Auswirkungen der Coronakrise auf das Mietrecht
Die Coronakrise und das Mietrecht stehen in einem engen Zusammenhang, da die durch die COVID-19-Pandemie und behördlichen Maßnahmen verursachten wirtschaftlichen Einschränkungen erhebliche Folgen auf Mietverhältnisse hatten. Durch verschiedene gesetzgeberische Maßnahmen wurde das Mietrecht im Zeitraum der Pandemie partiell angepasst, um Mieterinnen und Mieter, sowohl im Wohnraum- als auch im Gewerbebereich, vor existenzbedrohenden Konsequenzen zu schützen. Im Folgenden werden die rechtlichen Grundlagen, Schutzregelungen und Auswirkungen der Pandemie auf das deutsche Mietrecht umfassend dargestellt.
Gesetzliche Grundlagen und Hintergrund
Allgemeine Ausgangslage
In Deutschland wird das Mietrecht vor allem durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt. Zentral sind hierbei die Vorschriften über das Mietverhältnis (§§ 535 ff. BGB), die sowohl Wohnraum- als auch Geschäftsraummietverhältnisse erfassen. Die Coronapandemie führte allerdings zu einer Sondersituation: Viele gewerbliche Mieter waren – bedingt durch staatlich angeordnete Schließungen – nicht oder nur eingeschränkt in der Lage, ihre Mietzahlungen zu leisten. Auch Wohnraummieter gerieten infolge der wirtschaftlichen Krise in Zahlungsschwierigkeiten.
Änderungen während der Coronapandemie
Um soziale und wirtschaftliche Härten abzufedern, wurden im Rahmen des Covid-19-Gesetzes (Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, BGBl. I 2020, S. 569) besondere, zeitlich befristete Regelungen für das Mietrecht geschaffen.
Schutzregelungen für Mieter in der Coronakrise
Moratorium zur Kündigungsbeschränkung
Das sogenannte Kündigungsmoratorium ist eine der zentralen Maßnahmen, die während der Coronakrise eingeführt wurden. Nach Art. 240 § 2 EGBGB (Einführungsgesetz zum BGB) war es Vermietenden im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 untersagt, Mietverhältnisse allein aufgrund von pandemiebedingt ausbleibenden Mietzahlungen zu kündigen.
Voraussetzungen für den Kündigungsschutz
* Mietausfall musste unmittelbar durch die Coronakrise verursacht sein (z. B. durch Einkommensausfall infolge von Kurzarbeit, Geschäftsschließung oder Auftragsrückgang).
* Mieterinnen und Mieter mussten glaubhaft machen, dass sie aufgrund der Pandemie und deren wirtschaftlichen Folgewirkungen nicht zur rechtzeitigen Zahlung der Miete imstande waren.
* Rückständige Mieten aus dem Schutzzeitraum mussten bis spätestens 30. Juni 2022 nachgezahlt werden, da andernfalls wieder das gewöhnliche Kündigungsrecht galt.
Stundung der Mietzahlung
Eine gesetzliche Stundungspflicht für Mietzahlungen bestand nicht. Jedoch wurden Mieterinnen und Mieter durch das Kündigungsmoratorium vor dem Verlust ihrer Wohnung oder Geschäftsräume geschützt. Dennoch blieben die Mietrückstände als zivilrechtliche Schuld bestehen und waren nachzuzahlen.
Auswirkungen auf Wohnraummietverhältnisse
Rechtliche Behandlung pandemiebedingter Mietrückstände
Bei Wohnraummietern führte die Regelung dazu, dass Kündigungen wegen pandemiebedingter Zahlungsrückstände zunächst ausgeschlossen waren. Alle anderen Kündigungsgründe – zum Beispiel Eigenbedarf oder vertragswidriges Verhalten – blieben dagegen auch während der Coronakrise anwendbar.
Nachzahlung und Mahnverfahren
Offene Mietforderungen aus dem Schutzzeitraum blieben nach wie vor im Bestand. Vermietende konnten Mahnverfahren oder Klagen auf Zahlung weiter betreiben. Lediglich die Kündigung war eingeschränkt.
Auswirkungen auf Gewerberaummietverhältnisse
Besonderheiten bei Geschäftsmieten
Bei Gewerberäumen standen insbesondere pandemiebedingte Einschränkungen wie Betriebsuntersagungen und Auflagen im Fokus. In vielen Fällen konnten Mieterinnen und Mieter ihren Geschäftsbetrieb über einen längeren Zeitraum nicht ausüben.
Gesetzliche Neuregelung: Störung der Geschäftsgrundlage
Mit Inkrafttreten des Art. 240 § 7 EGBGB wurde klargestellt, dass pandemiebedingte Beschränkungen als Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) anzusehen sind. Infolgedessen können Gewerberaummieter und -vermieter über eine Anpassung des Mietvertrages verhandeln, sofern die Fortsetzung des Vertrages zu unveränderten Bedingungen für eine Partei unzumutbar wurde.
Voraussetzungen für eine Vertragsanpassung
* Vorliegen einer schwerwiegenden Änderung der Umstände durch die Pandemie
* Keine vertragliche oder gesetzliche Risikoübernahme durch eine Vertragspartei
* Unzumutbarkeit der unveränderten Vertragsdurchführung
Kommt eine solche Vertragsanpassung nicht einvernehmlich zustande, kann im Streitfall ein Gericht im Wege der Vertragsanpassung eingreifen.
Mietkürzung und Mietminderung während der Pandemie
Kein gesetzlicher Anspruch auf Mietminderung: Für die Dauer der pandemiebedingten Einschränkungen bestand Kraft Gesetzes kein pauschaler Anspruch auf Mietminderung, da die Vermietenden weiterhin zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet blieben und einen Mangel der Mietsache regelmäßig nicht zu vertreten hatten.
Störung der Geschäftsgrundlage: Die Rechtsprechung stellt jedoch klar, dass eine Anpassung ggf. geboten und zulässig ist, sofern die Existenz des Betriebs existenziell bedroht und keine Kompensation durch staatliche Hilfen möglich war.
Beendigung von Mietverhältnissen während der Coronapandemie
Kündigungsmöglichkeiten der Vermietenden
Das Kündigungsmoratorium beschränkte sich auf Mietrückstände infolge pandemiebedingter Zahlungsschwierigkeiten. Andere Kündigungsgründe blieben anwendbar. Nach Ablauf des Moratoriums galten auch für pandemiebedingte Rückstände wieder die allgemeinen kündigungsrechtlichen Bestimmungen.
Rückgabe von Mietobjekten und Räumungsverfahren
Rückgabe: Die Verpflichtung zur Rückgabe des Mietobjekts bei Ende des Mietverhältnisses wurde nicht ausgesetzt.
Räumungsschutz: Im Bereich der Zwangsvollstreckung konnten Gerichte in Ausnahmefällen auch während der Pandemie einstweiligen Vollstreckungsschutz anordnen, um besondere soziale oder gesundheitliche Härten zu vermeiden.
Staatliche Unterstützungsmaßnahmen
Überbrückungshilfen und Sozialleistungen
Zur Abmilderung der Folgen der Coronakrise konnten betroffene Mieter verschiedene staatliche Unterstützungen in Anspruch nehmen:
* Wohngeld, insbesondere nach erleichtertem Zugang (§ 5 Wohngeldgesetz)
* Kurzarbeitergeld für lohnabhängig Beschäftigte
* Überbrückungshilfen und spezielle Förderprogramme für Unternehmen und Selbstständige
* Grundsicherung nach SGB II („Hartz IV“)
Rechtsprechung zur Coronakrise und dem Mietrecht
Prägende Gerichtsentscheidungen
Verschiedene Landes- und Oberlandesgerichte sowie der Bundesgerichtshof (BGH) haben im Zusammenhang mit pandemiebedingten Mietrückständen, Gewerberaumkündigungen und Anpassung der Miethöhe im Lichte der Störung der Geschäftsgrundlage entschieden. Entscheidende Kriterien dabei waren stets die Verteilung von Risiken und der Zugang zu Kompensationsleistungen.
Beispielhafte Urteile:
* OLG Dresden, Urteil v. 24.2.2021 – 5 U 1782/20 (40 % Mietminderung in Einzelfällen)
* BGH, Urteil vom 12.1.2022 – XII ZR 8/21 (Klarstellung zur Störung der Geschäftsgrundlage und deren Rechtsfolgen)
Ende der Sonderregelungen und Ausblick
Rückkehr zum normalen Mietrecht
Die mietrechtlichen Sonderregelungen liefen in den meisten Fällen zum 30. Juni 2022 aus. Für Mietverhältnisse ab diesem Zeitpunkt gelten wieder ausschließlich die allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen des BGB.
Nachhaltige Auswirkungen
Die Erfahrungen der Coronapandemie haben die gesamtgesellschaftliche Bedeutung des Mietrechts hervorgehoben und die Debatte um einen ausgewogenen Interessenausgleich zwischen Mietenden und Vermietenden neu entfacht. Einzelheiten zur Störung der Geschäftsgrundlage im gewerblichen Mietrecht dürften auch in Zukunft weiterhin entwickelt und verfeinert werden.
Zusammenfassung
Die Coronakrise führte im Mietrecht zu erheblichen, teils befristeten Sonderregelungen, insbesondere zum Schutz von Wohnungs- und Gewerberaummietern vor Kündigung und unzumutbaren Belastungen. Die Einführung eines zeitweisen Kündigungsschutzes, die Klarstellung zur Störung der Geschäftsgrundlage bei Geschäftsmieten und umfangreiche staatliche Unterstützungsmaßnahmen prägten die mietrechtliche Landschaft in diesem Zeitraum. Mit Rückkehr zu den regulären gesetzlichen Vorschriften bleibt die Praxis der Gerichte im Umgang mit pandemiebedingten Mietanpassungen weiterhin richtungsweisend für zukünftige vergleichbare Krisensituationen.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich aufgrund von Einkommenseinbußen durch die Coronakrise die Miete einfach mindern oder aussetzen?
Ein grundsätzliches Recht auf Mietminderung oder das Aussetzen der Mietzahlung besteht aufgrund der Corona-Pandemie für Wohnraummietende nicht automatisch. Die mietvertragliche Pflicht zur vollständigen und pünktlichen Mietzahlung besteht trotz pandemiebedingter Einkommenseinbußen fort. Trotzdem wurde gesetzlich geregelt, dass im Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 ausgesprochenen Kündigungen, die wegen Mietrückständen infolge der Coronakrise erfolgen, aufgrund von nicht erfolgten Mietzahlungen zunächst nicht durchgesetzt werden durften (§ 2 des „Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie“). Die Miete selbst war jedoch weiterhin fällig; die Mietschulden bestanden fort und Mietende mussten spätestens bis Juni 2022 die Rückstände begleichen. Andernfalls konnte dann eine Kündigung ausgesprochen werden. Selbstständige und Gewerbetreibende sollten außerdem prüfen, ob in ihrem Fall spezielle Regelungen oder Unterstützungsmaßnahmen, meist im Kontext des Gewerberaummietrechts, gelten. Es ist ratsam, frühzeitig das Gespräch mit der Vermieterpartei zu suchen und gegebenenfalls individuelle Vereinbarungen schriftlich zu dokumentieren, da nach Ablauf der gesetzlichen Schonfrist weder Minderung noch Zahlungsaufschub einseitig eingeräumt werden.
Dürfen Vermieter während der Coronakrise kündigen, wenn die Miete nicht gezahlt wird?
Während der akuten Phase der Coronakrise war eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen rückständiger Miete zunächst beschränkt: Im Zeitraum vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 konnten Vermietende das Mietverhältnis nicht allein wegen nicht geleisteter Mietzahlungen kündigen, wenn diese aus den Folgen der Coronakrise resultierten und Mieter diesen Zusammenhang glaubhaft machen konnten. Diese Sonderregelung führte jedoch nicht dazu, dass die fälligen Mieten entfielen; die Forderungen blieben bestehen und konnten später eingefordert werden. Nach Ablauf dieses Zeitraums gelten wieder die üblichen Vorschriften des Mietrechts nach §§ 543, 569 BGB und eine fristlose oder ordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückständen ist wieder grundsätzlich möglich, sofern die Voraussetzungen – wie etwa Mietrückstände über zwei Monatsmieten – vorliegen. Auch während der befristeten Schutzphase waren andere Kündigungsgründe (z. B. Eigenbedarf) davon nicht berührt und konnten weiterhin geltend gemacht werden.
Muss ich als Vermieter die Mietrückstände eines coronabedingt zahlungsunfähigen Mieters dulden?
Als Vermieter müssen Sie Mietrückstände, die nachweislich auf die wirtschaftlichen Folgen der Coronakrise zurückzuführen sind, innerhalb des gesetzlichen Moratoriums (April bis Juni 2020) dulden und können daraus keine fristlose oder ordentliche Kündigung ableiten. Nach Ablauf des Moratoriums können Sie jedoch die ausstehenden Beträge einfordern und bei fortbestehender Nichtzahlung den regulären Kündigungsschutz geltend machen. Für Mietrückstände, die sich außerhalb des Moratoriumszeitraums bilden oder die nicht eindeutig auf die Coronapandemie zurückzuführen sind, gelten keine besonderen Schutzregelungen, sodass Sie als Vermieter nach den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften reagieren können. Die Mieterschutzregelungen zielten darauf ab, sozialen Härten kurzfristig entgegenzuwirken, ohne das ordentliche Vertragsverhältnis und seine Rechte und Pflichten langfristig zu verändern.
Habe ich als Gewerbemieter Anspruch auf Mietminderung während eines coronabedingten Lockdowns?
Für Gewerbemieter, insbesondere im Einzelhandel, in Hotellerie und Gastronomie, waren coronabedingte Schließungen in aller Regel kein Mietmangel im Sinne des § 536 BGB, da sie nicht auf den Zustand oder die Beschaffenheit der Mietsache zurückzuführen waren. Allerdings wurde durch § 7 des Art. 240 EGBGB explizit geregelt, dass coronabedingte Nutzungsbeschränkungen als schwerwiegende Störungen der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB gelten können. Dies eröffnet die Möglichkeit, die Anpassung des Mietvertrags zu verlangen, wenn ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist – beispielsweise durch Reduzierung der Miete für die Zeit des Lockdowns, sofern die Umsatzausfälle erheblich waren und andere staatliche Hilfen nicht ausreichen. Die konkrete Anpassung ist immer im Einzelfall zu prüfen und setzt in der Regel außergerichtliche Verhandlungen voraus. Eine einseitige Mietminderung ist jedoch auch für Gewerbemieter grundsätzlich nicht zulässig.
Was muss ich tun, wenn ich coronabedingt die Miete nicht zahlen kann?
Mieter, die infolge der Corona-Pandemie nicht in der Lage sind, die Miete vollständig und pünktlich zu zahlen, sollten umgehend das Gespräch mit ihrem Vermieter suchen und diesen über die finanzielle Situation informieren. Nachweisbare Unterlagen wie beispielsweise Kündigungsschreiben ihres Arbeitgebers, Nachweise über Kurzarbeitergeld oder Einkommenseinbußen sollten zur Glaubhaftmachung vorgelegt werden. Für den Zeitraum des gesetzlichen Moratoriums (April bis Juni 2020) sind Sie – sofern Sie die Voraussetzungen erfüllen und die Nichtzahlung auf Corona-Folgen beruht – zunächst vor einer Kündigung geschützt. Nach Ablauf der Schonfrist sollten Sie Rückstände schleunigst ausgleichen, um keine Kündigungstatbestände zu erfüllen. Zusätzlich können staatliche Unterstützungsmaßnahmen wie Wohngeld oder einmalige Zuschüsse beantragt werden, um die Mietzahlungen abzusichern. Bei absehbaren längeren Zahlungsschwierigkeiten empfiehlt sich, eine individuelle Zahlungsvereinbarung mit dem Vermieter zu treffen und diese schriftlich festzuhalten.
Wird der Fortbestand meines Mietverhältnisses durch die Coronagesetze dauerhaft geschützt?
Nein, der coronabedingte Kündigungsschutz war zeitlich streng befristet und zielte nur auf pandemiebedingte, glaubhaft gemachte Mietausfälle im Zeitraum von April bis Juni 2020 ab. Nach diesem Zeitraum mussten die ausstehenden Mietschulden grundsätzlich innerhalb von 24 Monaten beglichen werden; die Verpflichtung zur Mietzahlung und das Risiko ordentlicher oder fristloser Kündigung bei weiteren oder fortbestehenden Rückständen bleibt bestehen. Ein dauerhafter Kündigungsschutz über die Corona-Pandemie hinaus wurde nicht gesetzlich verankert. Die Basis des Mietrechts bleibt unverändert, sodass nach Ablauf der Sonderregelungen die regulären Vorschriften des BGB wieder uneingeschränkt Anwendung finden.
Kann ich wegen Corona eine Modernisierungsmaßnahme im Mietobjekt verweigern oder aufschieben?
Während der Coronapandemie besteht grundsätzlich kein generelles Recht, geplante oder laufende Modernisierungsmaßnahmen zu verweigern oder hinauszuzögern. Allerdings besteht auf Seiten der Mietenden ein berechtigtes Interesse am Gesundheitsschutz. So müssen pandemiebedingte Einschränkungen (etwa Quarantäne, Risiko für vulnerable Personen) im Rahmen der Zumutbarkeitsprüfung individuell berücksichtigt werden. Modernisierungsmaßnahmen dürfen nur dann verweigert werden, wenn sie die Gesundheit der Bewohner bei unzureichenden Hygienekonzepten erheblich gefährden würden oder ein Zugang objektiv nicht gewährt werden kann. Gleichwohl ist der Vermieter verpflichtet, Rücksicht auf die besonderen pandemischen Umstände zu nehmen. Eine einvernehmliche zeitliche Verschiebung ist in Ausnahmesituationen anzustreben, individuelle Lösungen können immer getroffen werden, sollten aber zwecks Nachweisbarkeit schriftlich vereinbart werden.
