Begriff und Einordnung der Drei-Fünftel-Deckung
Die Drei-Fünftel-Deckung bezeichnet eine rechtliche Obergrenze für die Anrechenbarkeit von Hypothekendarlehen in einem gesicherten Deckungsstock, insbesondere im Pfandbriefwesen. Anerkannt wird nur der Teil einer grundpfandrechtlich gesicherten Forderung, der bis zu drei Fünfteln (60 Prozent) des konservativ ermittelten Beleihungswerts der Immobilie reicht. Der darüber hinausgehende Teil der Forderung bleibt für die Deckung unberücksichtigt und muss durch zusätzliche Vermögenswerte oder durch die allgemeine Haftung des Emittenten abgesichert werden.
Die Regel dient dazu, die Sicherheit bestimmter Refinanzierungsinstrumente zu erhöhen, indem eine deutliche Risikopufferzone zwischen dem anrechenbaren Darlehensanteil und potenziellen Wertschwankungen der Immobilie entsteht.
Zweck und rechtlicher Hintergrund
Die Drei-Fünftel-Deckung verfolgt mehrere Schutz- und Ordnungsziele:
- Schutz der Inhaber besicherter Schuldverschreibungen durch konservative Wertermittlung und strikte Anrechnungslimits.
- Stabilität des Deckungsstocks, damit die Zahlungsverpflichtungen gegenüber Anlegern auch bei Marktstress erfüllt werden können.
- Trennung zwischen der gesamten Kreditbeziehung zum Darlehensnehmer und dem Teil, der tatsächlich als Sicherheit für die Refinanzierung ausgewiesen werden darf.
Die Vorgabe ist Bestandteil des besonderen Rechtsrahmens für gedeckte Schuldverschreibungen. Sie ergänzt organisatorische und aufsichtsrechtliche Anforderungen wie die Führung eines Deckungsregisters, die laufende Überwachung der Deckung sowie Prüfungen durch interne Stellen und externe Aufsicht.
Beleihungswert und Abgrenzung zum Marktwert
Für die Drei-Fünftel-Deckung ist der Beleihungswert maßgeblich. Er wird vorsichtig bestimmt und soll den langfristig erzielbaren Wert der Immobilie abbilden, unabhängig von kurzfristigen Marktspitzen. Der Marktwert (Verkehrswert) kann davon abweichen und in dynamischen Phasen höher oder niedriger liegen.
Da sich die 60-Prozent-Grenze auf den Beleihungswert bezieht, fällt der anrechenbare Betrag in der Regel niedriger aus, als es eine reine Orientierung am Marktwert nahelegen würde. Dies erhöht die Robustheit des Deckungsstocks.
Praktische Anwendung und Berechnung
Schrittweise Herangehensweise
- Ermittlung des Beleihungswerts der Immobilie auf Basis vorsichtiger Annahmen und nachhaltiger Kriterien.
- Berechnung von drei Fünfteln (60 Prozent) dieses Beleihungswerts als maximal anrechenbarer Höchstbetrag für den Deckungsstock.
- Zuordnung des entsprechenden Darlehensanteils zur Deckungsmasse; der Rest des Darlehens bleibt außerhalb der Deckung oder wird durch andere geeignete Werte abgedeckt.
Beispiel
Beleihungswert: 500.000 EUR. Darlehensbetrag: 400.000 EUR. Anrechenbar für die Deckung sind maximal 60 Prozent von 500.000 EUR, also 300.000 EUR. Die verbleibenden 100.000 EUR des Darlehens werden nicht zur Deckung gezählt und sind anderweitig zu sichern.
Auswirkungen für Beteiligte
Emittenten
Institute, die gedeckte Schuldverschreibungen begeben, müssen die Einhaltung der Drei-Fünftel-Deckung laufend sicherstellen. Dazu zählt die genaue Wertermittlung, die Pflege des Deckungsregisters, die Nachdeckung bei Wertveränderungen sowie die Steuerung zusätzlicher Sicherheiten.
Anleger
Die Regel fungiert als Sicherheitsmerkmal. Sie trägt dazu bei, dass die Forderungen in der Deckungsmasse auch bei negativen Marktentwicklungen voraussichtlich werthaltig bleiben.
Darlehensnehmende
Die Drei-Fünftel-Deckung wirkt mittelbar: Sie beeinflusst, welcher Teil eines Kredits zur Refinanzierung herangezogen werden kann, ohne die vertraglichen Rechte und Pflichten aus dem Darlehen selbst zu verändern.
Deckungsmanagement, Überwachung und Kontrolle
Die Deckungsmasse wird in einem speziellen Register geführt und regelmäßig überwacht. Typische Elemente sind:
- Laufende Kontrolle der Deckungsrelationen und Einhaltung der Drei-Fünftel-Grenze.
- Nachbesicherung bei sinkenden Beleihungswerten oder Zahlungsausfällen.
- Unabhängige Prüfungen sowie aufsichtliche Kontrolle, um Transparenz und Stabilität sicherzustellen.
Sonder- und Grenzfälle
Wertveränderungen und Nachdeckung
Fallen Immobilienwerte, kann der anrechenbare Teil sinken. Das Institut muss dann durch zusätzliche geeignete Aktiva oder Umschichtungen die volle Deckung wiederherstellen.
Nicht performende Kredite
Bei Zahlungsstörungen ist zu prüfen, inwieweit Forderungen weiterhin in der Deckungsmasse verbleiben dürfen. Häufig sind zusätzliche Sicherungsmaßnahmen erforderlich.
Besondere Objektarten und Projektphasen
Bei gewerblichen Objekten, gemischt genutzten Immobilien oder Bauvorhaben gelten üblicherweise restriktive Bewertungsmaßstäbe. Der konservative Ansatz des Beleihungswerts und die Drei-Fünftel-Deckung wirken hier als doppelte Vorsichtslinie.
Abgrenzungen und verwandte Konzepte
- Beleihungsauslauf (Loan-to-Value): Verhältnis von Darlehenshöhe zum Wert der Immobilie; kann vom anrechenbaren Deckungsanteil abweichen.
- Überbesicherung: Zusätzlich zur Mindestdeckung vorgehaltene Sicherheiten zur Abmilderung von Zins-, Währungs- oder Laufzeitenunterschieden.
- Andere gedeckte Produkte: Für gedeckte Schuldverschreibungen auf Basis öffentlicher Forderungen oder besonderer Assetklassen können abweichende Anrechnungsregeln gelten.
Historische Einordnung und internationale Bezüge
Die Drei-Fünftel-Deckung ist Teil einer langen Tradition besicherter Refinanzierung über gedeckte Schuldverschreibungen. International existieren vergleichbare Obergrenzen für die Anrechenbarkeit hypothekarischer Forderungen in Deckungstöpfen. Die konkrete Ausgestaltung variiert je nach Rechtsordnung, verfolgt aber regelmäßig das Ziel, konservative Bewertungsansätze mit klaren Limits zu kombinieren, um die Widerstandskraft der Instrumente zu erhöhen.
Häufig gestellte Fragen zur Drei-Fünftel-Deckung
Was bedeutet Drei-Fünftel-Deckung konkret?
Sie besagt, dass nur bis zu 60 Prozent des vorsichtig ermittelten Beleihungswerts einer Immobilie als Deckungsbeitrag in die gesicherte Deckungsmasse eingestellt werden dürfen. Der darüber hinausgehende Teil des Kredits zählt nicht zur Deckung.
Gilt die Drei-Fünftel-Deckung für alle Immobilienkredite?
Sie betrifft vor allem Kredite, die zur Deckung bestimmter besicherter Refinanzierungsinstrumente verwendet werden. Für gewöhnliche Darlehensverträge ohne Bezug zu einem Deckungsstock gilt die Regel in dieser Form nicht.
Wie unterscheidet sich die Drei-Fünftel-Deckung vom Beleihungsauslauf?
Die Drei-Fünftel-Deckung bezieht sich auf die Anrechenbarkeit im Deckungsstock und basiert auf dem Beleihungswert. Der Beleihungsauslauf ist ein bankinternes Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Objektwert; er kann höher oder niedriger liegen und dient anderen Steuerungszwecken.
Welche Rolle spielt der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist die maßgebliche Größe. Er wird vorsichtig ermittelt und soll langfristige, nachhaltige Werte abbilden. Die 60-Prozent-Grenze wird auf diesen Wert angewendet, nicht auf einen kurzfristigen Marktpreis.
Was geschieht bei sinkenden Immobilienwerten?
Sinkt der anrechenbare Deckungsanteil, muss der Emittent Maßnahmen treffen, um die volle Deckung sicherzustellen, etwa durch Ersatzwerte oder Umschichtungen innerhalb des Deckungsstocks.
Begrenzt die Drei-Fünftel-Deckung die Kredithöhe für Darlehensnehmende?
Unmittelbar nicht. Die Regel begrenzt nur, welcher Teil des Kredits im Deckungsstock genutzt werden darf. Die Kredithöhe ergibt sich aus der individuellen Kreditentscheidung und weiteren Sicherheitenanforderungen.
Wer überwacht die Einhaltung der Drei-Fünftel-Deckung?
Die Einhaltung wird intern durch das emittierende Institut und extern durch Aufsichts- und Prüfstellen kontrolliert. Dazu gehören regelmäßige Überprüfungen der Deckungsmasse und ihrer Bewertung.
