Swiss Life setzt Anteilrücknahme und Ausgabe aus
Die Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH hat die Rücknahme von Anteilen des offenen Immobilienfonds Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working (ISIN DE000A2ATC31) am 20. Oktober 2026 um 12:00 Uhr ausgesetzt. Seit diesem Zeitpunkt werden vorerst auch keine neuen Anteile mehr ausgegeben.
Als Grund nennt die Fondsgesellschaft eine nicht ausreichende Liquidität. Die vorhandenen Mittel reichten demnach nicht aus, um fällige Rückgabeverlangen zu bedienen und zugleich die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Immobilienbestands zu gewährleisten. Nach der amtlichen Anlegerinformation ging der Entscheidung eine Abwägung voraus, bei der sowohl die Interessen der verbleibenden als auch diejenigen der rückgabewilligen Anleger berücksichtigt worden seien.
Aussetzung kann bis zu 36 Monate dauern
Die Schließung des Fonds kann bis zu 36 Monate dauern. Wann die Rücknahme tatsächlich wieder aufgenommen werden kann, steht derzeit nicht fest.
Die Regelungen für eine reguläre Rückgabe sehen eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Rückgabefrist von zwölf Monaten vor. Bereits zum 20. Oktober 2026 fällige Rückgaben wurden nach Angaben der Fondsgesellschaft noch ausgeführt.
Auswirkungen auf bestehende Rückgabeverlangen
Anleger, die ihre Anteile bereits gekündigt haben, deren zwölfmonatige Rückgabefrist aber noch läuft, erhalten während der Aussetzung keine Auszahlung. Eine Rücknahme kann erst erfolgen, wenn der Fonds sie wieder aufnimmt. Maßgeblich ist dann der zu diesem Zeitpunkt geltende Rücknahmepreis.
Für gekündigte Anteile ist ein Börsenverkauf bis zum Ablauf der Rückgabefrist ausgeschlossen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Rückgabeverlangen widerrufen werden. Ob dies im jeweiligen Einzelfall möglich ist, hängt von den maßgeblichen Vertrags- und Fondsbedingungen ab.
Vorgesehener gesetzlicher Stufenplan
Für den weiteren Verlauf gelten zeitlich gestaffelte Vorgaben:
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Reicht die Liquidität nach zwölf Monaten weiterhin nicht aus, dürfen Immobilien zu Preisen veräußert werden, die bis zu 10 Prozent unter dem ermittelten Verkehrswert liegen.
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Nach Ablauf von 24 Monaten erweitert sich der zulässige Abschlag auf bis zu 20 Prozent.
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Kann die Anteilrücknahme auch nach 36 Monaten nicht wieder aufgenommen werden, ist der Fonds abzuwickeln.
Während der Aussetzung soll weiterhin die Hälfte der ordentlichen Erträge ausgeschüttet werden. Mehrere Immobilien wurden nach Angaben von Swiss Life bereits für eine Veräußerung ausgewählt.
Immobilienverkäufe sollen Liquidität schaffen
Swiss Life führt die Belastungen unter anderem auf die Zinswende im Jahr 2022 zurück. Die Lage an den Zins- und Immobilienmärkten habe sich im Jahr 2026 infolge der Eskalation des Nahostkonflikts nochmals verschärft. Einer großen Zahl verkaufsbereiter Eigentümer stehe eine geringere Zahl potenzieller Erwerber gegenüber. Dadurch verlängerten sich Veräußerungsprozesse, während zugleich erhebliche Preisabschläge erforderlich sein könnten.
Seit Herbst 2025 verzeichnet der Fonds nach Angaben des Anbieters zunehmende Rückgabeverlangen. Ohne ausreichende Mittelzuflüsse kann zusätzliche Liquidität im Wesentlichen nur durch den Verkauf von Immobilien geschaffen werden.
Seit 2024 veräußerte die Gesellschaft sechs Objekte aus den Bereichen Einzelhandel, Arbeitsimmobilien und Wohnen für insgesamt rund 220 Millionen Euro. Überwiegend handelte es sich um Nahversorgungszentren. Bis zur Aussetzung der Rücknahme wurden rund 300 Millionen Euro an Anleger ausgezahlt.
Struktur und Kennzahlen des Fonds
Der Fonds wurde am 22. Dezember 2016 aufgelegt. Ende September 2026 umfasste das Portfolio 37 Immobilien in Europa. Diese verteilten sich ungefähr zur Hälfte auf die Bereiche „Living“ mit Gesundheits- und Wohnimmobilien sowie „Working“ mit Arbeits- und Nahversorgungsimmobilien.
Nach den Angaben der Fondsgesellschaft belief sich das Nettofondsvermögen zu diesem Zeitpunkt auf rund 762 Millionen Euro. Die Vermietungsquote betrug 92,7 Prozent. Der Jahresbericht weist 37 Immobilien in sechs Ländern aus.
Nach dem Factsheet mit Stand 30. September 2026 lag der Ausgabepreis bei 10,68 Euro und der Rücknahmepreis bei 10,17 Euro je Anteil. Die Fremdkapitalquote betrug 22,7 Prozent. Andere Fonds der Gesellschaft sind nach Angaben von Swiss Life von der Aussetzung nicht betroffen.
Offene Immobilienfonds unter Marktdruck
Die Entwicklung beim Living and Working steht im Zusammenhang mit einer breiteren Belastung offener Immobilienfonds. Im Jahr 2026 wurde bei mehreren Fonds die Anteilrücknahme ausgesetzt oder eine Abwicklung angekündigt. Der UBS (D) Euroinvest Immobilien, der Kanam Leading Cities Invest oder der Catella Max befinden sich bereits in Liquidation.
Die Bundesbank beziffert die Nettoabflüsse aus offenen Immobilienfonds für 2025 auf 7,6 Milliarden Euro. Im Jahr zuvor hatten sie 5,9 Milliarden Euro betragen. Die Zahlen verdeutlichen den anhaltenden Liquiditätsdruck in diesem Marktsegment.
Offene Immobilienfonds stehen insbesondere dann vor Schwierigkeiten, wenn zahlreiche Anleger innerhalb eines begrenzten Zeitraums ihre Anteile zurückgeben möchten. Immobilien lassen sich regelmäßig nicht kurzfristig und ohne mögliche Wertabschläge veräußern. Zwischen der Liquidierbarkeit der Fondsanteile und der langfristigen Bindung des Immobilienvermögens kann deshalb ein erhebliches Spannungsverhältnis entstehen.
Rechtliche Möglichkeiten der betroffenen Anleger
Die Aussetzung der Anteilsrücknahme führt nicht automatisch zu einem Schadensersatzanspruch. Ob Anleger rechtlich gegen die beratende Bank, den Anlagevermittler oder gegebenenfalls andere Verantwortliche vorgehen können, hängt insbesondere von den Umständen des Anteilserwerbs, den erteilten Informationen und möglichen Pflichtverletzungen ab.
Eine individuelle rechtliche Prüfung kann sich insbesondere in den folgenden Bereichen lohnen.
Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung
Wurden die Fondsanteile im Rahmen einer Anlageberatung erworben, kommt ein Schadensersatzanspruch gegen die beratende Bank oder den Anlageberater in Betracht, wenn die Beratung fehlerhaft war.
Ein zentraler Gesichtspunkt ist die Aufklärung über das Liquiditätsrisiko. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 29. April 2014 klargestellt, dass Banken bei der Empfehlung offener Immobilienfonds über die Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme aufklären müssen (BGH, Urteile vom 29. April 2014, Az. XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13).
Anleger können daher prüfen lassen, ob sie vor dem Erwerb verständlich und zutreffend darüber informiert wurden, dass sie im Fall einer Rücknahmeaussetzung möglicherweise über längere Zeit nicht auf ihr investiertes Kapital zugreifen können.
Darüber hinaus können weitere Beratungsfehler relevant sein, etwa:
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eine unzutreffende Darstellung der jederzeitigen Verfügbarkeit des investierten Kapitals;
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eine Verharmlosung der Risiken offener Immobilienfonds;
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eine unzureichende Berücksichtigung der Anlageziele, des Anlagehorizonts und der Risikobereitschaft des Anlegers;
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eine fehlerhafte oder unvollständige Darstellung wesentlicher Kosten und Risiken;
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eine Empfehlung, die nicht zum individuellen Anlegerprofil passte.
Ob eine Pflichtverletzung vorliegt, muss anhand des konkreten Beratungsgesprächs und der verfügbaren Unterlagen beurteilt werden.
Ansprüche wegen unrichtiger oder unvollständiger Verkaufsunterlagen
Darüber hinaus kann geprüft werden, ob die vor dem Erwerb verwendeten Verkaufsunterlagen, wesentlichen Anlegerinformationen oder sonstigen Produktinformationen fehlerhaft oder unvollständig waren.
Relevant kann dies insbesondere sein, wenn wesentliche Risiken der Anlage nicht zutreffend dargestellt wurden oder die Informationen insgesamt einen irreführenden Eindruck von der Verfügbarkeit des investierten Kapitals vermittelten.
Ob daraus Ansprüche folgen, richtet sich nach den konkreten Unterlagen, dem Zeitpunkt des Erwerbs und den jeweils anwendbaren gesetzlichen Vorschriften.
Prüfung möglicher Ansprüche
Die Aussetzung der Anteilsrücknahme des Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working zum 20. Oktober 2026 stellt Anleger vor erhebliche Herausforderungen. Das investierte Kapital ist vorerst nicht ohne Weiteres durch Rückgabe an die Fondsgesellschaft verfügbar. Wie lange die Aussetzung andauert und welchen wirtschaftlichen Wert die Fondsanteile künftig haben werden, lässt sich derzeit nicht zuverlässig prognostizieren.
Die Aussetzung allein begründet allerdings noch keinen Schadensersatzanspruch. Anleger sollten vielmehr prüfen lassen, ob sie beim Erwerb der Fondsanteile ordnungsgemäß über die Risiken, insbesondere über die Möglichkeit einer Rücknahmeaussetzung und die damit verbundenen Liquiditätsrisiken, aufgeklärt wurden.
Aufklärung über Liquiditätsrisiko
Gerade bei einer Anlageempfehlung durch eine Bank oder einen Anlageberater kann die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Aufklärung über das Liquiditätsrisiko offener Immobilienfonds von Bedeutung sein. Ergibt die Prüfung, dass Beratungs- oder Aufklärungspflichten verletzt wurden, können Schadensersatzansprüche und gegebenenfalls eine Rückabwicklung des Anlagegeschäfts in Betracht kommen.
Für betroffene Anleger empfiehlt es sich daher, die Erwerbs- und Beratungsunterlagen zeitnah überprüfen zu lassen und mögliche Ansprüche sowie deren Verjährung individuell beurteilen zu lassen.
Kapitalmarktrechtliche Einordnung für Anleger
Die Rücknahmeaussetzung berührt unter anderem Fragen zu Rückgabeverlangen, Fristen, Anteilpreisen, Fondsbedingungen und der weiteren Entwicklung während des Aussetzungszeitraums. Welche rechtlichen Folgen sich daraus ergeben, ist anhand der jeweiligen Beteiligung und der zugrunde liegenden Unterlagen zu beurteilen. MTR Legal Rechtsanwälte begleitet Unternehmen, Investoren und vermögende Privatpersonen bei entsprechenden Fragestellungen; nähere Informationen finden sich unter Rechtsberatung im Kapitalmarktrecht.
