Ausgangspunkt der Entscheidungen
In zwei Verfahren hatte der Bundesgerichtshof (BGH) über die Frage zu befinden, unter welchen Voraussetzungen Vermieter nach einer Umstellung der bisherigen Heizungsversorgung auf Wärmelieferung (Contracting) die hierdurch entstehenden Wärmelieferungskosten als Betriebskosten auf Mieter umlegen können. Gegenstand der Entscheidungen waren die Verfahren VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25 (Entscheidung vom 14.05.2026), die in der Berichterstattung vom 27.05.2026 aufgegriffen wurden.
Sachverhalte in den vom BGH entschiedenen Verfahren
Umstellung der Wärmeversorgung und Abrechnung
Den Verfahren lagen Konstellationen zugrunde, in denen die Wärmeversorgung einer Wohnanlage bzw. eines Objekts umgestellt wurde. An die Stelle der bisherigen Eigenversorgung trat eine Wärmelieferung durch einen externen Anbieter. In der Folge machten die Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung Wärmelieferungskosten gegenüber den Mietern geltend.
Streit über die Umlagefähigkeit
Zwischen den Parteien war streitig, ob und in welchem Umfang die nach der Umstellung angefallenen Kosten als umlagefähige Betriebskosten behandelt werden dürfen. Dabei stand insbesondere im Mittelpunkt, ob die Umstellung und die spätere Abrechnung den dafür vorgesehenen rechtlichen Anforderungen genügte.
Rechtlicher Maßstab: Umlage nur bei Einhaltung der Voraussetzungen
Betriebskostenumlage als Frage vertraglicher und gesetzlicher Grundlagen
Der BGH hat die Umlagefähigkeit von Wärmelieferungskosten nicht als Selbstverständlichkeit behandelt. Maßgeblich ist vielmehr, ob sich die Kosten nach den einschlägigen Regelungen als Betriebskosten qualifizieren und ob die Umlage im konkreten Mietverhältnis wirksam vereinbart und ordnungsgemäß umgesetzt wurde.
Umstellung auf Wärmelieferung nicht automatisch umlagefähig
Nach der Kernaussage der Entscheidungen genügt die bloße Umstellung der Wärmeversorgung auf ein Liefermodell nicht, um die damit verbundenen Kosten ohne Weiteres auf Mieter zu übertragen. Eine Umlage setzt voraus, dass die hierfür maßgeblichen Anforderungen erfüllt sind; andernfalls bleibt es bei der bisherigen Kostenlage.
Einordnung der BGH-Aussagen zur Umstellung auf Wärmelieferung
Bedeutung der verfahrensrechtlichen und materiellen Anforderungen
Die Entscheidungen heben hervor, dass die Umstellung auf Wärmelieferung an bestimmte Bedingungen geknüpft ist. Diese betreffen insbesondere die rechtliche Ausgestaltung der Umstellung sowie die Abrechnungs- und Umlageparameter, die sich aus dem Mietverhältnis und den anwendbaren Vorschriften ergeben.
Konsequenzen für Betriebskostenabrechnungen
Im Ergebnis hat der BGH klargestellt, dass Wärmelieferungskosten nach einer Heizungsumstellung nicht allein wegen ihrer Entstehung im Zusammenhang mit der Wärmeversorgung als umlagefähig behandelt werden können. Für die Abrechnungspraxis bedeutet dies, dass die Einordnung als umlagefähige Kosten und die Umsetzung der Umlage im Einzelfall rechtlich tragfähig sein müssen.
Bedeutung für die Praxis im Miet- und Immobilienbereich
Die Entscheidungen betreffen eine in der Praxis häufig relevante Schnittstelle zwischen Modernisierung bzw. Umstellung technischer Anlagen, der Gestaltung von Versorgungsmodellen und der Betriebskostenabrechnung. Sie verdeutlichen, dass Änderungen bei der Wärmeversorgung in bestehenden Mietverhältnissen rechtlich nicht losgelöst von den jeweils geltenden Voraussetzungen betrachtet werden können.
Überleitung: Klärungsbedarf bei Umstellungen und Abrechnungsfragen
Die Umstellung von Heizsystemen und die anschließende Behandlung von Wärmelieferungskosten in Betriebskostenabrechnungen kann eine Vielzahl rechtlicher Abgrenzungsfragen aufwerfen – sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite. Wenn in diesem Zusammenhang Bewertungs- oder Einordnungsfragen im Raum stehen, kann eine begleitende Prüfung der maßgeblichen Rahmenbedingungen im Einzelfall angezeigt sein. Weiterführende Informationen zur Rechtsberatung im Immobilienrecht finden sich bei MTR Legal Rechtsanwälte.
