Besichtigung

Begriff und Bedeutung der Besichtigung

Die Besichtigung ist ein Vorgang, bei dem eine Person oder mehrere Personen einen Gegenstand, eine Immobilie oder ein Grundstück in Augenschein nehmen. Ziel einer Besichtigung ist es, sich einen eigenen Eindruck vom Zustand, von den Eigenschaften oder von bestimmten Merkmalen des zu besichtigenden Objekts zu verschaffen. Im rechtlichen Kontext spielt die Besichtigung insbesondere im Zusammenhang mit Mietverhältnissen, Kaufverträgen sowie bei gerichtlichen Verfahren eine wichtige Rolle.

Rechtliche Grundlagen der Besichtigung

Die Durchführung einer Besichtigung kann verschiedene rechtliche Hintergründe haben. Sie kann auf vertraglicher Vereinbarung beruhen oder durch gesetzliche Regelungen vorgesehen sein. Häufige Anlässe sind etwa die Wohnungsbesichtigung vor Abschluss eines Mietvertrags, die Begutachtung eines Kaufobjekts vor Vertragsabschluss oder die Beweissicherung im Rahmen eines Rechtsstreits.

Besichtigungsrecht und -pflichten im Mietverhältnis

Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter besteht häufig das Bedürfnis nach einer Wohnungsbesichtigung. Der Vermieter hat unter bestimmten Voraussetzungen das Recht zur Besichtigung der vermieteten Räume – beispielsweise zur Überprüfung des Zustands der Wohnung, zur Vorbereitung von Instandhaltungsmaßnahmen oder bei einem geplanten Verkauf. Gleichzeitig muss dabei das Recht des Mieters auf Privatsphäre beachtet werden; unangemeldete oder unangemessen häufige Besichtigungen sind nicht zulässig.

Besichtigungen beim Immobilienkauf

Vor dem Erwerb einer Immobilie ist es üblich und ratsam, diese persönlich zu besichtigen. Käufer erhalten so Gelegenheit, sich über den Zustand des Objekts zu informieren und eventuelle Mängel festzustellen. Auch hier gilt: Der Eigentümer muss dem Interessenten grundsätzlich Zutritt gewähren; allerdings können Termine abgestimmt werden und Rücksicht auf berechtigte Interessen genommen werden.

Besichtigungen im gerichtlichen Verfahren (Augenscheinseinnahme)

In Gerichtsverfahren kann es erforderlich sein, dass ein Gericht selbst einen Gegenstand in Augenschein nimmt – dies wird als „Augenscheinseinnahme“ bezeichnet. Hierbei handelt es sich um eine besondere Form der Beweisaufnahme: Das Gericht verschafft sich durch eigene Wahrnehmung einen Eindruck vom Zustand eines Objekts (zum Beispiel bei Bauschäden). Beteiligte Parteien haben dabei meist das Recht anwesend zu sein.

Ablauf und Grenzen einer rechtmäßigen Besichtigung

Ankündigungspflicht und Terminabstimmung

Eine ordnungsgemäße Ankündigung ist für viele Arten von Besichtigungen erforderlich – insbesondere dann, wenn sie in bewohnte Räume führen soll. Die betroffene Partei muss frühzeitig informiert werden; Zeitpunkt sowie Zweck sollten klar benannt sein.

Zutrittsrechte Dritter während der Besichtigung

Bei manchen Gelegenheiten nehmen neben den Hauptbeteiligten auch weitere Personen an einer Besichtigung teil – etwa Handwerker zur Begutachtung technischer Anlagen oder potenzielle Käufer bei einem Immobilienverkaufstermin mit Maklerinnen bzw. Maklern. Auch hier müssen berechtigte Interessen aller Beteiligten berücksichtigt werden; unbefugte Dritte dürfen nicht ohne Zustimmung Zugang erhalten.

Einschränkungen durch Persönlichkeitsrechte

Während jeder zulässigen Form der Objektbesichtung sind Persönlichkeitsrechte wie das Recht auf Unverletzlichkeit der Wohnung sowie Datenschutzvorgaben einzuhalten. 
Foto- bzw. Videoaufnahmen bedürfen regelmäßig besonderer Zustimmung aller Betroffenen. 
Unangemessene Eingriffe in private Lebensbereiche sind unzulässig.

Bedeutung für verschiedene Rechtsgebiete

• Mietrecht: Regelt Rechte/Pflichten rund um Wohnraum- & Gewerberaumbesichti­gungen.
• Kaufrecht: Ermöglicht Käufern Prüfung des Kaufgegenstands vor Vertragsschluss.
• Zivilprozessrecht: „Augenscheinsnahme“ als Mittel gerichtlicher Tatsachenfeststellung.
• Sachenrecht/Grundstücksverkehr: Dient Klärung tatsächlicher Verhältnisse am Objekt (z.B. bebaute/unbebaute Flächen).