UniImmo Wohnen ZBI – Schadenersatz für Anleger

LG Münster: Schadenersatz nach fehlerhafter Anlageberatung (Urteil vom 15.01.2026, Az. 114 O 7/25)

Das Landgericht Münster hat mit Urteil vom 15. Januar 2026 (Az. 114 O 7/25) einem Anleger des offenen Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI Schadenersatz zugesprochen. Nach Auffassung des Gerichts hat die vermittelnde Volksbank den Anleger nicht ordnungsgemäß über wesentliche Risiken der Anlage aufgeklärt. In der Folge wird die Beteiligung rückabgewickelt und der Anleger erhält seine Einlage in Höhe von 15.000 Euro zurück. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.

Banken und Anlageberater sind bei der Vermittlung von Fondsanteilen verpflichtet, eine anleger- und objektgerechte Beratung zu leisten. Dazu gehört insbesondere die Aufklärung über Risiken der Anlage. Bei offenen Immobilienfonds ist zudem für viele Anleger von zentraler Bedeutung, dass die Rückgabe von Anteilen nicht jederzeit möglich ist. Das LG Münster hat hervorgehoben, dass Anleger im Rahmen der Beratung transparent und verständlich darüber informiert werden müssen, dass eine Anteilsrückgabe grundsätzlich erst nach Einhaltung bestimmter Fristen möglich ist – insbesondere über die 12-monatige Kündigungs-/Rückgabefrist.

UniImmo Wohnen ZBI als sichere Geldanlage dargestellt

Nach den Feststellungen zum klägerischen Vortrag hatte der Anleger im Jahr 2019 Anteile am UniImmo Wohnen ZBI in Höhe von insgesamt 15.000 Euro erworben. Er gab an, im Beratungsgespräch deutlich gemacht zu haben, dass für ihn Sicherheit, Liquidität und jederzeitige Verfügbarkeit im Vordergrund stünden, da er das Kapital unter anderem zur Aufbesserung seines Lebensunterhalts benötige. Dennoch sei ihm der Fonds als sichere Anlage empfohlen worden.

Über zentrale Risiken – etwa mögliche Wertschwankungen, die eingeschränkte Verfügbarkeit sowie weitere fonds- und marktspezifische Risiken – sei er nach seinem Vortrag nicht hinreichend aufgeklärt worden. Insbesondere soll nach Darstellung des Anlegers die 12-monatige Rückgabefrist nicht erläutert worden sein. Stattdessen habe die Beraterin erklärt, eine Rückgabe sei kurzfristig möglich.

Volksbank zu Schadenersatz verurteilt (nicht rechtskräftig)

Der Anleger machte geltend, dass sich die tatsächlichen Risiken deutlich gezeigt hätten, als der Fonds nach einer Sonderbewertung im Sommer 2024 um 17 Prozent abgewertet wurde. Er verlangte daraufhin Schadenersatz von der vermittelnden Volksbank wegen behaupteter Beratungsfehler.

Das LG Münster gab dem Anleger Recht und verurteilte die Volksbank zum Schadenersatz. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass die Bank ihre Pflicht zur ordnungsgemäßen Anlageberatung verletzt habe. Maßgeblich sei insbesondere gewesen, dass der Kläger nicht ausreichend über die Rückgaberegelungen aufgeklärt worden sei.

Wichtig für Anleger: Anteile sind nicht jederzeit verfügbar

Um Fonds vor Liquiditätsengpässen zu schützen, wurden die Rückgabemöglichkeiten bei offenen Immobilienfonds nach den Erfahrungen früherer Marktverwerfungen eingeschränkt. In der Praxis können u. a. folgende Punkte entscheidend sein:

• Mindesthaltefrist: Anteile müssen in der Regel mindestens 24 Monate gehalten werden.
• Rückgabefrist: Die Rückgabe muss grundsätzlich 12 Monate im Voraus angekündigt werden.

Das bedeutet faktisch: Anleger können nicht jederzeit über das investierte Kapital verfügen. Das LG Münster stellte heraus, dass diese Einschränkung für die Anlageentscheidung wesentlich sein kann – insbesondere, wenn Anleger Wert auf kurzfristige Verfügbarkeit legen. Eine solche Frist müsse daher im Beratungsgespräch klar, verständlich und hervorgehoben dargestellt werden.

Da der Kläger nach den Feststellungen des Gerichts nicht über diese Frist aufgeklärt wurde, sei die Bank schadenersatzpflichtig. Die Beteiligung müsse vollständig rückabgewickelt werden; der Anleger erhält seine Einlage in Höhe von 15.000 Euro zurück.

Weitere Entscheidungen im Zusammenhang mit UniImmo Wohnen ZBI

Neben dem Urteil aus Münster werden in diesem Kontext weitere Entscheidungen genannt:

• LG Stuttgart, Urteil vom 15.05.2025 (Az. 12 O 287/24): Schadenersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung durch eine Volksbank (nicht rechtskräftig).
• LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 21.02.2025 (Az. 4 HK O 5879/24): Feststellung, dass das Risiko im Basisinformationsblatt zu niedrig eingestuft worden sei und Anleger dadurch über das tatsächliche Risiko getäuscht werden könnten.

Hinweis: Die rechtliche Bewertung kann je nach Einzelfall, Beratungsdokumentation und konkretem Verlauf des Beratungsgesprächs abweichen. Auch der Verfahrensstand (z. B. Berufung) ist zu berücksichtigen.

Welche Risiken bei offenen Immobilienfonds relevant sein können

Offene Immobilienfonds können – trotz häufig als „stabil“ wahrgenommener Ausrichtung – wesentlichen Risiken unterliegen. Dazu können insbesondere gehören:

• Markt- und Bewertungsrisiken (z. B. Wertverluste durch geänderte Zins- und Marktbedingungen),
• Liquiditätsrisiken (eingeschränkte Rückgabemöglichkeit, Aussetzung der Rücknahme in besonderen Situationen),
• Objektrisiken (Leerstände, Mietausfälle, Sanierungs- und Instandhaltungskosten),
• Klumpenrisiken (Fokus auf bestimmte Regionen/Segmente),
• Kosten- und Gebührenbelastungen (Ausgabeaufschläge, laufende Kosten),
• Währungs- und Finanzierungsrisiken (je nach Fondsstruktur).

Wurden Risiken im Beratungsgespräch nicht, nur unvollständig oder verharmlosend dargestellt und war die Anlage für das Anlegerprofil (z. B. Liquiditätsbedarf, Risikoneigung, Anlagehorizont) ungeeignet, können Schadenersatzansprüche in Betracht kommen.

Wichtige rechtliche Hinweise für Betroffene

• Einzelfallprüfung: Ob ein Anspruch besteht, hängt u. a. von Beratungsprotokollen, Dokumenten (z. B. Basisinformationsblatt, Produktunterlagen), Gesprächsinhalten und der individuellen Zielsetzung des Anlegers ab.
• Verjährung: Ansprüche können zeitlich begrenzt sein. Ob und wann Verjährung droht, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls (z. B. Kenntnisstand, Anspruchsgrundlage).
• Beweisfragen: In Streitfällen sind Dokumentation und Zeugen oft zentral. Auch schriftliche Angaben zur Anlagestrategie oder Risikoklasse können relevant sein.

MTR Legal Rechtsanwälte berät Anleger bei Fragen im Zusammenhang mit dem offenen Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI.

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Transparenzhinweis: Dieser Beitrag stellt eine allgemeine Information dar und ersetzt keine individuelle Beratung. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität kann keine Gewähr übernommen werden, insbesondere da gerichtliche Entscheidungen angefochten werden können und sich der Verfahrensstand ändern kann.