Grundpfandrechte (z.B. Hypotheken und Grundschulden). Rechtlich wird auf das Grundbuch vertraut (öffentlicher Glaube gem. § 892 BGB), sodass Dritte, die auf die Richtigkeit der Eintragung vertrauen, in der Regel geschützt sind. Fehlerhafte Eintragungen können daher weitreichende Folgen haben. Änderungen im Grundbuch dürfen nur durch notarielle Bewilligung und Eintragungsantrag erfolgen. Für Käufer ist die Prüfung des Grundbuchs vor Unterzeichnung des Kaufvertrags eine essenzielle Absicherung gegen unerwünschte Belastungen.

Welche Rechte und Pflichten haben Miteigentümer bei Bruchteilseigentum und Wohnungseigentum?

Teilen sich mehrere Personen das Eigentum an einer Immobilie, spricht man von Bruchteilseigentum (§ 1008 BGB) oder im Falle einer Wohnung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Miteigentümer haben das Recht, ihren Anteil zu veräußern, jedoch besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht anderer Miteigentümer in bestimmten Fällen (§ 2034 BGB). Alle Entscheidungen hinsichtlich der Immobilie müssen gemeinschaftlich getroffen werden; größere Maßnahmen benötigen Mehrheitsbeschluss oder Einstimmigkeit je nach Relevanz (§ 744 BGB, § 20 WEG). Die Aufteilung von Kosten, Nutzungen und Lasten erfolgt regelmäßig nach Miteigentumsanteilen. Jeder Miteigentümer kann die Teilungsversteigerung beantragen, wodurch es zur Verwertung der Immobilie kommen kann, wenn eine Einigung nicht mehr möglich ist. Im Rahmen des WEG besteht zudem die Pflicht zur Instandhaltung und Einhaltung der Gemeinschaftsordnung.

Inwieweit sind Immobilien als Vermögensobjekt im Erbfall besonders zu beachten?

Immobilien sind im Erbfall rechtlich und steuerlich besonders geschützt und geregelt. Mit dem Tod des Erblassers geht das Eigentum automatisch auf die Erben im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB) über. Die Umschreibung im Grundbuch setzt allerdings einen Erbnachweis, beispielsweise in Form eines Erbscheins oder notariellen Testaments, voraus. Bis zur Grundbuchberichtigung können das Erbe und alle Rechte daraus nicht wirksam gegenüber Dritten geltend gemacht werden. Darüber hinaus sind Immobilien regelmäßig der Erbschaftssteuer unterworfen; spezielle Freibeträge und Bewertungsregeln nach dem Bewertungsgesetz sowie dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz finden Anwendung. Besonderheiten ergeben sich bei der Übertragung von eigengenutztem Wohnraum, Betriebsvermögen oder Grundstücksgemeinschaften, die gesonderten Bewertungs- und Steuerregelungen unterliegen.

Welche rechtlichen Besonderheiten sind beim Verkauf einer vermieteten Immobilie zu beachten?

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gilt nach § 566 BGB der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, das bedeutet, das bestehende Mietverhältnis wird mit allen Rechten und Pflichten vom neuen Eigentümer übernommen. Der neue Eigentümer kann das Mietverhältnis nicht ohne Weiteres beenden und muss sich insbesondere an bestehende Verträge und Mieterschutzvorschriften halten. Kündigungen wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung sind an enge gesetzliche Vorgaben gebunden und bedürfen meist einer langen Kündigungsfrist. Zudem müssen Mieter bei Eigentümerwechsel förmlich informiert werden (§ 566 Abs. 2 BGB). Mieter haben ebenfalls ein Vorkaufsrecht bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (§ 577 BGB). Versäumt der Verkäufer oder Notar die rechtlichen Informationspflichten, können Schadensersatz- oder Rücktrittsansprüche entstehen. Ein sorgfältig ausgestalteter Kaufvertrag sollte daher alle relevanten mietrechtlichen Aspekte dokumentieren.