Was bedeutet Bestellerprinzip?
Das Bestellerprinzip beschreibt die Grundregel, dass diejenige Person die Maklerprovision zahlt, die den Makler beauftragt hat. Die Idee dahinter: Wer den Nutzen aus der gezielten Beauftragung zieht und die Dienstleistung veranlasst, trägt die hierfür anfallenden Kosten. Im Bereich der Wohnraummiete ist dieses Prinzip verbindlich ausgestaltet. Beim Kauf von Wohnimmobilien gilt eine gesetzliche Kostenteilung, die in der Praxis häufig zu einer hälftigen Provision führt.
Anwendungsbereiche des Bestellerprinzips
Vermietung von Wohnraum
Bei der Vermietung von Wohnraum ist die Regel klar: Beauftragt der Vermieter den Makler mit der Vermarktung einer Wohnung, darf die Provision nicht auf den Wohnungssuchenden abgewälzt werden. Der Provisionsanspruch richtet sich dann ausschließlich gegen den Vermieter. Eine Zahlungspflicht des Wohnungssuchenden kommt nur in Betracht, wenn dieser selbst den Makler ausdrücklich beauftragt und der Makler die Wohnung ausschließlich aufgrund dieses Auftrags nachweist oder vermittelt.
Besonderheiten bei Suchaufträgen
Erteilt ein Wohnungssuchender einen Suchauftrag, kann eine Provisionspflicht nur entstehen, wenn der Makler die konkrete Wohnung nicht bereits zuvor im Auftrag des Vermieters im Portfolio hatte oder anderweitig vermarktete. Entscheidend ist die ausschließliche Tätigkeit aufgrund des Suchauftrags. Andernfalls greift die Schutzwirkung des Bestellerprinzips zugunsten des Wohnungssuchenden.
Höhe der Provision
Für Wohnraummietverhältnisse besteht eine gesetzliche Obergrenze: Die Provision darf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer betragen. Vereinbarungen, die diese Grenze überschreiten, sind insoweit nicht wirksam.
Kauf von Wohnimmobilien
Beim Kauf von Wohnimmobilien besteht eine gesetzliche Regelung zur Verteilung der Maklerkosten: Der Käufer darf nicht mehr zahlen als der Verkäufer. In der Praxis wird häufig eine hälftige Teilung vereinbart. Die Vereinbarung zur Provision bedarf der Textform. Diese Kostenteilung gilt typischerweise bei Objekten, die dem Wohnen dienen; für andere Objektarten können abweichende Grundsätze gelten.
Nicht erfasst
Außerhalb der Wohnraummiete, insbesondere bei der Vermietung von Gewerbeflächen oder bei speziellen Objektarten, gilt das Bestellerprinzip in dieser strengen Form nicht. Dort ist die Verteilung der Provision grundsätzlich vertraglich frei gestaltbar, soweit keine besonderen Schutzvorschriften eingreifen.
Rechtliche Voraussetzungen und Wirkungen
Maklervertrag und Auftrag
Grundlage des Provisionsanspruchs ist der Maklervertrag. Er kommt durch übereinstimmende Willenserklärungen zustande und bestimmt, wer Auftraggeber ist. In bestimmten Konstellationen ist die Textform vorgesehen, etwa bei der Vereinbarung zur Provisionsverteilung beim Kauf von Wohnimmobilien oder bei Provisionsforderungen gegenüber Wohnungssuchenden. Der Auftrag kann auf Nachweis (Benennung eines geeigneten Vertragspartners) oder Vermittlung (Herbeiführung der Abschlussbereitschaft) gerichtet sein.
Entstehung des Provisionsanspruchs
Ein Provisionsanspruch entsteht, wenn der Makler die vertraglich geschuldete Nachweis- oder Vermittlungsleistung erbringt und der beabsichtigte Hauptvertrag (Miet- oder Kaufvertrag) wirksam zustande kommt. Zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss muss ein ursächlicher Zusammenhang bestehen. Ohne Abschluss des Hauptvertrags fällt grundsätzlich keine Provision an.
Höhe und Fälligkeit der Provision
Bei Wohnraummiete ist die Höhe nach oben begrenzt. Bei Kaufgeschäften richtet sich die Provisionshöhe grundsätzlich nach der Vereinbarung der Parteien und branchenüblichen Sätzen, unterliegt aber der Kostenteilungsregel bei Wohnimmobilien, wonach der Käufer nicht mehr zahlen darf als der Verkäufer. Fällig wird die Provision regelmäßig mit Abschluss des Hauptvertrags, sofern vertraglich nichts Abweichendes vereinbart ist.
Umgehungsverbot und unzulässige Praktiken
Das Bestellerprinzip ist von einem Umgehungsverbot flankiert. Unzulässig sind Gestaltungen, mit denen die gesetzlich vorgesehene Kostenlast indirekt auf die nicht zahlungspflichtige Partei verlagert wird. Dazu zählen insbesondere pauschale „Serviceentgelte“ für Besichtigungen, die Pflicht zum Erwerb entgeltlicher Interessentenlisten oder sonstige Zusatzgebühren, die im Zusammenhang mit der Wohnungsvermittlung stehen. Solche Vereinbarungen sind grundsätzlich unwirksam; Verstöße können als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern geahndet werden.
Doppeltätigkeit und Interessenkonflikte
Makler dürfen grundsätzlich für beide Seiten tätig sein, sofern Transparenz besteht und keine unzulässigen Interessenkonflikte entstehen. Beim Bestellerprinzip in der Wohnraummiete bleibt die Entgeltpflicht jedoch strikt an den Auftrag gebunden: Ohne ausschließlichen Suchauftrag des Wohnungssuchenden darf diesem keine Provision in Rechnung gestellt werden. Beim Kauf von Wohnimmobilien ist eine vergütete Doppeltätigkeit zulässig, unter Beachtung der Textform und der Kostenteilungsregel.
Ziele und Entwicklung
Das Bestellerprinzip dient dem Schutz von Wohnungssuchenden und der Kostentransparenz im Immobilienmarkt. Es verhindert die pauschale Abwälzung von Vermittlungskosten auf Personen, die die Maklerdienstleistung nicht veranlasst haben. Die verbindliche Einführung bei der Vermietung von Wohnraum wurde um eine Regelung zur Kostenteilung beim Kauf von Wohnimmobilien ergänzt, um die Lastenverteilung nachvollziehbar und ausgewogen auszugestalten.
Praktische Einordnung
Typische Konstellationen
- Vermieter beauftragt den Makler mit der Vermarktung einer Wohnung: Der Vermieter ist provisionspflichtig; eine Abwälzung auf den Wohnungssuchenden ist unzulässig.
- Wohnungssuchender erteilt einen ausschließlichen Suchauftrag: Eine Provision kann entstehen, wenn die gefundene Wohnung ausschließlich aufgrund dieses Auftrags nachgewiesen oder vermittelt wird.
- Kauf einer Wohnimmobilie: Üblich ist eine hälftige Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer; der Käuferanteil darf den des Verkäufers nicht übersteigen, die Vereinbarung erfolgt in Textform.
Abgrenzung zu Innen- und Außenprovision
In der Praxis wird zwischen Innenprovision (Zahlung durch den Verkäufer/Vermieter) und Außenprovision (Zahlung durch Käufer/Mieter) unterschieden. Das Bestellerprinzip ordnet die Kostenlast rechtsverbindlich zu und setzt bei Wohnraumvermietung sowie beim Kauf von Wohnimmobilien klare Grenzen für die Beteiligung der nicht beauftragenden Partei.
Häufig gestellte Fragen
Gilt das Bestellerprinzip für alle Mietverhältnisse?
Es gilt verbindlich für die Vermittlung von Wohnraum. Für gewerbliche Mietverhältnisse und bestimmte besondere Objektarten greifen die strengen Vorgaben nicht, sodass die Provisionsverteilung dort grundsätzlich vertraglich frei geregelt werden kann.
Wann darf ein Wohnungssuchender eine Provision zahlen?
Eine Zahlungspflicht entsteht nur, wenn der Wohnungssuchende den Makler ausdrücklich beauftragt hat und der Makler die Wohnung ausschließlich aufgrund dieses Auftrags nachweist oder vermittelt. Bestehen bereits zuvor Vermarktungsbemühungen für den Vermieter, bleibt eine Provisionsforderung gegenüber dem Wohnungssuchenden ausgeschlossen.
Wie hoch darf die Provision bei der Wohnraummiete sein?
Bei Wohnraummietverhältnissen ist die Provision nach oben begrenzt und darf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer betragen. Höhere Vereinbarungen sind insoweit unwirksam.
Gilt das Bestellerprinzip auch beim Kauf von Wohnimmobilien?
Beim Kauf von Wohnimmobilien ist eine gesetzliche Kostenteilung vorgeschrieben: Der Käufer darf nicht mehr zahlen als der Verkäufer. In der Praxis führt das häufig zu einer hälftigen Teilung. Die Provisionsabrede bedarf der Textform.
Darf die Regelung durch Gebühren wie Besichtigungspauschalen umgangen werden?
Nein. Umgehungsgestaltungen wie Besichtigungspauschalen, kostenpflichtige Interessentenlisten oder vergleichbare Zusatzentgelte sind unzulässig, wenn sie die gesetzlich vorgesehene Kostenlast faktisch auf die falsche Seite verlagern.
Welche Form benötigt die Provisionsvereinbarung?
Bei der Wohnraummiete ist für eine Provisionspflicht des Wohnungssuchenden eine entsprechende Vereinbarung erforderlich, die an strenge inhaltliche Voraussetzungen geknüpft ist. Beim Kauf von Wohnimmobilien muss die Vereinbarung über die Provision in Textform erfolgen, insbesondere im Hinblick auf die Kostenteilung.
Was passiert, wenn dennoch vom Wohnungssuchenden eine Provision verlangt wurde?
Eine Forderung entgegen dem Bestellerprinzip ist grundsätzlich unwirksam. Unzulässige Zahlungen können nach den allgemeinen Regeln angegriffen werden; zudem kommen behördliche Maßnahmen bis hin zu Bußgeldern in Betracht.
