Real

Begriffserklärung: Real im Recht

Der Begriff Real besitzt im rechtlichen Kontext vielfältige Bedeutungen und wird in unterschiedlichen Zusammenhängen verwendet. Im Vordergrund stehen Aspekte des Sachenrechts, steuerrechtliche Fragestellungen sowie die Rolle von Realrechten. Die folgende Ausarbeitung beleuchtet sämtliche Facetten des Begriffs unter besonderer Berücksichtigung der rechtlichen Systematik und Terminologie.

Real im Sachenrecht

Definition und Abgrenzung

Im Bereich des Sachenrechts wird Real häufig zur Abgrenzung von Rechten verwendet, die sich unmittelbar auf eine Sache beziehen (Realrechte, auch dingliche Rechte genannt), im Gegensatz zu bloßen Forderungsrechten (Obligationsrechte). Der Begriff „real“ stammt hierbei vom lateinischen „res“ (Sache).

Anwendungsbereiche

• Eigentum: Das Eigentum ist das klassische Realrecht, welches die umfassende rechtliche Herrschaft über eine Sache enthält (§ 903 BGB).
• Grundpfandrechte: Hypothek und Grundschuld gelten als reale Sicherungsrechte an Grundstücken (§§ 1113 ff. BGB).
• Dienstbarkeiten: Hierunter fallen grundstücksbezogene Nutzungsrechte, insbesondere Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) und beschränkt persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB).
• Nießbrauch: Als umfassendes Nutzungsrecht an einer fremden Sache ist auch der Nießbrauch ein Realrecht im Sinne des Sachenrechts (§§ 1030 ff. BGB).

Abgrenzung zum Obligationsrecht

Im Gegensatz zu Rechten aus einem Schuldverhältnis (z. B. Vertrag) wirken Realrechte absolut gegenüber jedermann. Sie verleihen dem Berechtigten bestimmte Befugnisse über eine Sache, die von jedem Dritten zu beachten sind.

Real im Steuerrecht

Begriff im Kontext der Realsteuern

Im Steuerrecht bezeichnet „real“ Steuern, die an eine Sache bzw. einen tatsächlichen Sachverhalt anknüpfen. Realsteuern erfassen objektive Steuerquellen, unabhängig von der persönlichen Leistungsfähigkeit des Steuerschuldners.

Bedeutung der Realsteuerarten

• Grundsteuer: Nach § 3 Abs. 2 AO zählt die Grundsteuer zu den Realsteuern, da sie die Inhaberschaft an Grundstücken besteuert.
• Gewerbesteuer: Als Realsteuer i. S. d. Art. 106 Abs. 6 GG bezieht sich die Besteuerung auf den Gewerbebetrieb als Sachgesamtheit.

Abgrenzung

Persönliche Steuern (Personensteuern) wie Einkommensteuer berücksichtigen demgegenüber die persönlichen Verhältnisse und Eigenschaften des Steuerpflichtigen.

Realrechte in internationalen Rechtssystemen

Terminologie im europäischen Rechtskreis

Im deutschsprachigen Raum entspricht der Begriff „Real“ bzw. „Realrecht“ dem dt. Sachenrecht, im französischen Recht als „droits réels“, im englischen „real rights“. Überall bezieht sich der Terminus auf unmittelbar an Sachen wirkende Rechte.

Inhalt und Wirkungsbereich

Realrechte sind gekennzeichnet durch:

• Publizität (z. B. Eintragung im Grundbuch)
• Absolutheit (Wirkung gegenüber jedermann)
• Sachenbezogenheit

Typische Realrechte im europäischen Rechtsvergleich sind Eigentum, Pfandrecht, Dienstbarkeiten und Nießbrauch.

Real als Gegenstand von Rechtsgeschäften

Übertragung von Realrechten

Die Übertragung von Realrechten an beweglichen Sachen erfolgt in der Regel durch Übergabe (§ 929 BGB), bei Grundstücken durch Einigung und Eintragung (§ 873 BGB). Realrechte können belastet oder übertragen werden, etwa durch Bestellung von Grundpfandrechten, Auflassung von Grundstücken oder Einräumung von Dienstbarkeiten.

Real im Zwangsvollstreckungsrecht und bei Sicherheiten

Vollstreckbarer Gegenstand

Im Rahmen der Zwangsvollstreckung kann sich der Begriff „real“ auf die unmittelbare Vollstreckung in körperliche Sachen oder Grundstücke beziehen (Immobilienzwangsvollstreckung, Sachpfändung).

Realobligationen

Hierbei handelt es sich um Verpflichtungen, die unmittelbar mit der Inhaberschaft einer Sache verbunden sind. Mit dem Erwerb der Sache treten diese Verpflichtungen automatisch in Kraft, wie bei der Baulast oder dem Wasseranschlussrecht.

Real im Erb- und Familienrecht

Realteilung

Im Erbrecht bezeichnet „Realteilung“ die Teilung des Nachlasses durch physische Zuweisung von Nachlassgegenständen an die Erben (§ 2042 BGB). Im Güterrecht (Familienrecht) kann eine „Realteilung“ im Rahmen des Zugewinnausgleichs Bedeutung erlangen, soweit Vermögensgegenstände tatsächlich aufgeteilt werden.

Real im Handels- und Gesellschaftsrecht

Realakt

„Realakte“ bezeichnen tatsächliche Handlungen mit Rechtsfolgen, ohne dass eine Willenserklärung vorliegt (z. B. Übergabe einer Sache als Realakt).

Realkapital und Realeinlage

Im Gesellschaftsrecht kann der Begriff im Zusammenhang mit der Realeinlage stehen, etwa durch Einbringung von Sachen in das Gesellschaftsvermögen (Sachgründung, § 5 Abs. 4 GmbHG).

Abgrenzung und weitere Begriffsverwendungen

Real und Personal

Im Recht findet vielfach eine Unterscheidung zwischen „real“ (sachenbezogen) und „personal“ (personenbezogen/individuumbezogen) statt, beispielsweise bei der Unterscheidung von Real- und Personalobligationen.

Termini außerhalb des Rechts

Außerhalb des rechtlichen Bereichs kann der Begriff „real“ weitere Bedeutungen haben, etwa in der Philosophie als Gegensatz zu „ideal“. Für die Zwecke des Rechtswörterbuchs ist maßgeblich allein die sachenbezogene Verwendung.

Literatur und weiterführende Hinweise

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Abgabenordnung (AO)
• Grundgesetz (GG)
• Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, Kommentar
• Tipke/Lang, Steuerrecht

Zusammenfassung

Der Begriff Real ist im Recht vielschichtig und wird vorrangig zur Kennzeichnung von sachenbezogenen Rechten, Steuern und Handlungen verwendet. Die zentrale Bedeutung liegt in der Abgrenzung zu rein personen- oder schuldrechtlichen Verhältnissen sowie in der Begründung von Rechten, die unabhängig von schuldrechtlichen Beziehungen, sondern unmittelbar an der Sache selbst bestehen und wirken. In zahlreichen Rechtsgebieten, von Sachenrecht über Steuerrecht bis Erbrecht, nimmt der Begriff eine strukturierende Funktion ein und trägt zur Systematik und Abgrenzung der einzelnen Institute bei.

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten beim Immobilienkauf in Deutschland?

Der Immobilienkauf in Deutschland ist an strenge rechtliche Vorgaben gebunden, insbesondere was Form, Ablauf und die Beteiligung von Dritten betrifft. Grundsätzlich ist für den Eigentumsübergang an einer Immobilie ein notariell beurkundeter Kaufvertrag vorgeschrieben (§ 311b BGB). Ohne diese Beurkundung ist der Vertrag nichtig. Der Notar übernimmt eine neutrale Beratungsfunktion und stellt sicher, dass beide Parteien den Vertragsinhalt verstehen und alle gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer rechtlich Eigentümer der Immobilie (§ 873 BGB). Zudem sind Regelungen zur Finanzierung, etwa über Grundschulden oder Hypotheken, im Grundbuch ebenso gesetzlich geregelt. Spezielle Vorschriften greifen bei Vorkaufsrechten, etwa durch Kommunen, und bei Immobilien im Ausland sind gegebenenfalls ausländische Rechtssysteme zu beachten. Darüber hinaus werden Käufer durch das Geldwäschegesetz (GwG) verpflichtet, sich eindeutig zu identifizieren.

Welche rechtlichen Pflichten trifft einen Verkäufer beim Immobilienverkauf?

Der Verkäufer einer Immobilie ist gesetzlich verpflichtet, den Käufer über alle wesentlichen Eigenschaften und etwaige Mängel der Immobilie aufzuklären. Unterlässt er dies vorsätzlich oder arglistig, kann der Käufer nach § 123 BGB wegen arglistiger Täuschung vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz verlangen. Im Kaufvertrag können Gewährleistungsansprüche zwar für gebrauchte Immobilien weitgehend ausgeschlossen werden, jedoch nicht im Falle vorsätzlicher Täuschung oder arglistigen Verschweigens. Ebenso ist der Verkäufer durch das Geldwäschegesetz verpflichtet, mithilfe des Notars die Identität des Käufers zu überprüfen. Steuerliche Aspekte, wie etwa Spekulationssteuer bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung (Ausnahme: Eigennutzung), spielen ebenfalls eine Rolle. Bei Eigentümergemeinschaften (z. B. Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung) sind zusätzliche Offenlegungspflichten zu beachten.

Welche Rolle spielt das Grundbuch und wie ist das Verfahren aus rechtlicher Sicht geregelt?

Das Grundbuch ist das zentrale Register für die rechtlichen Verhältnisse an Grundstücken und Immobilien in Deutschland. Ohne Eintragung im Grundbuch ist ein Erwerb oder eine Belastung (z. B. Hypothek, Grundschuld) nicht wirksam. Das Grundbuchamt prüft Anträge streng nach gesetzlicher Vorgabe. Änderungen sind nur mit Vorlage beglaubigter Unterlagen und nach Eintragungsbewilligung möglich (§§ 19, 20 GBO). Die Eintragung des neuen Eigentümers erfolgt regelmäßig nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die nach Zahlung der Grunderwerbsteuer ausgestellt wird. Die Einsicht in das Grundbuch ist nach § 12 GBO nur berechtigten Personen gestattet. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben (§ 892 BGB), wodurch schutzwürdiges Vertrauen in die Richtigkeit der Eintragungen besteht-fehlerhafte Eintragungen können zu Schadensersatzansprüchen führen.

Welche rechtlichen Besonderheiten gelten beim Erwerb von Wohnungseigentum (WEG)?

Der Erwerb von Wohnungseigentum unterliegt dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird neben dem Sondereigentum (Wohnung) auch ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (z. B. Dach, Treppenhaus) rechtlich erworben. Käufer haben somit Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft, etwa hinsichtlich Hausgeldzahlungen, Instandhaltungsrücklagen und Mitbestimmung auf Eigentümerversammlungen. Verträge und Vereinbarungen innerhalb der Gemeinschaft (Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung) sind rechtsverbindlich. Beim Verkauf einer Wohnung ist der Käufer an bestehende Vereinbarungen gebunden; Beschlüsse der Eigentümerversammlung können auch zukünftige Eigentümer betreffen. Streitigkeiten werden vor dem Amtsgericht behandelt, das für WEG-Sachen zuständig ist.

Welche Bedeutung haben Baulasten und Dienstbarkeiten in rechtlicher Hinsicht?

Baulasten und Dienstbarkeiten sind rechtliche Belastungen eines Grundstücks, die in öffentlich-rechtlichen bzw. grundbuchrechtlichen Registern eingetragen werden. Baulasten (i. S. d. Landesbauordnungen) werden separat beim Bauamt geführt und betreffen Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwa Stellplatz- oder Abstandsflächenbaulasten. Sie sind – anders als Dienstbarkeiten – nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis aufgeführt. Dienstbarkeiten (z. B. Wegerechte, Leitungsrechte) werden im Grundbuch eingetragen und sichern Dritten bestimmte Nutzungsrechte am Grundstück. Beide können den Wert und die Nutzbarkeit eines Grundstücks erheblich beeinflussen und sind im Rahmen eines Immobilienkaufs zwingend zu prüfen. Die Einsicht in das Baulastenverzeichnis muss separat beantragt werden und ist für Verkäufer wie Käufer rechtlich relevant.

Welche grunderwerbssteuerlichen Regelungen sind beim Immobilienerwerb zu beachten?

Beim Erwerb von Grundstücken oder Immobilien fällt in Deutschland die Grunderwerbsteuer an (§ 1 GrEStG). Die Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis, die Höhe variiert je nach Bundesland (zwischen 3,5 % und 6,5 %). Der Notar ist verpflichtet, den Grundstückserwerb an das Finanzamt zu melden. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erhält der Käufer die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch ist. Ausnahmen von der Steuerpflicht bestehen bei bestimmten Erwerbsarten, etwa im Rahmen des Ehegatten- oder Verwandten ersten Grades-Erwerbs. Auch Share Deals können unter bestimmten Voraussetzungen eine Grunderwerbsteuerpflicht auslösen. Fehlerhafte oder unterlassene Angaben können steuerliche Nachforderungen nach sich ziehen.

Welche datenschutzrechtlichen Aspekte sind beim Handel mit Immobilien zu beachten?

Der Immobilienhandel erfordert die Verarbeitung zahlreicher personenbezogener Daten durch Makler, Notare, Banken und Grundbuchämter. Nach der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) ist dabei sicherzustellen, dass die Erhebung, Speicherung und Weitergabe dieser Daten auf einer geeigneten Rechtsgrundlage erfolgt, etwa zur Vertragserfüllung oder zur Erfüllung gesetzlicher Pflichten (z. B. Geldwäschegesetz). Verantwortliche müssen Betroffene über Art, Umfang und Zweck der Datenverarbeitung informieren und Sicherungsmaßnahmen zum Schutz der Daten implementieren. Bei unberechtigtem Datenzugriff können empfindliche Bußgelder verhängt werden. Daten dürfen grundsätzlich nur so lange gespeichert werden, wie dies für die jeweiligen gesetzlichen Nachweis- und Dokumentationspflichten erforderlich ist.