Begriff und rechtliche Grundlagen des Bestellerprinzips
Das Bestellerprinzip ist ein rechtswissenschaftlicher Begriff, der insbesondere im deutschen Mietrecht im Zusammenhang mit der Wohnungsvermittlung durch Makler Anwendung findet. Es regelt, wer die Maklercourtage bei der Vermietung von Wohnraum zu tragen hat. Grundsätzlich besagt das Bestellerprinzip, dass derjenige, der den Makler beauftragt, zur Zahlung der Vermittlungsprovision verpflichtet ist. Die gesetzliche Grundlage für das Bestellerprinzip findet sich seit dem 1. Juni 2015 in den §§ 2 Abs. 1a, 3 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) sowie ergänzend im BGB.
Entwicklung und Zielsetzung des Bestellerprinzips
Hintergründe und Gesetzesänderung 2015
Vor Einführung des Bestellerprinzips konnten Vermieter und Makler häufig die Maklercourtage einseitig auf Wohnungssuchende abwälzen, obwohl die Initiative für den Vertragsabschluss in der Regel vom Vermieter ausging. Die Gesetzesänderung im Jahr 2015 sollte diese Praxis unterbinden und mehr Fairness im Wohnungsmarkt schaffen. Wohnungssuchende sollten dadurch finanziell entlastet werden.
Das Bestellerprinzip trat mit dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 1. Juni 2015 in Kraft. Seither ist es nicht mehr zulässig, dass die Maklerprovision von der vermieterseitigen Auftragserteilung abweichend von Wohnungssuchenden getragen werden muss.
Zielsetzung
Die vorrangigen Schutzzwecke des Bestellerprinzips sind:
- Schutz von Mietinteressenten vor unangemessenen Vermittlungskosten
- Stärkung der Transparenz auf dem Vermietungsmarkt
- Eindämmung von Umgehungsgeschäften und Missbrauch
Anwendungsbereich des Bestellerprinzips
Sachlicher Anwendungsbereich
Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnraum. Es betrifft damit Vermietungen, nicht jedoch den Verkauf von Immobilien. Auch für die Vermittlung von Gewerberäumen oder Ferienwohnungen findet das Prinzip keine Anwendung.
Persönlicher Anwendungsbereich
Adressaten des Bestellerprinzips sind Vermieter als Auftraggeber des Maklers sowie Mietinteressenten als potentielle Auftraggeber. Das Gesetz unterscheidet streng, wer den Makler zur Vermittlung beauftragt hat.
Territorialer Anwendungsbereich
Die Regelung des Bestellerprinzips gilt bundesweit in der Bundesrepublik Deutschland. In anderen Staaten bestehen gegebenenfalls abweichende Regelungen bezüglich der Provisionslast.
Rechtliche Ausgestaltung des Bestellerprinzips
Gesetzliche Regelung (§ 2 Abs. 1a WoVermittG)
Nach § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz darf ein Makler von Wohnungssuchenden eine Provision für die Vermittlung von Wohnraum nur verlangen, wenn ausschließlich aufgrund des Suchauftrags des Mietinteressenten ein Mietvertrag zustande kommt. Erfolgt der Abschluss des Vermittlungsvertrags auf Initiative des Vermieters, ist eine Provisionsforderung gegenüber dem Mieter ausgeschlossen.
Verbot der Umgehung nach § 3 Abs. 2 WoVermittG
Das Gesetz verbietet Umgehungsgeschäfte ausdrücklich. Jede Vereinbarung, durch die das Provisionsverbot umgangen oder ausgehebelt wird, ist nichtig. Darunter fallen Konstruktionen wie Scheinaufträge von Mietinteressenten oder die Erhebung überhöhter Abstandszahlungen.
Höhe der Maklerprovision bei wirksamem Auftrag
Sofern das Bestellerprinzip zugunsten der Mieterseite anwendbar ist, darf die Maklerprovision maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer betragen (§ 3 Abs. 2 WoVermittG).
Ausnahmen und Sonderregelungen
Doppelt beauftragte Vermittlung
Bei einem echten Doppelauftrag durch beide Parteien (Mieter und Vermieter) ist die Provisionspflicht sorgfältig zu prüfen. Der Gesetzgeber hat hier hohe Anforderungen an den Nachweis gestellt, dass der Makler tatsächlich ausschließlich aufgrund des Auftrags des Mieters tätig wurde.
Staffelmiete, Indexmiete und andere Vertragsformen
Das Bestellerprinzip gilt unabhängig von der vereinbarten Mietvertragsform, sei es ein befristeter Vertrag, Staffelmiete oder Indexmiete. Auch hier bleibt allein der personelle Auftrag entscheidend.
Rechtsprechung und Streitfragen
Zulässige Gestaltungen
Die Rechtsprechung hat verschiedene Umgehungstatbestände für unzulässig erklärt, darunter etwa:
- Vereinbarungen über Scheinaufträge des Mietinteressenten
- Umlage der Maklerkosten auf den Mietpreis oder Nebenkosten
- Dritte, die im Auftrag des Vermieters den Suchauftrag „übernehmen“
Konsequenzen bei Verstoß gegen das Bestellerprinzip
Eine Vereinbarung, die gegen das Bestellerprinzip verstößt, ist nichtig. Zuviel gezahlte Provision kann von Mietern zurückgefordert werden. Darüber hinaus drohen Bußgelder nach § 8 WoVermittG.
Abgrenzung zum Käuferprovisionsprinzip
Im Bereich der Immobilienveräußerung wurde 2020 das sog. Käuferprovisionsprinzip etabliert (§ 656a ff. BGB). Dies ist inhaltlich verwandt, aber rechtlich gesondert geregelt. Beim Verkauf gilt, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte einer vereinbarten Provision zu tragen hat, sofern der Makler beide Parteien vertritt.
Bedeutung und Auswirkungen des Bestellerprinzips
Das Bestellerprinzip hat maßgeblich zur finanziellen Entlastung von Wohnungssuchenden beigetragen. Es beeinflusst die Praxis der Wohnungsvermittlung, insbesondere das Geschäftsmodell der Immobilienmakler. Diskutiert wird vereinzelt, ob das Prinzip zu einer Verlagerung von Kosten auf die Grundmiete führt. Empirische Untersuchungen weisen bislang auf eine überwiegend entlastende Wirkung für Mietinteressenten hin.
Literatur und weiterführende Rechtsgrundlagen
- Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG), insbesondere § 2 Abs. 1a, § 3 Abs. 2
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 656a ff. (Käuferprovisionsprinzip)
- Bundesgesetzblatt Jahrgang 2015 Teil I Nr. 14, ausgegeben zu Bonn am 27. April 2015
- Bundestagsdrucksache 18/3121, Begründung zur Gesetzesnovelle
Dieser Artikel bietet einen umfassenden Überblick über das Bestellerprinzip im deutschen Mietrecht, vermittelt die rechtlichen Hintergründe, Ausnahmen und spektre anwendungsrelevante Details samt aktuellen rechtlichen Entwicklungen.
Häufig gestellte Fragen
Wer trägt nach dem Bestellerprinzip die Maklerprovision beim Immobilienkauf?
Beim Immobilienkauf regelt das Bestellerprinzip in Deutschland, dass die Partei, die den Makler beauftragt hat, auch die Maklergebühren zu tragen hat (§ 656c, § 656d BGB). Im Kaufrecht bedeutet dies, dass der Maklervertrag in Textform geschlossen werden muss und die Zahlungspflicht genau zugeordnet werden kann. Ein wichtiger rechtlicher Aspekt besteht darin, dass es dem Makler untersagt ist, die volle Provision auf den Käufer zu überwälzen, wenn dieser vom Verkäufer beauftragt wurde. Der Käufer kann höchstens zur Zahlung einer hälftigen Provision verpflichtet werden, wenn dies im Vorfeld transparent und in Textform vereinbart wurde. Dieses Vorgehen soll die Käufer vor einer einseitigen finanziellen Belastung schützen und sorgt für mehr Gerechtigkeit auf dem Immobilienmarkt. Ausnahmen sind im Gesetz nicht vorgesehen; eine vertragliche Abweichung zugunsten einer Partei ist unwirksam.
Gilt das Bestellerprinzip auch für Mietwohnungen?
Das Bestellerprinzip war ursprünglich für den Mietwohnungsmarkt eingeführt worden (§ 2 Absatz 1a Wohnungsvermittlungsgesetz – WoVermittG). Hier gilt, dass nur derjenige, der den Makler in Auftrag gibt (meistens der Vermieter), dessen Provision zahlen muss. Es ist Maklern untersagt, eine Provision vom Mieter zu verlangen, sofern sie nicht im ausdrücklichen Auftrag des Mieters tätig geworden sind. Ein Umgehen des Gesetzes, beispielsweise durch fingierte Suchaufträge oder Scheinverträge zwischen Makler und Mieter, ist gemäß § 3 WoVermittG untersagt und würde eine Ordnungswidrigkeit darstellen, gegebenenfalls sogar zu Rückzahlungsansprüchen und Bußgeldern führen.
Was passiert, wenn gegen das Bestellerprinzip verstoßen wird?
Verstöße gegen das Bestellerprinzip sind rechtswidrig und können verschiedene rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Zunächst besteht für die zu Unrecht zahlende Partei ein Rückzahlungsanspruch gegen den Makler. Dies kann sowohl im zivilrechtlichen Prozessweg als auch im Wege der Verbraucherbeschwerde bei der Aufsichtsbehörde durchgesetzt werden. Behörden können zusätzlich Bußgelder verhängen, und es besteht die Möglichkeit für Betroffene, bis zu drei Jahre nach Zahlung die Provision zurückzufordern (§ 195 BGB, § 2a WoVermittG). Ein Verstoß gegen die Formvorschrift, etwa wenn der Maklervertrag nicht in Textform vorliegt, führt ebenfalls zur Unwirksamkeit der Provisionsvereinbarung.
Wie muss der Maklervertrag rechtlich gestaltet sein?
Seit Inkrafttreten der gesetzlichen Neuregelungen muss der Maklervertrag für Wohnimmobilienkäufe zwingend in Textform abgeschlossen werden (§ 656a BGB). Die Textform bedeutet, dass der Vertrag beispielsweise per E-Mail, Fax, SMS oder in Papierform übergeben werden kann, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr zwingend notwendig, wohl aber ein klarer, nachvollziehbarer Vertragstext. Der Vertrag muss außerdem transparent regeln, wer Auftraggeber ist und welche Provision vereinbart wird. Bei Abweichungen oder Unklarheiten zugunsten des Maklers besteht keine wirksame Anspruchsgrundlage für die Zahlung der Provision.
Können Makler trotzdem weitere Kosten von Käufer oder Mieter verlangen?
Nach geltendem Recht ist es Maklern nicht gestattet, neben der vereinbarten Provision weitere Kosten an den Käufer oder Mieter weiterzugeben, wenn diese nicht gesondert und ausdrücklich vereinbart wurden. Unzulässig sind insbesondere pauschale Verwaltungs- oder Bearbeitungsgebühren, Telefonkosten, Besichtigungskosten oder ähnliches. Diese Praxis wäre ein Verstoß gegen das Bestellerprinzip sowie gegen § 307 BGB (Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen) und könnte zu Rückzahlungsansprüchen führen.
Gibt es Ausnahmen vom Bestellerprinzip bei besonderen Immobilienarten?
Das Bestellerprinzip gilt uneingeschränkt im Wohnungsbereich für Mietwohnungen und für Einfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen im Kaufbereich (§ 656b ff. BGB, § 2 WoVermittG). Ausgenommen sind lediglich gewerbliche Immobilien sowie Grundstücke ohne Bebauung oder Mehrfamilienhäuser. Bei solchen Immobilienarten können Makler und Kunden die Provision und deren Verteilung frei verhandeln, sie unterliegen nicht dem gesetzlichen Bestellerprinzip.
Wie lange können Ansprüche aus einer unzulässig erhobenen Provision geltend gemacht werden?
Ansprüche aus einem Verstoß gegen das Bestellerprinzip, insbesondere auf Rückzahlung einer unzulässig verlangten Provision, unterliegen der regelmäßigen zivilrechtlichen Verjährungsfrist von drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 195 BGB). Die Frist beginnt also mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Provision gezahlt wurde. Innerhalb dieser Zeit kann der Anspruch sowohl auf dem Klageweg als auch im Rahmen von Verbraucherbeschwerden durchgesetzt werden.
