Swiss Life sospende il rimborso e l’emissione delle quote
Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH ha sospeso il rimborso delle quote del fondo immobiliare aperto Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working (ISIN DE000A2ATC31) il 20 ottobre 2026 alle ore 12:00. Da tale momento, in via provvisoria, non vengono più emesse neppure nuove quote.
La società di gestione del fondo indica come motivo l’insufficienza della liquidità. Secondo quanto comunicato, le risorse disponibili non sarebbero sufficienti per soddisfare le richieste di rimborso giunte a scadenza e, al contempo, garantire la corretta gestione del patrimonio immobiliare. Stando all’informativa ufficiale destinata agli investitori, la decisione sarebbe stata preceduta da una ponderazione che avrebbe tenuto conto sia degli interessi degli investitori che mantengono le proprie quote sia di quelli intenzionati a chiederne il rimborso.
La sospensione può durare fino a 36 mesi
La chiusura del fondo può protrarsi fino a 36 mesi. Al momento non è possibile stabilire quando il rimborso potrà essere effettivamente ripreso.
Le disposizioni relative al rimborso ordinario prevedono un periodo minimo di detenzione di 24 mesi e un termine di preavviso per il rimborso di dodici mesi. Secondo quanto dichiarato dalla società di gestione, le richieste di rimborso già giunte a scadenza il 20 ottobre 2026 sono state ancora eseguite.
Effetti sulle richieste di rimborso già presentate
Gli investitori che hanno già esercitato il recesso dalle proprie quote, ma per i quali è ancora in corso il termine di preavviso di dodici mesi, non riceveranno alcun pagamento durante la sospensione. Il rimborso potrà avvenire soltanto quando il fondo lo avrà ripreso. In tal caso sarà determinante il prezzo di rimborso vigente in quel momento.
Per le quote oggetto di recesso, la vendita in borsa è esclusa fino alla scadenza del termine di preavviso per il rimborso. A determinate condizioni, una richiesta di rimborso può essere revocata. La possibilità di procedere in tal senso nel singolo caso dipende dalle pertinenti condizioni contrattuali e del fondo.
Piano graduale previsto dalla legge
Per la successiva evoluzione si applicano prescrizioni articolate nel tempo:
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Se, dopo dodici mesi, la liquidità continua a essere insufficiente, gli immobili possono essere venduti a prezzi inferiori fino al 10 per cento rispetto al valore di mercato accertato.
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Una volta trascorsi 24 mesi, lo sconto consentito aumenta fino al 20 per cento.
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Se il rimborso delle quote non può essere ripreso neppure dopo 36 mesi, il fondo deve essere posto in liquidazione.
Durante la sospensione dovrebbe continuare a essere distribuita la metà dei proventi ordinari. Secondo quanto dichiarato da Swiss Life, diversi immobili sono già stati selezionati per la vendita.
Le vendite immobiliari dovrebbero generare liquidità
Swiss Life riconduce le difficoltà, tra l’altro, all’inversione dei tassi di interesse avvenuta nel 2022. Nel 2026, a seguito dell’escalation del conflitto in Medio Oriente, la situazione sui mercati dei tassi di interesse e immobiliari si sarebbe ulteriormente aggravata. A un numero elevato di proprietari disposti a vendere si contrapporrebbe un numero inferiore di potenziali acquirenti. Di conseguenza, le procedure di vendita si prolungherebbero, mentre potrebbero rendersi necessarie significative riduzioni dei prezzi.
Secondo quanto dichiarato dal gestore, dall’autunno 2025 il fondo registra un aumento delle richieste di rimborso. In assenza di afflussi finanziari sufficienti, ulteriore liquidità può essere generata essenzialmente soltanto mediante la vendita di immobili.
Dal 2024 la società ha venduto sei immobili nei settori del commercio al dettaglio, degli immobili a uso lavorativo e residenziale, per un valore complessivo di circa 220 milioni di euro. Si trattava prevalentemente di centri commerciali di prossimità. Fino alla sospensione dei rimborsi sono stati versati agli investitori circa 300 milioni di euro.
Struttura e dati principali del fondo
Il fondo è stato istituito il 22 dicembre 2016. Alla fine di settembre 2026 il portafoglio comprendeva 37 immobili in Europa. Questi erano ripartiti all’incirca in parti uguali tra il settore «Living», comprendente immobili sanitari e residenziali, e il settore «Working», comprendente immobili a uso lavorativo e destinati al commercio di prossimità.
Secondo i dati forniti dalla società di gestione, a tale data il patrimonio netto del fondo ammontava a circa 762 milioni di euro. Il tasso di locazione era pari al 92,7 per cento. La relazione annuale indica 37 immobili in sei Paesi.
Secondo il factsheet aggiornato al 30 settembre 2026, il prezzo di emissione era pari a 10,68 euro e il prezzo di rimborso a 10,17 euro per quota. Il rapporto di indebitamento era pari al 22,7 per cento. Secondo Swiss Life, gli altri fondi della società non sono interessati dalla sospensione.
Fondi immobiliari aperti sotto pressione del mercato
La situazione del Living and Working si inserisce in un contesto di difficoltà più ampio per i fondi immobiliari aperti. Nel 2026, per diversi fondi, è stato sospeso il rimborso delle quote oppure è stata annunciata la liquidazione. UBS (D) Euroinvest Immobilien, Kanam Leading Cities Invest e Catella Max si trovano già in liquidazione.
La Bundesbank (Banca federale tedesca) quantifica i deflussi netti dai fondi immobiliari aperti nel 2025 in 7,6 miliardi di euro. Nell’anno precedente erano ammontati a 5,9 miliardi di euro. Questi dati evidenziano la persistente pressione sulla liquidità in tale segmento di mercato.
I fondi immobiliari aperti incontrano difficoltà soprattutto quando numerosi investitori intendono ottenere il rimborso delle proprie quote entro un periodo limitato. Di norma, gli immobili non possono essere venduti in tempi brevi e senza possibili riduzioni di valore. Può pertanto insorgere una notevole tensione tra la liquidabilità delle quote del fondo e l’immobilizzazione a lungo termine del patrimonio immobiliare.
Possibilità legali per gli investitori interessati
La sospensione del rimborso delle quote non determina automaticamente un diritto al risarcimento dei danni. La possibilità per gli investitori di agire legalmente contro la banca che ha prestato consulenza, l’intermediario finanziario o, eventualmente, altri responsabili dipende in particolare dalle circostanze dell’acquisto delle quote, dalle informazioni fornite e da possibili violazioni degli obblighi.
Una valutazione legale individuale può risultare opportuna, in particolare, nei seguenti ambiti.
Risarcimento dei danni per consulenza finanziaria inadeguata
Se le quote del fondo sono state acquistate nell’ambito di una consulenza finanziaria, può configurarsi un diritto al risarcimento dei danni nei confronti della banca consulente o del consulente finanziario qualora la consulenza sia stata inadeguata.
Un aspetto fondamentale riguarda l’informativa sul rischio di liquidità. Il Bundesgerichtshof (Corte federale di giustizia tedesca), con le sentenze del 29 aprile 2014, ha chiarito che, nel raccomandare fondi immobiliari aperti, le banche devono informare della possibilità che il rimborso delle quote venga sospeso (BGH, sentenze del 29 aprile 2014, Az. XI ZR 477/12 e XI ZR 130/13).
Gli investitori possono pertanto far verificare se, prima dell’acquisto, siano stati informati in modo comprensibile e corretto del fatto che, in caso di sospensione dei rimborsi, potrebbero non poter accedere al capitale investito per un periodo prolungato.
Possono inoltre assumere rilievo ulteriori errori nella consulenza, quali:
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una rappresentazione inesatta della disponibilità in qualsiasi momento del capitale investito;
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una minimizzazione dei rischi dei fondi immobiliari aperti;
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un’insufficiente considerazione degli obiettivi di investimento, dell’orizzonte temporale e della propensione al rischio dell’investitore;
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una rappresentazione errata o incompleta dei costi e dei rischi essenziali;
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una raccomandazione non adeguata al profilo individuale dell’investitore.
L’esistenza di una violazione degli obblighi deve essere valutata sulla base dello specifico colloquio di consulenza e della documentazione disponibile.
Diritti derivanti da documenti di vendita inesatti o incompleti
È inoltre possibile verificare se i documenti di vendita, le informazioni chiave per gli investitori o le altre informazioni sul prodotto utilizzati prima dell’acquisto fossero errati o incompleti.
Ciò può assumere particolare rilievo se i rischi essenziali dell’investimento non sono stati rappresentati correttamente o se le informazioni, nel loro complesso, hanno fornito un’impressione fuorviante circa la disponibilità del capitale investito.
L’eventuale sussistenza di diritti dipende dalla documentazione concreta, dal momento dell’acquisto e dalle disposizioni di legge applicabili nel caso specifico.
Verifica di possibili diritti
La sospensione del rimborso delle quote di Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working a partire dal 20 ottobre 2026 pone gli investitori di fronte a notevoli difficoltà. Per il momento, il capitale investito non è prontamente disponibile mediante il rimborso da parte della società di gestione. Attualmente non è possibile prevedere in modo affidabile quanto durerà la sospensione e quale sarà in futuro il valore economico delle quote del fondo.
La sola sospensione, tuttavia, non fonda ancora un diritto al risarcimento dei danni. Gli investitori dovrebbero piuttosto far verificare se, al momento dell’acquisto delle quote del fondo, siano stati adeguatamente informati sui rischi, in particolare sulla possibilità di una sospensione dei rimborsi e sui rischi di liquidità a essa connessi.
Informativa sul rischio di liquidità
Proprio nel caso di una raccomandazione di investimento formulata da una banca o da un consulente finanziario, può assumere rilievo la giurisprudenza del Bundesgerichtshof in materia di informativa sul rischio di liquidità dei fondi immobiliari aperti. Qualora dalla verifica emerga una violazione degli obblighi di consulenza o di informazione, possono configurarsi diritti al risarcimento dei danni ed eventualmente alla risoluzione con restituzione delle prestazioni relative all’operazione di investimento.
Agli investitori interessati si raccomanda pertanto di far esaminare tempestivamente la documentazione relativa all’acquisto e alla consulenza e di sottoporre a valutazione individuale i possibili diritti e la relativa prescrizione.
Inquadramento giuridico in materia di mercati finanziari per gli investitori
La sospensione dei rimborsi riguarda, tra l’altro, questioni relative alle richieste di rimborso, ai termini, ai prezzi delle quote, alle condizioni del fondo e alla successiva evoluzione durante il periodo di sospensione. Le conseguenze giuridiche che ne derivano devono essere valutate sulla base della rispettiva partecipazione e della documentazione sottostante. MTR Legal Rechtsanwälte assiste imprese, investitori e privati con patrimoni rilevanti nelle relative questioni; ulteriori informazioni sono disponibili alla pagina consulenza legale in materia di mercati finanziari.
