У червні 2024 року вартість відкритого фонду нерухомості UniImmo Wohnen ZBI знизилася на 17 відсотків, і інвестори втратили багато грошей. Зараз земельний суд Штутгарта присудив інвесторові відшкодування шкоди (справа № 12 O 287/24), оскільки вона була неправильно проконсультована банком-посередником. Підстава для претензій на відшкодування шкоди в німецькому праві випливає з різних законодавчих і договірних положень, які визначають передумови для претензії на відшкодування.
Інвестиції в відкриті фонди нерухомості, такі як UniImmo Wohnen ZBI, завжди пов’язані з різноманітними ризиками. До них належать, наприклад, коливання на ринку нерухомості, втрата вартості, порожні приміщення або підвищена потреба в ремонті. У сфері німецького права відповідальності існує різниця між договірними та деліктними підставами для претензій, які кожен окремо регулюють різні передумови і наслідки для претензій на відшкодування шкоди. В рамках належного інвестиційного консультування інвестори повинні бути поінформовані про наявні ризики, перш ніж приймати інвестиційне рішення, як зазначає економічна фірма MTR Legal Rechtsanwälte, що має великий досвід у капітальному праві.
Огляд фондів
UniImmo: Deutschland – це відкритий фонд нерухомості, спеціалізований на інвестиціях у німецьку нерухомість та участях у компаніях з нерухомості. Метою фонду є отримання регулярних доходів шляхом оренди та досягнення стійкого зростання вартості для інвесторів. Інвестиційна ідея фонду орієнтована на людей, які мають довгострокову ціль інвестування та готові нести ризики, пов’язані з інвестиціями в нерухомість.
За структурою фонду передбачається, що близько 54% активів фонду будуть інвестовані в нерухомість у Німеччині, у той час як близько 46% припадають на інші європейські країни. Щоб підвищити прибутковість, фонд може фінансувати до 30% вартості всіх придбаних нерухомостей за рахунок кредитів. Деривативи дозволяються використовувати виключно для захисту існуючих активів, що має зменшити ризик для інвесторів.
Як відкритий фонд нерухомості, UniImmo: Deutschland підлягає суворим вимогам німецького законодавства, зокрема, Цивільного кодексу Німеччини (BGB). § § 280 і 281 BGB регулюють передумови для претензій на відшкодування шкоди в разі порушення обов’язків у рамках зобов’язання. Якщо має місце порушення обов’язків, наприклад, через помилкову консультацію або недостатню інформацію, постраждалі інвестори можуть пред’являти претензії на відшкодування шкоди. Боржник – зазвичай банк-консультант або ініціатор фонду – тоді зобов’язаний відшкодувати завдану шкоду. Це може відбутися шляхом грошової виплати або природного відновлення.
Основні дані фонду завжди прозоро доступні для інвесторів. Тип цінного паперу UniImmo: Deutschland – це фонд, номер цінного паперу (WKN) 980550, ISIN – DE0009805507. Графік курсу фонду дає інформацію про розвиток активів фонду та також показує регулярні виплати інвесторам. Більше інформації про обсяг фонду, кількість акцій, виплати та інші показники можна знайти у проспекті продажу та в основній інформації для інвестора, доступній онлайн.
У разі шкоди – наприклад, у разі порушення обов’язків через помилкову консультацію або недостатню інформаційність про ризики – постраждалі інвестори можуть пред’являти свої претензії на відшкодування шкоди безпосередньо боржнику. Передумовою є виконання законодавчих критеріїв § 280 BGB. Таким чином, фонд не лише надає можливість брати участь у німецькому ринку нерухомості та отримувати регулярні доходи, але й підлягає чітким правовим умовам, які забезпечують захист інвесторів.
З його орієнтацією на нерухомість та участі в компаніях з нерухомості в Німеччині та Європі, UniImmo: Deutschland є привабливим варіантом для інвесторів, які орієнтуються на довгострокове зростання вартості та стабільні доходи. Водночас, важливо бути обізнаними про ризики та в разі шкоди знати свої права – зокрема, право на відшкодування шкоди – і вимагати їх виконання.
Помилкова консультація банку як порушення обов’язків
Позивачка у процесі в земельному суді Штутгарта, за її власними словами, була орієнтованою на безпеку інвесторкою, про що, серед іншого, Handelsblatt повідомив 15 травня 2025 року онлайн. Однак Vereinigte Volksbank Böblingen рекомендував їй участь у відкритому фонді нерухомості UniImmo Wohnen ZBI. Що участь у відкритому фонді нерухомості ніяк не є безпечною капіталовкладенням, стало очевидним, коли влітку 2024 року відбулася величезна втрата вартості, і фонд втратив близько 800 мільйонів євро на вартості фактично за ніч.
Інвесторка відчула, що банк її неправильно консультував, і винайшла претензії на відшкодування шкоди. ЛГ Штутгарт поділяв точку зору жінки. Оскільки банк порушив свій обов’язок консультування, він зробив себе відповідальним за відшкодування шкоди, і тоді мусить повернути позивачці інвестований капітал, вирішив суд. Рішення ще не набрало чинності, і банк вже оголосив про намір подати апеляцію.
ЛГ Нюрнберг-Фюрth: Ризик неправильно оцінено
Поруч з рішенням ЛГ Штутгарт, для інвесторів UniImmo Wohnen ZBI важливим також може бути рішення земельного суду Нюрнберг-Фюрth від 21 лютого 2025 року (Az. 4 HK O 5879/24). Суд встановив, що ризик відкритого фонду нерухомості в базовому інформаційному документі був оцінений занадто низьким, і інвесторів таким чином було введено в оману щодо фактичного ризику.
Ризиковий індикатор UniImmo Wohnen ZBI був зазначений як 2 або 3. Оцінка була занадто низькою, зауважила Центральна організація споживачів Баден-Вюртембергу. На їхню думку, фонд мав би бути оцінений індикатором ризику 6.
Земельний суд Нюрнберг-Фюрth підтримав позов про припинення діяльності Центральної організації споживачів. Він вирішив, що оцінка ризику ZBI не відповідає законодавчим вимогам, оскільки не здійснюється щомісячна переоцінка нерухомостей і не використовується відповідний еталон. Тоді ризиковий індикатор для капіталовкладень малих інвесторів, як відкритий фонд нерухомості UniImmo Wohnen ZBI, повинен бути зазначений як 6.
Ризик – центральний критерій для інвесторів
Також ЛГ Нюрнберг-Фюрth заявив, що ризикова оцінка є центральним критерієм для споживачів та суттєво впливає на їх рішення про інвестування. Занадто низький ризиковий клас вводить інвесторів в оману щодо їхнього ризику і є порушенням закону проти недобросовісної конкуренції (UWG). Тому ZBI більше не може рекламувати фонд з занадто низьким ризиковим класом.
Ризиковий індикатор вказується на шкалі від 1 до 7, де 1 – це найнижчий, а 7 – найвищий ризик. Споживач повинен мати прозору інформацію про те, який ризик вони беруть на себе, беручи участь в інвестиціях у капітал.
Також рішення ЛГ Нюрнберг-Фюрth ще не набрало чинності, і керуючий фондом вже подав апеляцію.
Претензія на відшкодування шкоди інвесторами
Проте рішення ЛГ Нюрнберг-Фюрth і ЛГ Штутгарт указують на те, що інвестори не повинні бути обмануті щодо свого ризику при участі у вкладенні активів. Якщо їх не відповідним чином проконсультували про їхній ризик, вони можуть пред’являти претензії на відшкодування шкоди. Претензії на відшкодування можуть бути спрямовані як проти ініціатора фонду, так і проти інвестиційних консультантів, якщо вони не поінформували належним чином про ризики.
MTR Legal Rechtsanwälte має великий досвід у капітальному праві і консультує інвесторів відкритого фонду нерухомості UniImmo Wohnen ZBI.
Зв’яжіться з нами Контакт з нами!
